[eMagazine]: Lỗ hổng quản lý condotel ở các địa phương

"Đất ở không hình thành đơn vị" ở cùng sự phát triển ồ ạt của loại hình condotel đã và đang mang đến nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản và việc quản lý, an ninh trật tự tại các địa phương.

Condotel - loại hình bất động sản nghỉ dưỡng lai giữa chung cư và khách sạn. Loại hình này xuất hiện lần đầu tại Việt Nam với dự án tòa tháp Nha Trang Plaza. Tòa tháp này được hoàn thành vào năm 2009 trên khu đất rộng khoảng 35.000m2 với quy mô 40 tầng và 240 căn hộ đạt tiêu chuẩn 5 sao.

Sự ra đời của tòa tháp này cũng mở ra một "cơn sóng" đầu tư căn hộ nghỉ dưỡng tại các trung tâm du lịch nổi tiếng trong nước. Giai đoạn 2015-2017 tại hầu hết các thành phố biển Nha Trang, Quy Nhơn, Đà Nẵng, Hạ Long…các dự án condotel liên tục được công bố mở bán rầm rộ trên thị trường, các nhà đầu tư đổ xô đi mua căn hộ condotel như một kênh đầu tư mới.

Việc sử dụng căn hộ condotel thường được chủ đầu tư và chủ sở hữu thỏa thuận theo hình thức “Times Share”, khách hàng sử dụng sản phẩm này như khách sạn để nghỉ dưỡng, trong thời gian không sử dụng họ có thể đăng ký với chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý để cho thuê lại nhằm thu hồi vốn đầu tư và sinh lợi từ khoản đầu tư của mình.

Tuy nhiên, sau thời gian làm mưa làm gió, năm 2018 hầu hết các thành phố này bắt đầu vắng bóng dự án condotel mới, có chăng số dự án được mở bán chỉ đếm trên đầu ngón tay. Sau sự tăng trưởng nóng, thị trường condotel 2018 ghi nhận sự chững lại của cả nguồn cung lẫn lượng giao dịch.

Cuối năm 2019, sự trầm lắng của thị trường tiếp tục nhận “cú đấm bồi” bởi sự kiện vỡ cam kết lợi nhuận tại dự án Coco Bay đình đám ở Đà Nẵng, và sau đó là các làn sóng dịch bệnh liên tiếp kéo đến khiến toàn thị trường gần như “ngủ đông”.

Đáng chú ý, cũng từ đầu năm 2018, các vấn đề đặt ra về tính pháp lý của condotel bắt đầu được chú trọng. Khi loại hình này chưa được công nhận đầy đủ và chưa có hành lang pháp lý riêng biệt, người ta còn phát hiện ra nhiều địa phương đã sáng tác ra một khái niệm mới là “đất ở không hình thành đơn vị ở” để hợp thức hóa loại hình này.

Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), trong hơn 10 năm qua, với việc tự sáng tác ra loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở”, một số UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho condotel.

Song, cũng chính từ các khái niệm trên có thể thấy hệ lụy từ sự “sáng tác” bắt đầu bộc lộ ra các ảnh hưởng trực tiếp đến công tác quy hoạch, quản lý đất đai trên địa bàn. Theo đó, người mua biệt thự, condotel gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại đô thị không hình thành đơn vị ở được sử dụng ổn định lâu dài.

Tại nhiều dự án condotel, cư dân đã đến ở, sinh hoạt như những chung cư bình thường, gây khó khăn cho công tác quản lý của chính quyền địa phương, quá tải hạ tầng, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.

Đơn cử tại Vũng Tàu, khi trong giấy phép xây dựng chung cư Sơn Thịnh 2 là công trình căn hộ dịch vụ du lịch (Condotel) chứ không phải căn hộ sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, chủ đầu tư là doanh nghiệp Tư nhân Sơn Thịnh đã bán cho người dân ghi rõ là căn hộ sở hữu lâu dài cho đến khi vào ở nhiều năm vẫn chưa có sổ đỏ, cư dân mới tá hỏa ra mua nhầm căn hộ nghỉ dưỡng, và đối diện với nguy cơ phải chuyển ra khỏi căn nhà của mình.

Trước các nhập nhèm về pháp lý của condotel, tháng 7/2020, Bộ công an đã có văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo UBND các địa phương không phát triển thêm dự án condotel, không hợp thức hóa các loại hình này thành nhà ở.

Theo Bộ Công an, quy định pháp luật liên quan lại chưa đầy đủ, tồn tại nhiều bất cập gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước, rủi ro cho người mua, tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến an ninh kinh tế, an ninh trật tự.

Cũng theo Bộ Công an, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho từng người mua trong dự án sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh, trật tự trong quản lý vận hành tòa nhà, quản lý hoạt động đầu tư kinh doanh căn hộ; quản lý, thu hồi dự án khu hết thời hạn sử dụng đất của dự án.

Đồng thời, việc chưa rõ ràng trong việc cấp sổ đỏ này ảnh hưởng tới việc thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng, nguy cơ mất an toàn hệ thống tín dụng do hầu hết các dự án căn hộ du lịch đều được chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất của dự án vay vốn ngân hàng.

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở, pháp luật chưa có quy định dẫn đến thông tin đầu vào chưa chuẩn xác, dẫn đến sự mù mờ giữa các nhà đầu tư thứ cấp, sơ cấp và khách hàng.

Theo PGS.TS Nguyễn Đình Thọ - Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ TNMT, nếu đã là đất ở thì quy hoạch sử dụng đất, giao đất làm quy hoạch phải là đất ở, phải dựa vào quy mô dân số, điều kiện cho dân số phát triển với hạ tầng, trường học, bệnh viện…

Mặt khác, tại Điều 6 của Luật Nhà ở 2014 cũng đã quy định nghiêm cấm việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Vị chuyên gia cho biết, sự “mập mờ” giữa các khái niệm dẫn đến những hệ quả khó lường và ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản.

Thời gian qua, sau các đợt thanh tra, các dự án có mục đích sử dụng đất là "đất ở không hình thành đơn vị ở" đang dần được chuyển lại mục đích ban đầu: Đất thương mại dịch vụ.

Trong đó, Khánh Hòa là địa phương đầu tiên chấm dứt khái niệm này với loạt dự án tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, chuyển về đất thương mại dịch vụ. Và kế đó là Thanh Hóa, Bình Định cũng khai tử loại hình đất này.

Theo PGS TS Nguyễn Đình Thọ, hầu hết các nước coi căn hộ du lịch (condotel) là một loại hình sở hữu hỗn hợp và không hình thành quy định riêng để điều tiết hoạt động này. Để quản lý các loại hình sở hữu bất động sản hỗn hợp tương tự như trường hợp căn hộ du lịch (condotel), pháp luật các nước tập trung vào việc giải quyết các quan hệ dân sự phát sinh liên quan tới các quyền tài sản đối với condotel như quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn trên cơ sở hợp đồng phân chia thu nhập và đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của các bên.

Trong khi đó, trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cách duy nhất hiện tại là chờ sửa đổi Luật đất đai. Bởi lẽ cần có căn cứ cụ thể về loại hình đất đất giao nhà đầu tư và tính tiền sử dụng đất ra sao.

“Cũng không thể nhất quyết áp đặt đây là đất thương mại dịch vụ, kia là đất ở vì còn có khái niệm về đất sử dụng đa công năng. Đối với việc hình thành và phát triển của các loại hình bất động sản kiểu mới hiện nay cần nhìn vào tình hình thực tiễn để làm thế nào kêu gọi được vốn đầu tư từ nhân dân để phát triển và nếu thực tiễn đặt ra phải yêu cầu thay đổi thì cũng nên thay đổi để Luật thực sự đi vào cuộc sống”  - GS Đặng Hùng Võ cho biết.