Luật hóa “can thiệp” thị trường bất động sản

DIỆU HOA thực hiện• 16/04/2023 13:53

Luật hoá quy định điều tiết thị trường bất động sản (BĐS) là nội dung hoàn toàn mới tại dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, vừa được Uỷ ban Kinh tế Quốc hội thẩm tra sơ bộ.

>>> Gỡ vướng thực hiện dự án bất động sản trong tháng 4/2023

Chia sẻ với DĐDN, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cho rằng, nội dung đáng chú ý của Dự thảo Luật là thiết kế một chương riêng Bộ Xây dựng chủ trì, cùng các bộ, ngành, địa phương trình cấp có thẩm quyền biện pháp điều tiết khi thị trường mất cân đối cung - cầu, số lượng và giá giao dịch tăng - giảm bất thường hay khi xuất hiện thiên tai, chiến tranh, khủng khoảng kinh tế.

- Thưa ông, quy định điều tiết thị trường này có điểm nào mới so với các quy định trước đây?

Thực tế, tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã có nội dung “Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường BĐS khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng”. Hiện tại, Dự thảo đưa ra khái niệm thay thế là điều tiết thị trường, và đề xuất các công cụ để thực hiện điều tiết.

Tuy nhiên, thực tế thì Nhà nước phải điều tiết đối với nền kinh tế thị trường để phát huy mặt tích cực và hạn chế mặt tiêu cực, là chức năng vốn có trong bối cảnh bình thường.

Thành ra dùng chữ điều tiết không thích hợp với thị trường khi có biến động, mà biến động ở đây là biến động lớn chứ không phải biến động thông thường. Do đó, cần “can thiệp để bình ổn thị trường” thay vì điều tiết thông thường.

- Vậy, trường hợp nào thì nhà nước cần can thiệp để điều tiết bình ổn thị trường, thưa ông?

Có 2 trường hợp nhà nước cần có biện pháp can thiệp để điều tiết bình ổn là thị trường bị tăng trưởng quá nóng, có dấu hiệu đầu cơ hoặc thị trường bị khủng hoảng có dấu hiệu đóng băng. Đặc biệt, tình trạng tăng trưởng quá nóng diễn biến một giai đoạn, phải có thời gian chứ không phải hiện tượng nhất thời.

Đơn cử như việc đẩy giá đồng loạt một loại hình sản phẩm ở 1 địa phương nào đó, thể hiện thị trường có xu thế tăng trưởng quá nóng, có dấu hiệu đầu cơ. Nhưng nếu thị trường nóng sốt nhưng có tính chất nhất thời thì cũng nên để thị trường tự điều tiết.

Với các diễn biến trên, nhà nước cần có biện pháp can thiệp kịp thời, hiệu quả bằng công cụ thuế, công cụ tín dụng và công cụ quy hoạch để bình ổn thị trường.

Biện pháp can thiệp để điều tiết bình ổn thị trường nhằm mục đích hạn chế đầu cơ, đưa sản phẩm quay lại thị trường. Ảnh: H.Vy

- Cụ thể, các công cụ này được sử dụng sẽ tác động ra sao đến thị trường, thưa ông?

Với công cụ về thuế, đây là công cụ hữu nhiều mà nhiều nước đã sử dụng để can thiệp bình ổn thị trường BĐS. Trong bối cảnh thị trường tăng trưởng nóng có dấu hiệu đầu cơ, các hoạt động giao dịch nhanh, sang tay nhanh sau khi tạo lập, hay với các trường hợp sở hữu nhà nhiều đất, chậm đưa nhà đất vào sử dụng, sẽ bị đánh thuế cao hơn bình thường. Nhằm mục đích hạn chế đầu cơ, đưa sản phẩm quay lại thị trường.

Công cụ thứ 2 là tín dụng, đây là công cụ rất sắc bén. Ví dụ, trong điều kiện kinh tế bình thường, thị trường ổn định, người mua nhà có thể được vay mua nhà đất tới 70% giá trị giao dịch. Tức ví dụ nếu có trong tay 1 tỷ đồng, người mua có thể đầu tư 3 căn nhà giá 1 tỷ đồng.

>>Gỡ khó bất động sản, hoá giải nút thắt trái phiếu doanh nghiệp

Nhưng trong tình trạng thị trường biến động mạnh, nhà nước siết về vấn đề tín dụng. Như tại Trung Quốc đã thực hiện, buộc người mua phải có sẵn 50% giá trị căn nhà mới được vay 50% còn lại. Thậm chí khi thị trường đã quá nóng sốt thì chỉ có thể vay 30%, như vậy người mua sẽ không thể “lướt sóng” được nhiều BĐS.

Một phương thức sử dụng khác của công cụ tín dụng là một công cụ rất hiệu quả hoặc nhà nước có thể sử dụng lãi suất cao nhằm hạn chế dòng tiền đổ vào đầu cơ đất đai.

Công cụ thứ ba là công cụ về quy hoạch. Như tại phiên họp chuyên đề pháp luật, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã nhấn mạnh nội dung quan trọng trong việc phát triển thị trường BĐS là về quy hoạch, xây dựng trục quy hoạch theo thời gian. Chủ tịch Quốc hội cũng cho rằng, việc tái cấu trúc cần được thực hiện cả với thị trường, doanh nghiệp, sản phẩm, trong đó, quy hoạch là vấn đề cốt lõi. Tuy nhiên, dự thảo Luật còn chưa thể hiện rõ nét nội dung này.

Có thể nói, quy hoạch có đặc trưng về quyền năng của quy hoạch thuộc về nhà nước. Thứ nhất là thể hiện tầm nhìn của nhà nước, thể hiện ý chí của nhà nước (khu vực này phát triển về đô thị, khu vực kia phát triển về du lịch, nhà ở, logistic…).

Quy hoạch cũng chính là lợi ích của nhà nước. Bởi 1 khu đất ruộng của TP HCM mỗi năm chỉ có doanh thu khoảng chừng 400 – 500 triệu đồng/ha, nhưng nếu cũng diện tích ấy nhưng quy hoạch là thương mại dịch vụ thì 1ha có thể tạo ra doanh thu đến 55 tỷ đồng, gấp 100 lần với mục đích sử dụng trước đây, nhờ công cụ quy hoạch.

Ở đây, công cụ quy hoạch theo thời gian tức là kế hoạch cụ thể để thực hiện quy hoạch quy hoạch và kế hoạch, liên quan kế hoạch kế hoạch sử dụng đất và phát triển dự án BĐS, điều tiết nguồn cung để bình ổn thị trường trong từng giai đoạn.

Nhìn chung, nội dung về bình ổn thị trường khi có biến động mạnh là rất cần thiết, tuy nhiên, hoàn thiện các quy định bảo đảm rõ ràng về mặt nội dung và tính quy phạm, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật theo hướng Nhà nước chỉ can thiệp khi biến động của thị trường BĐS ảnh hưởng lớn đến các mục tiêu phát triển kinh tế vĩ mô của đất nước.

- Xin cảm ơn ông!