Chứng khoán hoá các khoản vay bất động sản
Việt Nam cần xây dựng một thị trường với sản phẩm mới đó là chứng khoán hoá các món vay bất động sản của ngân hàng - một loại chứng khoán hoá được bảo đảm bằng tài sản thế chấp là bất động sản.
>>Thiết kế chính sách sao cho phù hợp trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp?
TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính ngân hàng
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam đã bùng nổ trong 5 năm qua, tăng trưởng bình quân 42%/năm và hiện chiếm khoảng 12% tổng dư nợ và khoảng 15% GDP. Tuy nhiên, trong sự bùng nổ này, những điều căn bản để phát triển một nền trái phiếu doanh nghiệp lành mạnh và bền vững còn rất thiếu sót, do đó đang gây ra những thiệt hại cho các nhà đầu tư, các trái chủ.
Kinh nghiệm từ Mỹ
Điển hình là những vụ việc gần đây đã xảy ra trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam. Quy chiếu với các thị trường tại các nước phát triển như tại Mỹ thì những thiếu sót như đang diễn ra trên thị trường Việt Nam bao gồm thiếu sót về mặt pháp lý, sự thiếu kiểm soát của những cơ quan quản lý và sự thiếu hiểu biết của các nhà đầu tư cá nhân hầu như không hiện hữu.
Có thể bạn quan tâm
|
Bản thân các nhà đầu tư không có kiến thức tài chính họ thường được hỗ trợ bởi các công ty kinh doanh chứng khoán, các ngân hàng đầu tư và các công ty luật.
Thị trường trái phiếu cũng có những công cụ của thị trường để nhà đầu tư nhận biết rủi ro và đưa ra những quyết định hợp lý và thông minh.
Một trong những công cụ đó là xếp hạng tín nhiệm (Credit Ratings), phần lớn các trái phiếu đều được rating bởi 3 công ty tín nhiệm hàng đầu thế giới là Moody’s, Standard & Poor's và Fitch Ratings. Các trái phiếu được xếp hạng với 2 mức tín nhiệm: mức đầu tư hay đáng đầu tư (investment grade) và mức không đầu tư hay không đáng đầu tư (none – investment grade).
Trong mỗi mức này, có nhiều cấp độ khác nhau từ cao xuống thấp, nhưng trái phiếu được xếp hạng none – investment grade được gọi là trái phiếu rác, trái phiếu rủi ro cao (Junk bond). Các nhà đầu tư muốn đầu tư an toàn, ít rủi ro thường không chọn những trái phiếu rác này.
Nhưng vẫn có nhiều nhà đầu tư chọn trái phiếu rác vì lãi suất cao và họ đã phân bổ rủi ro trong danh mục đầu tư của họ, có trái phiếu rác và cũng có những trái phiếu triple A để trung hoà được rủi ro và lợi nhuận trong danh mục đầu tư của họ. Điều quan trọng của xếp hạng tín nhiệm là nhà đầu tư ý thức được mức độ rủi ro của trái phiếu, tức là khả năng vỡ nợ của doanh nghiệp phát hành để quyết định mua hay bán.
Các nhà đầu tư khi có kế hoạch mua trái phiếu của một công ty nào đó, thường tra cứu mức xếp hạng tín nhiệm của các trái phiếu muốn mua, nếu là những trái phiếu không xếp hạng hoặc trái phiếu rác, thông thường sẽ bỏ qua trái phiếu đó.
Ở Việt Nam, nhà đầu tư thường không sử dụng công cụ xếp hạng tín nhiệm, họ tự thẩm định và phần lớn là dựa vào uy tín của doanh nghiệp phát hành, sự hấp dẫn của lãi xuất thường lên gấp đôi gấp ba so với lãi xuất khuấy động của ngân hàng.
Bài học mà chúng ta học hỏi được từ các thị trường phát triển lâu đời là Luật pháp chặt chẽ, khả năng quản lý cao và có trách nhiệm của các cơ quan quản lý. Sự hiểu biết và tính tuân thủ pháp luật của các thành viên tham gia thị trường và vai trò của hệ thống xếp hạng tín nhiệm độc lập.
Bài học cho Việt Nam
Hiện nay, thị trường trái phiếu doanh nghiệp chỉ chiếm khoảng 12% tổng dư nợ tín dụng của Việt Nam. Nguồn cung cấp vốn chủ yếu vẫn là các ngân hàng, hệ thống các tổ chức tín dụng cung cấp gần 11 triệu tỷ đồng.
Gánh nặng cung cấp vốn cho nền kinh tế vẫn đè nặng lên vai các ngân hàng trong khi hoạt động tín dụng của các ngân hàng vẫn tiếp tục bị hạn chế bởi nguồn vốn huy động từ dân cư và doanh nghiệp vẫn chủ yếu là vốn ngắn hạn, trong khi nhu cầu vốn trung và dài hạn đặc biệt là cho các dự án bất động sản cho các chương trình chuyển đổi kỹ thuật số là rất lớn.
Dòng tiền từ trái phiếu vào thị trường là rất lớn, cần có hành lang pháp lý phù hợp để "nắn" dòng vốn này đúng hướng
Bên cạnh đó, tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ ngày 1/10/2020 đến ngày 30/9/2020 là 37%; từ ngày 1/10/2021 đến ngày 30/9/2022 là 34% và kể từ ngày 1/10/2022 sẽ giảm xuống 30%.
Trong những năm sắp tới các ngân hàng sẽ đối diện với nợ xấu tăng cao do được phép trì hoãn chuyển nhóm nợ và xử lý nợ xấu vì dịch bệnh.
Cùng với đó là việc ngân hàng nhà nước đang siết lại tín dụng bất động sản, tuy nhiên tại thời điểm này và ít nhất trong vòng ba năm tới thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa thể trở thành “bàn đỡ” cho nền kinh tế nếu như vấn đề cơ bản sau đây của thị trường chưa được hoàn thiện.
Đó là vấn đề về hành lang pháp lý; Kỹ năng và trách nhiệm của các cơ quan quản lý; Trình độ hiểu biết và tinh thần tôn trọng pháp luật của tất cả các thành viên của thị trường (bao gồm: nhà phát hành, nhà đầu tư, nhà môi giới, công ty xếp hạng tín nhiệm), các tổ chức hỗ trợ (bao gồm: ngân hàng, công ty chứng khoán, công ty luật, công ty kế toán).
Riêng về xếp hạng tín nhiệm, các nhà đầu tư nên sử dụng xếp hạng tín nhiệm để có sự thẩm định và đánh giá của bên thứ ba về mức độ rủi ro của trái phiếu mình muốn mua.
Để khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản nhìn từ kinh nghiệm quốc tế cần điều chỉnh ngay những quy định pháp luật về thị trường trái phiếu phát hành riêng lẻ để tạo niềm tin cho giới đầu tư. Nghị định 153 về phát hành trái phiếu riêng lẻ cần quy định rõ ràng xếp hạng tín nhiệm là điều kiện bắt buộc cho việc phát hành trái phiếu, để các nhà đầu tư có cơ sở thẩm định rủi ro trái phiếu họ đầu tư.
Thị trường trái phiếu Việt Nam cần sự tham gia mạnh mẽ của các nhà đầu tư, tổ chức. Bên cạnh ngân hàng, là các quỹ đầu tư trong và ngoài nước, các hãng bảo hiểm và công ty tài chính.
Bên cạnh đó, Việt Nam cũng cần xây dựng một thị trường với sản phẩm mới đó là chứng khoán hoá các món vay bất động sản của ngân hàng - một loại chứng khoán hoá được bảo đảm bằng tài sản thế chấp là bất động sản. Loại trái phiếu này được bán cho những nhà đầu tư có vốn dài hạn như các hãng bảo hiểm, các quỹ đầu tư và các công ty tài chính lớn của thế giới.
Chứng khoán hoá các món vay bất động sản, thị trường bất động sản có thể thu hút được những dòng vốn lớn và dài hạn từ những định chế tài chính như hãng bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các tổ chức tài chính quốc tế.
Có thể bạn quan tâm
Trái phiếu bất động sản tiếp tục tăng trưởng trong năm 2022
05:00, 30/01/2022
Ai đang ôm trái phiếu bất động sản nhiều nhất?
05:00, 27/11/2021
“Bắt mạch” trái phiếu bất động sản Việt Nam nhìn từ vụ China Evergrande
17:08, 15/11/2021
Trái phiếu bất động sản nở rộ, nhà đầu tư có quá lo ngại?
10:00, 12/10/2021