Quy định áp niên hạn nhà chung cư gây mâu thuẫn

DIỆU HOA• 29/11/2022 03:00

Từ góc độ về quyền sở hữu của cá nhân đối với tài sản cũng như thời hạn sử dụng để bảo đảm chất lượng và an toàn khi sử dụng nhà chung cư đã có những điểm mâu thuẫn cơ bản.

>>Đề xuất áp niên hạn nhà chung cư tiếp tục gây tranh cãi

Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Lawfirm

Phân tích rõ hơn về quan điểm trên, LS Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Lawfirm cho biết, về quyền sở hữu, hệ thống pháp luật nước ta công nhận và bảo hộ quyền sở hữu tài sản cá nhân.

Từ Hiến pháp năm 2013 đã ghi nhận, tôn trọng, bảo hộ quyền sở hữu tư nhân (Điều 32) và khoản 3 Điều 54 của Hiến pháp quy định quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ, đất do tổ chức, cá nhân sử dụng chỉ có thể bị thu hồi trong trường hợp thật cần thiết theo luật định đó là vì mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, công cộng.

Trên cơ sở các nguyên tắc của Hiến pháp năm 2013 về sở hữu tài sản, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật tiếp tục ghi nhận những quyền mà chủ sở hữu có được gồm Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở... Bộ luật Dân sự năm 2015 cụ thể hóa quy định tại Điều 2 Hiến pháp năm 2013 đã ghi nhận căn cứ xác lập quyền sở hữu.

LS Trương Anh Tú cũng cho biết, quyền sở hữu chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng. Tại Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản không bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật theo quy định.

“Như vậy, tại Việt Nam, quyền sở hữu tài sản là quyền hiến định, được Hiến pháp công nhận, tôn trọng và bảo vệ. Những ngành luật khác đều hình thành trên những nguyên tắc của Hiến pháp mà trong đó quyền tài sản là thuộc quyền công dân được quy định trong các bộ luật, luật, văn bản dưới luật đều phải tuân thủ, không được trái với nguyên tắc đã quy định tại Hiến pháp. Trong Dự thảo Luật Nhà ở có đưa quy định về “thời hạn sở hữu nhà chung cư” là mâu thuẫn với “quyền sở hữu tài sản” của công dân” – LS Tú cho biết.

>>Dự thảo luật nhà ở (sửa đổi) và luật kinh danh bất động sản (sửa đổi)

Căn cứ thời hạn sử dụng làm thời hạn sở hữu chung cư là không hợp lý

Bên cạnh đó, xuất phát từ thực tế mua bán và sử dụng, để đánh giá chất lượng xây dựng công trình nhà chung cư so với nhà ở thương mại thì mặt bằng giá cả kinh doanh đối với các dự án nhà ở thương mại căn hộ hiện nay, giá bán chung cư dao động trung bình khoảng 60-80 triệu đồng/m2 tại các quận nội thành Hà Nội, từ 50 triệu đồng/m2 đến 200 triệu đồng/m2 tùy khu vực tại TP. Hồ Chí Minh.

Qua tìm hiểu, tham khảo các chuyên gia xây dựng hàng đầu tại Việt Nam, chi phí xây dựng nhà chung cư chỉ chênh lệch trên dưới 10 triệu đồng/m2 đối với nhà ở thương mại, kể cả nhà ở thương mại hạng sang. Với nhà giá bán 50 triệu đồng/m2 thì giá trị xây dựng chỉ tương đương 20% giá trị bán, nhà 100 triệu đồng/m2 tương đương với 10%, nhà 200 triệu đồng/m2 tương đương 5%.

"Như vậy, nếu căn cứ trên thời hạn sử dụng nhà chung cư mà chấm dứt quyền sở hữu tài sản là không hợp lý" - Luật sư Tú cho biết.

Thêm vào đó, về bản chất của quyền sở hữu đối với tài sản thì Nhà nước không can thiệp vào quyền sở hữu tài sản cá nhân, việc quy định “thời hạn sở hữu nhà” không được làm ảnh hưởng hay làm chấm dứt quyền sở hữu của người dân.

Theo Luật sư Tú, khi bàn tới việc sửa đổi Luật Nhà ở phải bảo đảm quy định về chất lượng công trình xây dựng phù hợp với quy chuẩn về kỹ thuật công trình đã được các văn bản quy phạm pháp luật quy định trước đây. Có hai vấn đề được đặt ra trong quy định này: Thứ nhất, là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đai là bất biến, được pháp luật tôn trọng và bảo vệ.

Thứ hai, là giới hạn công trình nhà ở về thời gian sử dụng và quyền sở hữu đang rất mâu thuẫn với nhau mà trách nhiệm của những nhà làm luật phải tìm được điểm chung để xử lý vấn đề này.

“Cần có sự đồng bộ giữa các bộ luật, luật với nhau để bảo đảm quyền sở hữu của người dân mà vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật trong khoa học xây dựng và thực tế sử dụng” – LS Tú khẳng định.