Bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể "thoát băng"

Theo Báo cáo thị trường quý II/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung mới của phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trong quý đạt hơn 2.300 sản phẩm, gấp đôi quý trước. Tính chung 6 tháng đầu năm, có khoảng 3.200 sản phẩm được tung ra thị trường. Dù vậy, con số này vẫn chỉ tương đương năm 2024 và chỉ bằng 29% so với cùng kỳ năm 2022 – giai đoạn thị trường còn sôi động.

Một điểm đáng chú ý là nguồn cung vẫn mang tính cục bộ, khi đến 80% sản phẩm mở bán quý II đến từ một dự án cao tầng tại Hải Phòng. Tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường đạt khoảng 52%, tương đương 1.200 giao dịch thành công. Tính lũy kế, 6 tháng đầu năm ghi nhận khoảng 1.600 sản phẩm được giao dịch, giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, báo cáo từ DKRA Group cũng cho thấy, quý II/2025 chứng kiến sự cải thiện đáng kể về nguồn cung ở một số phân khúc nghỉ dưỡng, nhưng thanh khoản vẫn chạm đáy. Cụ thể, phân khúc shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận 31 dự án mở bán với tổng cộng 3.525 căn, tăng 16% so với quý trước, nhưng chỉ tiêu thụ được vỏn vẹn… 42 căn. Tình trạng tương tự xảy ra ở phân khúc condotel, với 47 dự án mở bán tổng cộng 4.712 căn, nhưng lượng tiêu thụ trong quý II/2025 chỉ đạt khoảng 300 căn, tương đương 6%, giảm đến 85% so với quý I/2025.

Trước thực tế nêu trên, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group nhận định, dù nguồn cung đang dần khởi sắc nhưng sức cầu trên thị trường vẫn ở mức rất thấp. Giao dịch chủ yếu diễn ra tại các dự án lớn, pháp lý rõ ràng, thi công đảm bảo và giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn, phù hợp với tầm tài chính và kỳ vọng lợi nhuận thực tế của người mua.

“Các dự án sơ cấp còn lại hầu hết không phát sinh giao dịch. Thị trường vẫn còn nhiều thách thức khi tâm lý người mua chưa sẵn sàng trở lại. Những vấn đề cốt lõi như pháp lý, hiệu quả khai thác, và cam kết lợi nhuận không được thực hiện trong quá khứ khiến nhà đầu tư dè chừng”, ông Thắng chia sẻ.

Theo ông Võ Hồng Thắng, trong quý III/2025, thị trường sẽ vẫn chưa có nhiều biến động, trong đó nguồn cung condotel dự kiến sẽ có 300 sản phẩm được các chủ đầu tư đưa ra thị trường, chủ yếu tại TP.HCM. Sức mua của thị trường vẫn duy trì ở mức thấp, đà giảm có thể kéo dài và chưa có dấu hiệu cho thấy sự phục hồi của phân khúc này trong ngắn hạn. Trong khi đó, giá bán được dự báo khó có biến động trong quý này.

Khảo sát thực tế thị trường, trong quý III/2025, thị trường trọng điểm của phân khúc này trong nhiều năm qua như Khánh Hòa, Lâm Đồng, An Giang… vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi. Đồng thời, nhiều chủ đầu tư tại các phân khúc này chưa có kế hoạch phát triển dự án mới, cũng như bán hàng ở các dự án đã phát triển trước đó.

Đồng quan điểm, theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, tâm lý thận trọng vẫn là yếu tố chi phối hành vi của nhà đầu tư khi cân nhắc xuống tiền với bất động sản nghỉ dưỡng. Bên cạnh các yếu tố vĩ mô như lãi suất và thanh khoản ngân hàng, sự dè chừng còn đến từ lo ngại về pháp lý, hiệu quả khai thác và việc không đảm bảo các cam kết lợi nhuận tại nhiều dự án trong quá khứ.

Thị trường đang chứng kiến hiện tượng “đóng băng chọn lọc”, nơi chỉ những dự án pháp lý minh bạch, giá hợp lý, sản phẩm rõ ràng mới có giao dịch. Trong khi đó, nhiều dự án condotel có giá từ 4-5 tỷ đồng/căn đã phải tạm dừng bán vì không có khách hàng quan tâm. “Nhà đầu tư hiện chỉ chấp nhận xuống tiền với những sản phẩm có thể sở hữu lâu dài, đáp ứng được mục tiêu kép vừa nghỉ dưỡng vừa cho thuê được ngay, với mức giá trong tầm tay dưới 3 tỷ đồng”, ông Đính chia sẻ.

Đánh giá thị trường từ nay đến cuối năm 2025, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường sẽ phân hóa rõ theo nhóm khách hàng. Nhóm khách hàng cao cấp với tiềm lực tài chính mạnh vẫn có nhu cầu sở hữu lâu dài các bất động sản nghỉ dưỡng hạng sang như biệt thự biển hoặc căn hộ cao cấp tại các điểm đến nổi bật, được vận hành bởi thương hiệu quốc tế.

Tuy nhiên, ông Châu nhấn mạnh, khả năng bứt phá mạnh là khó xảy ra trong ngắn hạn. “Kịch bản khả dĩ nhất là thị trường sẽ ghi nhận những bước tiến nhỏ, mang tính cục bộ, tập trung vào các địa phương có du lịch phát triển tốt, hạ tầng được đầu tư đồng bộ và các sản phẩm nghỉ dưỡng có pháp lý rõ ràng, minh bạch, được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín. Đáng nói, triển vọng hồi phục sẽ diễn ra theo xu hướng cầm chừng, thận trọng, bởi lẽ, các rào cản mang tính cấu trúc như những vướng mắc pháp lý, hiệu quả khai thác, vận hành, cùng tâm lý thị trường vẫn là những lực cản lớn khiến đà phục hồi của thị trường bị ghìm lại”, Chủ tịch HoREA chia sẻ.