Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phục hồi rõ nét

Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam Quý III/2025 do Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) công bố, phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng tiếp tục tín hiệu tích cực sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Tuy nhiên, sự phục hồi này được đánh giá chưa bền vững, khi niềm tin của nhà đầu tư và người mua vẫn chưa thực sự trở lại.

Báo cáo của VARS IRE cho thấy, trong quý III/2025, thị trường ghi nhận hơn 5.100 sản phẩm mở bán mới, gấp đôi so với quý II. Cơ cấu sản phẩm tiếp tục nghiêng mạnh về căn hộ cao tầng, chiếm tới 84% tổng nguồn cung, trong đó phần lớn đến từ các khu đô thị biển nghỉ dưỡng quy mô lớn do một số chủ đầu tư lớn triển khai.

Đặc biệt, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt tới 64%, tương đương hơn 3.200 giao dịch, tăng 12 điểm phần trăm so với quý trước và 20 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2024. Đây là mức tăng được xem là đáng khích lệ trong bối cảnh thị trường nghỉ dưỡng vừa trải qua giai đoạn đóng băng kéo dài gần hai năm.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung mới đạt gần 8.400 sản phẩm, cao gấp 1,8 lần so với năm 2024, dù vẫn chỉ bằng 50% cùng kỳ năm 2022. Trong cơ cấu sản phẩm, căn hộ cao tầng chiếm 78%, cho thấy xu hướng chuyển dịch rõ nét từ mô hình biệt thự đơn lẻ sang tổ hợp du lịch – nghỉ dưỡng tích hợp nhằm tối ưu hiệu quả khai thác. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 58,7%, tương đương khoảng 4.900 sản phẩm giao dịch thành công, gấp 2,2 lần cùng kỳ năm ngoái – minh chứng cho dòng tiền đầu tư đang dần quay lại phân khúc này, dù vẫn khá thận trọng.

Các chuyên gia của VARS IRE nhận định, sự cải thiện của thị trường quý III vừa qua không phải ngẫu nhiên, mà đến từ sự cộng hưởng của nhiều yếu tố nền tảng. Thứ nhất, hàng loạt dự án quy mô lớn được khơi thông sau thời gian dài ách tắc pháp lý. Thứ hai, mặt bằng lãi suất giảm, tạo điều kiện cho dòng vốn rẻ quay lại lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là các nhà đầu tư dài hạn. Thứ ba, ngành du lịch Việt Nam phục hồi mạnh mẽ. Lượng khách quốc tế 9 tháng đầu năm đạt mốc kỷ lục mới, vượt xa giai đoạn trước dịch, nhờ chính sách miễn thị thực... Đây là “cú hích” quan trọng, tạo cầu thực cho thị trường nghỉ dưỡng.

Cùng với đó, hệ thống hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ với hàng loạt tuyến cao tốc, sân bay, cảng biển mới đi vào hoạt động, giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa các trung tâm du lịch, từ đó tăng khả năng khai thác vận hành cho các dự án nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, bức tranh sáng vẫn xen lẫn nhiều gam màu trầm. VARS IRE cho rằng, niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư chưa được khôi phục hoàn toàn. Một phần dòng vốn vẫn “mắc kẹt” tại các dự án chậm tiến độ hoặc vướng pháp lý chưa được tháo gỡ. Giá bán vẫn neo cao, trong khi tỷ suất sinh lời thực tế từ cho thuê và vận hành chưa đạt kỳ vọng, khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang phân khúc nhà ở đô thị.

Theo dự báo của VARS IRE, bước sang quý IV/2025, nguồn cung mới dự kiến tương đương quý trước, nếu các dự án đã công bố kịp tiến độ mở bán. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn mang tính cục bộ, tập trung chủ yếu tại các vị trí đẹp, ven biển, do một số chủ đầu tư lớn kiểm soát.

Cơ cấu sản phẩm được dự báo tiếp tục nghiêng về phân khúc cao tầng – đặc biệt là căn hộ du lịch, condotel tại các khu vực du lịch trọng điểm. Trong khi đó, nhiều khu vực vẫn tồn kho lượng lớn biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp chưa vận hành, do thiếu tiện ích phụ trợ, hệ sinh thái dịch vụ chưa đồng bộ.

Về phía cầu, nhu cầu đầu tư được cải thiện nhờ kỳ vọng tích cực từ chính sách hoàn thiện hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch, cùng với triển vọng phục hồi của ngành du lịch và bán lẻ. Tuy vậy, tổng cầu vẫn ở mức thấp, tập trung vào các sản phẩm có phương án vận hành rõ ràng, được cam kết chia sẻ lợi nhuận minh bạch hoặc có thời hạn sở hữu lâu dài.

Ngoài ra, giá bán sơ cấp các sản phẩm nghỉ dưỡng vẫn duy trì ở mức cao, chủ yếu do áp lực chi phí đất đai và vốn vay. Một số dự án mở bán lại cũng điều chỉnh giá tăng, nhằm bù đắp chi phí lãi vay và đầu tư hạ tầng. Tại các điểm đến đã dư thừa nguồn cung cao cấp, giá biệt thự nghỉ dưỡng nhìn chung đi ngang, trong khi biệt thự nghỉ dưỡng lâu dài tại các khu vực có lượng khách ổn vẫn tăng trưởng bình quân 10–15%/năm, nhờ khả năng khai thác cho thuê ổn định và nguồn cầu từ khách hàng có nhu cầu ở thực.

Các chuyên gia nhận định, dù thị trường đã bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn so với năm 2024, song niềm tin vẫn là điểm nghẽn lớn nhất. Để phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi bền vững, cần một khung pháp lý rõ ràng cho condotel, officetel, hometel, cũng như các mô hình sở hữu – khai thác linh hoạt mà nhà đầu tư cá nhân có thể tham gia.

Song song, các địa phương cần đẩy nhanh tiến độ hạ tầng du lịch và quy hoạch đồng bộ, tạo “đất diễn” cho nhà đầu tư khai thác hiệu quả. Doanh nghiệp phát triển dự án cũng cần chuyển hướng từ bán sang cho thuê – vận hành, xây dựng mô hình kinh tế du lịch – nghỉ dưỡng khép kín, gắn với thương hiệu, trải nghiệm và dịch vụ cao cấp.