Trung Quốc chật vật giải cứu bất động sản

NGUYỄN CHUẨN• 27/02/2023 00:04

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) và Ủy ban Điều tiết ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc đưa ra 16 giải pháp giải cứu thị trường bất động sản nhưng đến nay kết quả chưa như kỳ vọng.

>>> Gian nan ổn định thị trường bất động sản

p/Doanh số bán nhà mới ở Trung Quốc sụt giảm sâu tới 31% vào tháng 1/2023, khiến doanh số của 100 công ty BĐS lớn nhất Trung Quốc giảm 33% so với cùng kỳ năm ngoái.p/(Các tòa chung cư ở Trịnh Châu, tỉnh Hà Nam, Trung Quốc - Ảnh: Bloomberg)

Doanh số bán nhà mới ở Trung Quốc sụt giảm sâu tới 31% vào tháng 1/2023, khiến doanh số của 100 công ty BĐS lớn nhất Trung Quốc giảm 33% so với cùng kỳ năm ngoái. (Các tòa chung cư ở Trịnh Châu, tỉnh Hà Nam, Trung Quốc - Ảnh: Bloomberg)

Trước đó, chính sách "3 lằn ranh đỏ" của Trung Quốc đã khiến cuộc khủng hoảng BĐS tại quốc gia này càng thêm trầm trọng.

Nỗ lực không như mong muốn

Trên thực tế, cuộc khủng hoảng BĐS của Trung Quốc đã diễn ra khi chính phủ nước này bắt đầu cố gắng kiềm chế các nhà phát triển BĐS vay quá nhiều để hạn chế giá nhà tăng cao. Các vấn đề chỉ thực sự leo thang vào năm 2021, khi Evergrande vỡ nợ. Cuộc khủng hoảng đã bước sang một giai đoạn mới vào mùa hè năm 2022, khi những người mua nhà chối thanh toán tiền theo tiến độ cho những ngôi nhà chưa hoàn thành.

Trong bối cảnh đó, Trung Quốc đã bắt đầu với một loạt các biện pháp, bao gồm nới lỏng các hạn chế đối với việc vay vốn của các nhà phát triển BĐS và giải quyết nguy cơ “đứt dây chuyền vốn” trong lĩnh vực này. Bắc Kinh cũng cho phép một số công ty BĐS tăng thêm đòn bẩy bằng cách nới lỏng điều kiện tín dụng và đẩy lùi thời gian ân hạn để đáp ứng các mục tiêu nợ do chính sách đặt ra.

Bên cạnh đó là động thái giải quyết rủi ro “chuỗi vốn”, nhằm củng cố niềm tin vào thị trường BĐS, tránh rủi ro và đưa ngành này đi theo con đường phát triển chất lượng cao vào năm 2023. Đồng thời, Bắc Kinh cũng đang cho phép các thành phố gia hạn các biện pháp được đưa ra vào tháng 9/2022, cho phép giảm lãi suất thế chấp cho những người mua nhà lần đầu nếu giá nhà mới xây giảm trong ba tháng liên tiếp.

Ngoài ra, Bắc Kinh đã nối lại việc bật đèn xanh cho các quỹ đầu tư tư nhân để huy động tiền cho các dự án phát triển nhà ở, sau lần đầu tiên tạm dừng phê duyệt như vậy vào năm 2021. Ủy ban Phát triển và Ổn định Tài chính Trung Quốc cũng đã yêu cầu các cơ quan quản lý ngân hàng và chứng khoán giúp củng cố bảng cân đối kế toán của một số nhà phát triển BĐS thông qua việc hỗ trợ tăng vốn chủ sở hữu và tiếp cận các khoản vay, để thành lập các quỹ tín thác đầu tư BĐS và thúc đẩy các hoạt động mua lại.

Tuy nhiên, các biện pháp giải cứu BĐS của Trung Quốc không mang lại nhiều tác dụng. Sở dĩ như vậy do các hộ gia đình rất ít quan tâm đến việc mua nhà mới. Doanh số bán nhà mới ở Trung Quốc sụt giảm sâu tới 31% vào tháng 1/2023, khiến doanh số của 100 công ty BĐS lớn nhất Trung Quốc giảm 33% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bên cạnh đó, theo một thống kê của Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF), một phần đáng kể các nhà đầu tư vào trái phiếu của các công ty BĐS Trung Quốc đã và đang đối mặt với rủi ro lớn. Do đó, các nhà đầu tư cũng đang không mặn mà với trái phiếu doanh nghiệp BĐS.

Tham chiếu nào cho Việt Nam?

Trên thực tế, thị trường BĐS Việt Nam và Trung Quốc có khá nhiều điểm tương đồng, như mô hình bán nhà ở hình thành trong tương lai, tâm lý ưa chuộng nhà đất của người dân hoặc cách thức quản trị doanh nghiệp BĐS... Trung Quốc đang phải vật lộn với cuộc khủng hoảng BĐS, trong khi Việt Nam cũng gặp nhiều thách thức trong lĩnh vực này.

Có thể thấy, chiến dịch giải cứu thị trường BĐS của Trung Quốc tập trung vào ba nhóm giải pháp chính, bao gồm: Giãn nợ, nới lỏng tín dụng và hỗ trợ các đối tượng liên quan đến ngành BĐS. Trong đó, chính sách giãn nợ ngân hàng và trái phiếu được áp dụng cho cả đơn vị phát triển BĐS và người vay mua nhà.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, trong số 16 giải pháp của Trung Quốc, Việt Nam có thể nghiên cứu và triển khai 10 giải pháp tháo gỡ khó khăn cho BĐS mà Trung Quốc đã và đang áp dụng. Trong đó, đã có một số biện pháp mà Việt Nam đã và đang làm, như giãn hoãn thuế, giãn hoãn nợ… Bên cạnh đó, có số giải pháp khác, như doanh nghiệp bán tài sản trả nợ; doanh nghiệp đàm phán với trái chủ để gia hạn; đổi tiền lấy hàng, đổi trái phiếu lấy BĐS…

Nhiều chuyên gia cho rằng, Bộ Tài chính cần sớm trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 65/2022 theo hướng lùi thời gian áp dụng quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp và quy định yêu cầu xếp hạng tín nhiệm bắt buộc; đồng thời cần định hướng doanh nghiệp phát hành trái phiếu ra công chúng nhiều hơn. Ngoài ra, cần phải giải quyết các vấn đề về pháp lý bởi có đến 70% vướng mắc của các dự án BĐS nằm ở pháp lý.

Ngoài ra, việc tung ra gói các hỗ trợ tín dụng BĐS cũng rất cần thiết. Tuy nhiên, hiện còn nhiều ý kiến trăn trở về hiệu quả của gói 110 nghìn tỷ đồng theo đề xuất của Bộ Xây dựng. Bởi gói 30.000 tỷ đồng trước đây đã không có nhiều hiệu quả như kỳ vọng, thậm chí còn góp phần tạo ra bong bóng BĐS. Hơn nữa, thêm gói này có thể còn chồng chéo với 2 gói hiện hành.

“Tiêu được số tiền 110.000 tỷ đồng là cả vấn đề lớn. Việc đưa ra gói tín dụng lớn mới chỉ đáp ứng điều kiện cần. Điều kiện đủ là tháo gỡ khó khăn cho các dự án. Cái thị trường cần lúc này là sửa luật, hoàn thiện khung pháp lý, nếu không có dự án mới được cấp phép thì làm sao tiêu được tiền”, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển BĐS EZ nhấn mạnh.