“Dọn tổ” chờ “đại bàng” và cơ hội cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp

HUỲNH HOÀNG PHƯƠNG - Chuyên gia, FIDT• 02/05/2023 03:00

Quý I/2023 ghi nhận cam kết FDI tiếp tục có xu hướng giảm, trong khi đó giải ngân cũng bắt đầu chậm lại.

Chi phí hoạt động của Việt Nam trên cơ sở so sánh với các nước Châu Á

>>Nợ trái phiếu và triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp

Cụ thể, cam kết FDI giảm 40% so với cùng kỳ trong quý 1/2023 – quý thứ năm liên tiếp cam kết FDI giảm.

Như WB đã nhận định, điều này phản ánh sự bất định gia tăng liên quan đến triển vọng kinh tế toàn cầu và việc thắt chặt các điều kiện tài chính để kiểm soát lạm phát ở các nền kinh tế phát triển.

Tuy vậy, chúng tôi vẫn đánh giá cao cơ hội của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (KCN) trong dài hạn, bởi Việt Nam vẫn sẽ là quốc gia có sức hút lớn đối với những doanh nghiệp nước ngoài khi sở hữu lợi thế cạnh tranh rõ rệt so với các quốc gia khác nhờ:

Thứ nhất, Chi phí đầu tư ban đầu thấp nhờ giá thuê đất và chi phí xây dựng thấp;

Thứ hai, Lợi thế giá nhân công cạnh tranh sẽ còn được duy trì trong thời gian dài nhờ cơ cấu dân số vàng được dự phóng sẽ kéo dài đến ít nhất 2040.

Thứ ba, Nhiều chính sách ưu đãi từ phía chính phủ đối với những doanh nghiệp nước ngoài.

Thứ tư, Ngoài ra việc Chính phủ thúc đẩy đầu tư công với các công trình trọng điểm quốc gia ưu tiên hạ tầng giao thông, sẽ giúp tiếp tục nâng cao lợi thế cạnh tranh của quốc gia trong tương lai. Trong khi cam kết và giải ngân FDI chậm lại, hạ tầng “lót ổ đón đại bàng” - quỹ đất BĐS KCN và giá đất được dự báo vẫn sẽ tiếp tăng. Thực tế thời gian vừa qua giá đất KCN của Việt Nam vẫn đang duy trì đà tăng khá bền vững.

Những doanh nghiệp có quỹ đất rộng như KBC, VGC, IDC vẫn sẽ có lợi thế. Ảnh:

Những doanh nghiệp có quỹ đất rộng như KBC, VGC, IDC vẫn sẽ có lợi thế. Ảnh: KCN Quang Châu của KCB, nơi đã được Thủ tướng chấp thuận đầu tư, mở rộng và Tập đoàn Foxconn (Mỹ) đã khảo sát và kí biên bản ghi nhớ thuê lại đất vào 2022

Nhưng trong ngắn hạn, sự sụt giảm vốn FDI cũng cho thấy các doanh nghiệp nước ngoài đang khá thận trọng trong kế hoạch mở rộng sản xuất.

Ngoài ra từ nội tại, nhiều doanh nghiệp BĐS KCN đang đối mặt với vấn đề chi phí GPMB gia tăng khi mở rộng quỹ đất khiến biên lợi nhuận gộp suy giảm.

Theo đó, năm 2023, khả năng ký thêm được các hợp đồng mới của doanh nghiệp có thể ảm đạm, tức hạn chế triển vọng ngắn hạn của ngành BĐS KCN. Nhưng dài hạn, những doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất rộng lớn với giá vốn thấp như KBC, VGC, IDC sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt.

Còn những doanh nghiệp đã ký được hợp đồng cho thuê và có đất sẵn sàng bàn giao trong năm nay, vẫn được đánh giá tích cực hơn trong giai đoạn khó khăn hiện nay.