Trung Quốc gỡ khó bất động sản và kinh nghiệm cho Việt Nam

VI ANH thực hiện• 19/05/2023 01:00

Hiện nay, có nhiều ý kiến cho rằng Việt Nam nên nghiên cứu áp dụng các chính sách từ giải cứu thị trường bất động sản (BĐS) của Trung Quốc.

>> Bất động sản Trung Quốc: Cú vấp "ba lằn ranh đỏ" và bài học cho Việt Nam

Tuy nhiên, để áp dụng thực tiễn với thị trường mình sẽ cần nhiều giải pháp đến từ Chính phủ. Theo ông Lê Xuân Nghĩa, thị trường BĐS Việt Nam có nhiều cơ hội giải quyết khó khăn về vốn hơn Trung Quốc.

- Nhiều doanh nghiệp BĐS cho rằng, Việt Nam nên nghiên cứu áp dụng chính sách giải cứu của Trung Quốc, thưa ông?

So sánh với thị trường Trung Quốc, thị trường BĐS Việt Nam lại có điểm khác khi nguồn cung của thị trường chúng ta đang bị thiếu hụt. Chênh lệch với đó là nhu cầu lớn trong cả ngắn hạn lẫn tương lai dài hạn. Các dự án trong 5 năm trở lại đây việc cấp phép và thực hiện các dự án giảm mạnh, 2 năm gần nhất hầu như không có dự án mới, nguồn cung ngày càng khan hiếm.
Các dự án có thủ tục pháp lý tốt, mức giá hợp lý thì nhu cầu sẽ rất lớn. Cụ thể căn hộ khoảng 25-30 triệu đồng/m2 trở xuống được vay 60-70% thì hiện nay đang có nhu cầu sẽ rất lớn.

Nếu thị trường có thể thiết lập mặt bằng giá mới, xu hướng mặt bằng giá sẽ tiếp tục tăng và các nhà hoạch định chính sách mong là tăng ổn định, lành mạnh và chấp nhận được.

Chính mặt bằng giá mới này sẽ cấu trúc lại thị trường BĐS một cách hiệu quả nhất và doanh nghiệp, nhà đầu tư nào chịu được mặt bằng giá này thì tồn tại, còn không chịu được thì tự phải tái cấu trúc.

Vậy nên, có thể thấy rằng cơ hội giải quyết khó khăn của thị trường BĐS Việt Nam là khá cao so với Trung Quốc. Trung Quốc sau khi giải quyết được 3 vấn đề là thủ tục pháp lý, hệ thống ngân hàng cho vay 1.300 tỷ USD tín dụng đặc biệt để các doanh nghiệp khoẻ mạnh mua lại dự án BĐS của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án; nhưng cuối cùng, gặp phải trở ngại lớn khác là người dân không có nhu cầu.

Cơ quan giám sát tài chính Trung Quốc đã đưa ra một kế hoạch 16 điểm nhằm hỗ trợ thị trường BĐS, trong đó là một gói tín dụng bổ sung cho gói tín dụng đặc biệt để giải cứu các doanh nghiệp… đã đi giải cứu. Thực tế cho thấy, thị trường BĐS Trung Quốc vẫn rơi vào tình trạng khó khăn.

Hệ thống ngân hàng Trung Quốc cho vay 1.300 tỷ USD tín dụng đặc biệt để các doanh nghiệp khoẻ mạnh mua lại dự án BĐS của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án. Ảnh: Bloomberg

- Sau Hội nghị về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nhấn mạnh ưu tiên vốn tín dụng ngân hàng để phục hồi, phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Ông có ý kiến thế nào về chủ trương này?

Đây là tư tưởng chỉ đạo nhanh chóng, phù hợp với thực tiễn của thị trường BĐS nước ta. Hiện nay, ngân sách của nhà nước không thể tài trợ hết cho tất cả các phân khúc của thị trường cũng như toàn bộ các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, ngân hàng là nguồn huyết mạch của nền kinh tế, có vai trò quyết định tới sự tồn tại của hệ thống tài chính cho nên không thể lôi kéo hệ thống các ngân hàng vào thị trường BĐS, hiện nay đang có nhiều rủi ro. Do đó, tập trung sử dụng vốn tín dụng ngân hàng cho việc phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội là một ưu tiên quan trọng nhất.

Thực tế, hiện nay phân khúc nhà bình dân, nhà ở xã hội lại đang thiếu cơ chế, đất đai, dòng vốn, nên cần nguồn cung lớn. Do đó tôi tin rằng khi Thủ tướng chỉ đạo tập trung vào ba nguồn lực cơ bản như pháp lý, quỹ đất, nguồn vốn sẽ tạo ra mặt bằng giá BĐS mới và thị trường BĐS phát triển mạnh trở lại.

- Như truyền thống, hệ thống ngân hàng vẫn sẽ đóng vai trò không nhỏ trong việc hỗ trợ thị trường BĐS phát triển bền vững. Ông có ý kiến thế nào về điều này?

Các tập đoàn BĐS có thể được các ngân hàng thương mại xem xét và phân tích kỹ về nền tảng tài chính. Sau đó, đưa ra đánh giá về tài sản đảm bảo, trả nợ trong ngắn hạn, trung hạn và khả năng quản trị điều hành của bộ máy quản lý để quyết định việc cơ cấu nợ. Theo đó, nhà đầu tư lẫn người mua hàng có khoản vay mới dựa trên mức giá hợp lý và khả năng thanh toán đảm bảo.

Thị trường cần phải giải quyết được 2 vấn đề. Thứ nhất, xác định giá cả nhằm cơ cấu nợ trái phiếu doanh nghiệp theo định hướng của Nghị định 65 sửa đổi; trong đó bao gồm việc hoán đổi tài sản, thanh lý trái phiếu cũng như thanh lý dự án để trả nợ. Thứ hai, doanh nghiệp gặp khó khăn cần cố gắng tự vận động, chấp nhận thanh lý tài sản để xử lý nợ thay vì ngồi chờ chính sách.

- Để khôi phục thị trường BĐS cần phụ thuộc rất nhiều vào chính sách quản lý của Nhà nước, ông có kỳ vọng gì để thực hiện hóa các chính sách này?

Chính phủ nên có những động thái mạnh mẽ hơn, các địa phương phải rà soát lại quy hoạch đất đai, giải quyết dứt điểm, nhanh chóng các vấn đề thủ tục pháp lý cho các dự án. Có thể kể đến như định giá đền bù giải phóng mặt bằng; định giá thuế quyền sử dụng đất; đấu thầu… cần phải thúc đẩy nhanh để các dự án sớm được xây dựng. Với các quan hệ kinh tế không nên hình sự hoá để khiến người dân hoang mang.

- Xin cảm ơn ông!