Quyền sở hữu lâu dài nhà chung cư

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Ủy viên Thường vụ Liên đoàn Luật sư Việt Nam• 01/12/2022 16:00

Tại Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở quy định việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn sẽ được áp dụng đối với nhà chung cư xây dựng sau ngày Luật Nhà ở mới có hiệu lực thi hành.

Còn đối với các nhà chung cư có trước ngày Luật Nhà ở mới có hiệu lực thi hành được sở hữu không có thời hạn.

>>> Giữ nguyên quy định sở hữu nhà chung cư

Bộ Xây dựng tiếp tục bảo vệ quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư tại Dự án Luật Nhà ở sửa đổi. Tuy nhiên, quy định trên không phù hợp với nguyên tắc của Hiến pháp năm 2013 về sở hữu tài sản.

Quy định cũ phù hợp với Hiếp pháp

Điều này sẽ dẫn đến thực tế trong hơn 100 năm tiếp theo sẽ có đến hàng trăm nghìn căn hộ nhà chung cư được sở hữu không có thời hạn và sẽ ngày càng có nhiều nhà chung cư được xây dựng sau ngày Luật Nhà ở mới có hiệu lực được sở hữu có thời hạn. Nhà nước vẫn phải chịu trách nhiệm quản lý cả 02 loại nhà chung cư sở hữu không có thời hạn và sở hữu có thời hạn.

Có thể thấy Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định phù hợp khi xác định quyền sở hữu nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất, theo đó công nhận quyền sở hữu nhà chung cư không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài hoặc công nhận sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn.

Nên giữ nguyên quy định của Luật Nhà ở năm 2014 quy định quyền sở hữu nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất, theo đó công nhận quyền sở hữu nhà chung cư không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài hoặc công nhận quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn.

Điều này phù hợp với Hiến pháp và các quy định pháp luật hiện hành, đồng thời cũng đáp ứng được tâm tư nguyện vọng của đa số người dân muốn sở hữu nhà chung cư không có thời hạn, để cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, hạn chế phát sinh “tâm lý bất an” trong xã hội.

Đồng thời, nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi của người dân, cần phải xây dựng thêm các quy định về trình tự đăng ký quyền sở hữu, thay đổi nội dung đăng ký quyền sở hữu đối với nhà chung cư và quy định bảo đảm quyền sở hữu của người dân trong các trường hợp cần phải tu sửa nhà chung cư xuống cấp.

Quy định sở hữu chung cư có thời hạn gây bất an cho người dân có ý định mua nhà. Ảnh: ĐTM

Phải bảo đảm sau khi tu sửa, xây mới nhà chung cư thì người dân vẫn có quyền sở hữu đối với nhà chung cư mới, hạn chế tình trạng người dân bị buộc phải miễn cưỡng bán lại quyền sở hữu của mình.

Bài học từ Singapore

Nhìn ra thế giới, một trong các quốc gia phát triển về thị trường bất động sản hiện nay có thể kể đến là Singapore. Đất nước này công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng lại có đến 99% đất đai thuộc quyền sở hữu của Chính phủ Singapore và chỉ có 01% đất đai thuộc quyền sở hữu của tư nhân. Do vậy, Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB) làm chủ đầu tư các dự án nhà ở chung cư gắn liền với quyền sở hữu đất đai của Chính phủ Singapore nên hoàn toàn có quyền quy định bán căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn 99 năm, đó là quyền của “chủ đất” đồng thời là “chủ dự án nhà chung cư”.

Còn đối với các dự án nhà chung cư do doanh nghiệp làm chủ đầu tư trên 1% đất đai thuộc quyền sở hữu của tư nhân thì chủ đầu tư có quyền bán căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn hoặc không có thời hạn theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư với khách hàng.

>>Đề xuất áp niên hạn nhà chung cư: “Của bền tại người"

Như vậy, tại Singapore tồn tại song song 02 chế độ sở hữu nhà chung cư có thời hạn hoặc không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất.

Pháp luật Việt Nam hiện hành công nhận quyền sở hữu nhà chung cư lâu dài, Luật Nhà ở 2014 quy định chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư.

Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì không cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán; trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong trường hợp “đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng”, mà đất xây dựng khu chung cư cũng là “đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng”. Theo đó, mọi người dân đều được công nhận quyền sở hữu hợp pháp lâu dài đối với nhà ở.