Doanh nghiệp khó được công nhận địa vị pháp lý “chủ đầu tư”

QUỲNH MAI• 05/12/2021 13:00

Nhiều chủ đầu tư bất động sản than “khó” trong việc được công nhận địa vị pháp lý “chủ đầu tư” do những quy định ràng buộc trong Nghị định 30/2021/NĐ-CP.

Cùng ông Trần Đại Nghĩa, CEO & Founder Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FIIVN tìm hiểu bản chất câu chuyện này.

>>>Bão giá vật liệu, chủ đầu tư và nhà thầu “trở tay không kịp”

>>>Cú bắt tay hợp tác chiến lược giữa BSG Land, MSB và chủ đầu tư Lân Huế, HN Invest

ông Trần Đại Nghĩa, CEO & Founder Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FIIVN

Ông Trần Đại Nghĩa, CEO & Founder Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FIIVN

- Ông hiểu thế nào là Nhà đầu tư, Chủ đầu tư của các dự án bất động sản? Bản chất của tình trạng chủ đầu tư than “khó” trong việc công nhận “Chủ đầu tư” là gì?

Việc xác định Nhà đầu tư, Chủ đầu tư của các dự án bất động sản hiện nay được điều chỉnh bằng hai hệ thống pháp luật khác nhau là pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản. Đây là hai hệ thống pháp luật với những mục tiêu khác nhau.

Với pháp luật đầu tư thì mục tiêu quan trọng chính là lựa chọn ra nhà đầu tư phù hợp để tiến hành thực hiện dự án. Trong khi đó pháp luật về xây dựng là việc điều chỉnh hoạt động của chủ đầu tư để cân bằng các lợi ích nổi bật là giữa Nhà nước, Chủ đầu tư và Người sử dụng sau cùng (ví dụ người mua nhà).

Để liên kết hai hệ thống này với nhau, trước đây chúng ta có bước công nhận Chủ đầu tư, tuy nhiên hiện nay trong Luật sửa đổi bổ sung Luật Xây dựng 2020 đã quy định Chủ đầu tư là Nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận nếu pháp luật về đầu tư có quy định phải lựa chọn Nhà đầu tư. Bước công nhận chủ đầu tư chỉ còn áp dụng với trường hợp có nhiều Nhà đầu tư liên danh cùng trúng thầu hoặc trúng đấu giá.

Như vậy, hiện nay việc các Chủ đầu tư than “khó” trong việc công nhận Chủ đầu tư về bản chất chính là việc xem xét để lựa chọn Nhà đầu tư. Nếu đã là Nhà đầu tư được lựa chọn thì sẽ được xem như là Chủ đầu tư của dự án.

Từ đây chúng ta quay ngược lại với “Điều 18. Các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở” của Nghị định 30/2021/NĐ-CP thì quy định Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong những trường hợp dưới đây thì trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại: a) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; b) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; c) Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

- Theo ông, tại sao cơ quan quản lý nhà nước lại siết rất chặt việc một doanh nghiệp trở thành Chủ đầu tư của một dự án bất động sản?

Để trả lời câu hỏi này thì chúng ta phải nhìn vào thực trạng nhiều năm qua của các dự án bất động sản. Nổi bật trong số đó chính là việc một số Nhà đầu tư không đủ năng lực, sau khi tiến hành các thủ tục công nhận Chủ đầu tư thì sử dụng các quyền của Chủ đầu tư dự án Nhà ở để huy động vốn từ người mua nhà, nhưng không thể hoàn thành dự án dẫn đến khiếu kiện kéo dài.

Nhiều trường hợp khác thì Chủ đầu tư “chây ì” không hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất dẫn đến việc không thể ra “sổ hồng” cho khách hàng, hoặc Chủ đầu tư phát hành trái phiếu (được bảo đảm bằng chính tài sản của dự án) nếu dự án không thể triển khai tiếp thì đây là những quả “bom nợ” không khác gì Evergrande của Trung Quốc.

Quả

Quả "bom nợ" Evergrande của Trung Quốc làm dấy lên nhiều mối lo ngại

Nguy cơ sóng “vỡ nợ” của China Evergrande lan sang Mỹ

Sau cú sốc Evergrande, một doanh nghiệp Trung Quốc chuyên địa ốc xanh vỡ nợ

Chính những thực trạng đó đã dẫn đến những thay đổi của Điều 18 kể trên. Điểm a) và c) thì đã khá rõ ràng, riêng khoản b) thì điểm thay đổi lớn nhất chính là ý “các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”.

Điểm này đã siết hoàn toàn việc tạo lập quỹ đất của các Nhà đầu tư, theo đó các Nhà đầu tư sẽ có quyền tạo lập quỹ đất, tuy nhiên việc tiếp cận quỹ đất này và cho phép chuyển đổi hay không thì phải quay trở về Luật đất đai (hiện đang được góp ý sửa đổi). Những thay đổi kể trên có thể tóm gọn như sau: “Nhà đầu tư có quyền tự tạo lập quỹ đất (ví dụ mua gom đất nông nghiệp), tuy nhiên muốn thành Chủ đầu tư thì Nhà đầu tư phải tiến hành các thủ tục về đất đai trước, để chuyển đổi toàn bộ đất đó sang đất ở, từ đó mới có cơ sở trở thành Chủ đầu tư chính thức của dự án. Đồng thời lúc đó mới có thể thực hiện các quyền của Chủ đầu tư như huy động vốn, phát hành trái phiếu, đặt cọc,…”.

Trường hợp, mới chỉ là Nhà đầu tư, nhưng Doanh nghiệp vẫn huy động vốn từ khách hàng, sẽ rất dễ dẫn đến những tranh chấp mà có thể xác lập đến truy cứu trách nhiệm hình sự (tương tư vụ Alibaba).

- Ông đánh giá việc siết chặt này của các cơ quan nhà nước sẽ tạo nên những thuận lợi, khó khăn gì cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản?

Việc siết chặt này tất nhiên sẽ có những ảnh hưởng nhất định đến các doanh nghiệp làm ăn chân chính, khi họ phải thay đổi lại bài toán tài chính khi tiến hành thực hiện dự án. Nhưng nhìn vào bức tranh chung về dài hạn của thị trường thì đây là một biện pháp tương đối hiệu quả để ngăn chặn những rủi ro tiềm tàng của thị trường, về lâu về dài sẽ tạo được một môi trường kinh doanh minh bạch và công bằng hơn, đây là cái lợi lớn nhất với các doanh nghiệp làm ăn chân chính.

Ngay với bản thân tôi hiện tại thì đang có nhiều dự án triển khai và không bị “vướng”, dự kiến có thể khoảng cuối năm sau thì sẽ có thể ra hàng, chỉ có điều phương án tài chính của dự án sẽ phải thay đổi. Nếu có một dự đoán giai đoạn sắp tới thì tôi cho rằng những chính sách này sẽ tiếp tục được duy trì, các cơ quan quản lý sẽ tập trung điều chỉnh quyền tiếp cận quỹ đất của Nhà đầu tư để làm rõ ý “được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụngđất sang làm đất ở”.

Những thay đổi này thì chúng ta phải chờ đến năm 2023 khi Luật đất đai mới được thông qua, tuy nhiên đây là điều rất đáng để suy xét cẩn thận, vì một chính sách tốt thì ngay tức khắc chưa thể tạo ra được những chuyển biến lớn, cần có thời gian nhất định để những chính sách này đi vào cuộc sống. Nhưng một chính sách sai lầm, nhiều kẽ hở sẽ là tiền đề của những bất ổn xã hội sau này.

- Xin cảm ơn ông!