Tác động chính sách và quy luật cung, cầu tới thị trường chung cư

TS. VŨ TIẾN LỘC - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC)• 13/06/2023 03:44

Trong cơ cấu thị trường, khi một phân khúc được ưu tiên đẩy mạnh sẽ tạo ra những tác động nhất định đến các phân khúc còn lại.

>>Người mua nhà được lợi nếu quy định chung cư có thời hạn

Nguồn cung chung cư trung – cao cấp sẽ giảm

Về chính sách, ciệc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản nếu được thông qua trong năm nay thì cũng cần thêm khoảng thời gian tối thiểu là 2 năm nữa để chính sách, pháp luật mới thực sự tác động rõ ràng, toàn diện đến thị trường bất động sản.

Thời gian tới, Chính phủ sẽ tập trung điều chỉnh cơ cấu các phân khúc nhà ở, hướng điều chỉnh chính sẽ là ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Trong đó, các chính sách sẽ được điều chỉnh từ quy hoạch, kế hoạch (dành quỹ đất), hỗ trợ tài chính (thông qua lãi suất ưu đãi, thuế, tiền sử dụng đất...)..., cho đến thủ tục pháp lý và tác động đến cả các yếu tố mang tính kỹ thuật như chấp thuận chủ trương đầu tư và phê duyệt dự án.

Những chính sách này sẽ tác động đến cơ cấu nhà ở theo xu hướng thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Điều đó cũng có nghĩa, nguồn cung nhà ở trung, cao cấp sẽ chững lại.

Thứ nhất, các địa phương sẽ tập trung kêu gọi, xem xét và phê duyệt dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn nhà ở trung, cao cấp sẽ có sự chừng mực hơn trong việc phê duyệt dự án mới. Điều này cũng dễ hiểu bởi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ không phải chỉ mang tính nhân văn, đáp ứng cho số đông người dân đang có nhu cầu cấp thiết về nhà ở, mà còn là một trong những nhiệm vụ chính trị được đặt lên hàng đầu của bất cứ cấp nào.

Thứ hai là ngân hàng, với định hướng phát triển bất động sản trong thời gian tới, các ngân hàng sẽ tập trung nguồn tín dụng cho chủ đầu tư phát triển nhà ở

Xã hội, nhà ở giá rẻ, vừa là để thực hiện nhiệm vụ chính trị, trách nhiệm xã hội, vừa là an toàn về dòng tiền. Ngược lại, nguồn tín dụng cho chủ đầu tư phát triển mới phân khúc trung, cao cấp sẽ bị siết chặt hơn, cả về thủ tục duyệt vay vốn và cả về lãi suất.

Trong trung hạn, do không có dự án mới nên dần dần sẽ xuất hiện sự khan hiếm dòng chung cư trung, cao cấp, tạo sự chênh lệch trong cán cân cung – cầu, trong đó cầu tăng mà cung giảm.

Thứ ba là nhà phát triển, từ hai lý do trên, các nhà phát triển bất động sản sẽ rất khó khăn trong việc tiếp cận các dự án mới cho phân khúc bất động sản nhà ở trung, cao cấp, cả về quỹ đất, vấn đề pháp lý cũng như nguồn vốn.

Từ đó về nội tại, các nhà phát triển bất động sản sẽ không “cố đấm ăn xôi” vào các dự án nhà ở trung, cao cấp mới bởi vừa mất thời gian, tốn chi phí, trong khi rủi ro cao vì rất khó có được dự án.

Do đó, các nhà phát triển bất động sản cũng sẽ tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, mục đích quay vòng nhanh dòng vốn để ít nhất là duy trì hoạt động và tiếp theo là thúc đẩy sự hồi phục, tiếp tục phát triển.

Từ ba lý do trên dẫn đến nguồn cung phân khúc chung cư trung, cao cấp sẽ chững lại ở thời điểm hiện tại và trong ít nhất 2 - 3 năm tới.

>>Thị trường bất động sản thứ cấp sôi động

Triển vọng nào cho chung cư trung - cao cấp?

Trong khi đó, nhu cầu về phân khúc chung cư trung, cao cấp không những vẫn tồn tại mà còn có xu hướng gia tăng.

Nguồn cung phân khúc chung cư trung, cao cấp sẽ chững lại ở thời điểm hiện tại và trong ít nhất 2 - 3 năm tới.

Thứ nhất, tầng lớp người giàu và trung lưu ở Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng và việc nâng cấp chất lượng nhà ở là nhu cầu có thật và ngày càng tăng của tầng lớp này.

Theo báo cáo của Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, tầng lớp trung lưu đang hình thành hiện chiếm 13% dân số và dự kiến sẽ lên đến 26% vào năm 2026.

Theo nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới (WB), những năm gần đây, hàng triệu hộ gia đình của Việt Nam không chỉ thoát nghèo mà còn tiến lên một “nấc thang kinh tế mới” - đó là tầng lớp trung lưu. Tốc độ tăng trưởng tầng lớp này ở Việt Nam thuộc hàng cao nhất châu Á, mỗi năm có thêm khoảng 1,4 triệu người.

Dự báo trong 25 năm tới, một nửa dân số - nghĩa là hơn 50 triệu người Việt Nam - sẽ gia nhập tầng lớp trung lưu, nghĩa là bằng dân số Hàn Quốc ngày nay.

Kinh nghiệm của Hàn Quốc và từ thực trạng phát triển tầng lớp trung lưu ở Việt Nam cho thấy đây chính là động lực quan trọng cho phát triển kinh tế, nhất là cung cấp các hạ tầng, dịch vụ đô thị hiện đại, công nghiệp ô tô, công nghệ thông tin, du lịch, và không thể thiếu là thị trường chung cư cao cấp trong các khu đô thị mới.

Thứ hai, Việt Nam thu hút ngày càng nhiều đội ngũ chuyên gia và nhà đầu tư từ các quốc gia phát triển ở Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc.... Bộ phận cư dân ngoại này thường có thu nhập cao và quen với lối sống hiện đại, tiện nghi nên thường tìm chọn nơi ở là căn hộ chung cư thuộc phân khúc trung, cao cấp.

Mặt khác, việc mất cân đối trong cơ cấu giữa các phân khúc nhà ở thương mại mà trọng tâm là thiếu hụt nhà ở giá rẻ, dư thừa nhà ở trung, cao cấp là tính trên bình diện chung của cả nước, do giới đầu cơ găm hàng, thổi giá, trong đó chủ yếu là các thị trường mới nổi chưa thực sự hấp dẫn còn ở từng địa phương, địa bàn cụ thể thì không giống nhau.

Trong đó, các đô thị lớn, nhất là Hà Nội, TP HCM thì nhu cầu vẫn còn thiếu, còn vùng trung tâm và phụ cận thì lượng cung cũng rất hạn chế trong khi nhu cầu lại cao.

Cùng với việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp dần dần sẽ thiết lập sự cân bằng trong cơ cấu các phân khúc bất động sản nhà ở. Trong trung hạn, do không có dự án mới nên dần dần sẽ xuất hiện sự khan hiếm dòng chung cư trung, cao cấp, tạo sự chênh lệch trong cán cân cung – cầu, trong đó cầu tăng mà cung giảm. Giai đoạn này kéo dài bao lâu và mức độ chênh lệch lớn hay nhỏ, tùy thuộc vào sự điều chỉnh chính sách của Chính phủ và tổ chức thực hiện của chính quyền địa phương.

Tuy nhiên, một thực tế cho thấy là phản ứng của chính sách thường có độ trễ, thậm chí là khá lớn, so với diễn biến xã hội và thị trường.

Nhưng điều đó không phải xảy ra ở tất cả các dự án căn hộ chung cư trung, cao cấp, mà theo đánh giá của nhiều chuyên gia và nghiên cứu của chúng tôi, có cả việc dựa trên kinh nghiệm quốc tế, những dự án đang triển khai bài bản, có quy hoạch tốt, chuẩn pháp lý, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh sẽ chiếm lĩnh thị trường.