Hoàn thiện pháp lý cho bất động sản du lịch

PGS. TS. Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương• 30/07/2022 00:05

Sau rất nhiều trì hoãn, cùng với việc sửa đổi bổ sung Luật Đất đai tới đây, các luật có liên quan đến đất đai, BĐS sẽ được sửa đổi, bổ sung, ban hành mới. Trong đó, vấn đề condotel cần được ưu tiên.

>>> Định danh cho bất động sản du lịch

Những năm qua, hệ thống chính sách đã có nhiều tác động tích cực đến thị trường BĐS nói chung và BĐS du lịch nói riêng. Tuy nhiên, BĐS du lịch vẫn còn một số những rào cản pháp lý cần tiếp tục hoàn thiện.

Vấn đề condotel, mà bản chất là đồng sở hữu về tài sản cần được sớm ban hành trong Luật Đất đai sửa đổi.p/(Nhà đầu tư tìm hiểu dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở thị trấn Long Hải, Long Điền, Bà Rịa - Vũng Tàu. Ảnh: Đức Trung)

Vấn đề condotel, mà bản chất là đồng sở hữu về tài sản cần được sớm ban hành trong Luật Đất đai sửa đổi. (Nhà đầu tư tìm hiểu dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở thị trấn Long Hải, Long Điền, Bà Rịa - Vũng Tàu. Ảnh: Đức Trung)

Nhiều rào cản pháp lý

Thứ nhất, chưa có chính sách thật sự phù hợp nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và phân khúc BĐS du lịch. Các chính sách về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, chính sách tín dụng cho BĐS du lịch nghỉ dưỡng không có ưu đãi gì đặc thù trong khi đây là phân khúc đòi hỏi mức vốn đầu tư lớn cả trong đầu tư xây dựng và quản lý vận hành, chu kỳ kinh doanh dài, thời gian thu hồi vốn chậm.

Thứ hai, hạn chế về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với BĐS nghỉ dưỡng. Trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng ở đây là cấp theo thời hạn của dự án. Khi giao đất, cho thuê thương mại, dịch vụ thực hiện dự án thì đều không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm. Vì vậy, khi cấp giấy chứng nhận cũng sẽ theo thời hạn 50 - 70 năm. Vấn đề đặt ra là sau thời hạn này dược xử lý như thế nào?

Cần kiểm soát chặt chẽ việc thực hiện quy hoạch, trong đó có quy hoạch BĐS du lịch đồng thời, kiểm soát chặt chẽ việc chuyển dịch đất đai từ các loại đất sang đất du lịch.

Thứ ba, condotel có nhiều điểm tương đồng với căn hộ chung cư, hầu hết đều nằm trong tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, hiện nay chỉ có dự án chung cư có căn cứ pháp luật điều chỉnh tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ, thông qua các quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS.

Ngược lại, condotel vẫn còn thiếu các quy định pháp luật điều chỉnh, nên chưa thể xử lý được bắt nguồn từ 3 vướng mắc pháp lý cơ bản: Xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp sổ hồng cho chủ sở hữu condotel; chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì; chưa có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà.

Kiểm soát chặt chẽ

Cần định hình khung pháp lý cho thị trường BĐS du lịch đặc biệt là hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai, pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật về thủ tục đầu tư: Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 về nhóm đất phi nông nghiệp nhằm định danh chính xác, cụ thể đất xây dựng các BĐS du lịch.

Đặc biệt chúng ta cần sửa đổi, bổ sung quy định trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 theo hướng: Định danh chính thức các loại BĐS du lịch; xác định rõ các hình thức xác lập giao dịch; bổ sung quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS du lịch trong tương lai; quy định cụ thể về thế chấp BĐS du lịch; bổ sung các quy định về quản lý nhà nước trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 trong đó có kinh doanh BĐS du lịch, thể hiện ở các loại hình chủ đầu tư kinh doanh BĐS phát hành cổ phiếu, trái phiếu BĐS; vấn đề bảo hiểm kinh doanh BĐS; kiểm toán BĐS; thị trường kinh doanh mua bán nợ trong lĩnh vực BĐS đơn giản, rõ ràng, tránh chồng chéo, giảm chi phí cho doanh nghiệp. Trong đó, chúng ta cần bổ sung các quy định về điều chỉnh quan hệ giữa khách hàng mua BĐS du lịch với chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS du lịch trong cam kết lợi nhuận khi thuê lại BĐS du lịch của người mua.

Sắp tới, vấn đề condotel mà bản chất là đồng sở hữu về tài sản cần được ban hành. Trước tiên, đó là việc hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp sổ hồng cho căn hộ condotel. Song song đó tiến đến cấp sổ hồng cho những loại BĐS nghỉ dưỡng khác như biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (shophouse du lịch), văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ thương mại (shophouse).

Sửa đổi Luật Đất đai theo hướng bên cạnh việc quản lý đất đai như một nguồn lực (m2) đồng hành với quản lý tài sản, vốn (đồng). Đặc biệt, việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các chủ thể sử dụng đất phải thông qua đấu thầu. Bên cạnh đó, nghiên cứu ban hành các văn bản về tái thế chấp bất động sản (Remorgage System); quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản (Mutual Saving Bank); quỹ đầu tư tín thác bất động sản (Real Estate Investment Trust - REITs). Bên cạnh đó, cần kiểm soát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản.