Còn đó “lực cản” bất động sản du lịch

Luật sư Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way• 21/05/2023 14:00

Miếng bánh thị phần trong phân khúc bất động sản du lịch vẫn còn hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Tuy nhiên vẫn còn đó “lực cản” về pháp lý khiến bất động sản du lịch chưa thể bứt phá.

>>> Lối đi nào cho bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam?

Phân khúc BĐS du lịch chưa có quy định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài

Thứ nhất, “định danh” bất động sản du lịch trong các văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực cao như luật, nghị định.

Việc định danh không chỉ dừng lại ở những định nghĩa về loại hình kinh doanh, phương thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể… mà còn phải bổ sung được các quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong việc cấp phép, đầu tư, kinh doanh bất động sản theo hướng thông thoáng, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư cá nhân. Đây sẽ là yếu tố then chốt tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư.

Cụ thể: trong quá trình hoàn thiện hồ sơ pháp lý thực hiện dự án, việc có những quy định pháp luật hướng dẫn riêng biệt cho loại hình bất động sản đặc biệt này sẽ đảm bảo được tính “quy chuẩn chung” đồng thời giúp doanh nghiệp rút ngắn được thời gian hoàn thiện hồ sơ, sớm tập trung vào quá trình xây dựng và phát triển dự án.

Thứ hai, hoàn thiện quy định về việc bán, chuyển nhượng bất động sản du lịch hình thành trong tương lai. Tương tự như những sản phẩm bất động sản khác, như một lẽ tất yếu chủ đầu tư dự án bất động sản. Nếu như ở phân khúc bất động sản để ở, quy định về điều kiện huy động vốn đối với nhà ở hình thành trong tương lai khá chi tiết về pháp lý, tiến độ xây dựng, bảo lãnh ngân hàng… thì phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng lại không có những quy định này.

Việc thiếu hành lang pháp lý dẫn đến câu chuyện cách quản lý không đồng nhất giữa các địa phương, hiểu và vận dụng pháp luật khác nhau giữa các chủ đầu tư cho cùng một sản phẩm. Do đó, cần thiết phải hoàn thiện quy định pháp lý về điều kiện huy động vốn đối với sản phẩm này.

Bên cạnh đó, cần phải bổ sung quy định liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán đối với sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai, khi không có quy định rõ ràng sẽ gây khó khăn cho cả chủ đầu tư, văn phòng công chứng và bên mua/bên bán trong giao dịch chuyển nhượng hợp đồng này.

>>> Bất động sản nghỉ dưỡng khó "đảo chiều"

Thứ ba, bổ sung quy định về quyền sở hữu bất động sản du lịch của người nước ngoài. Thời điểm hiện tại, Việt Nam cũng được nhiều người nước ngoài lựa chọn làm nơi để sinh sống và làm việc. Nếu như Luật Nhà ở, Luật Đất đai đều có hành lang pháp lý cho việc ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài thì đối với phân khúc bất động sản du lịch lại chưa có quy định này.

Do vậy, việc xây dựng cơ chế cởi mở, thông thoáng cho người nước ngoài sở hữu bất động sản du lịch tại Việt Nam không chỉ phát huy được tiềm năng, thế mạnh của đất nước, thu hút đầu tư, thu hút ngoại tệ làm tăng trưởng nền kinh tế mà còn là một trong những giải pháp “giảm sốc” thu hút được lượng lớn khách hàng là người nước ngoài cho các doanh nghiệp bất động sản du lịch ở Việt Nam.

Do đó, cần bổ sung quy định về quyền được mua bất động sản du lịch của người nước ngoài; đồng thời, cũng cần sửa đổi và đồng bộ các quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản,… nhằm bảo đảm định hướng doanh nghiệp thực hiện theo đúng quy định pháp luật, mở rộng được thị trường, tăng cơ hội phát triển trong thời kỳ hậu Covid -19 nhưng vẫn đảm bảo được yếu tố quản lý, vận hành theo khuôn khổ pháp lý chung.

Thứ tư, hoàn thiện quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch. Cần có quy định cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch cho căn hộ du lịch tương tự nhà nhà chung cư trong các dự án nhà ở, các sản phẩm bất động sản du lịch khác tương tự như các sản phẩm nhà ở riêng lẻ trong Luật Kinh doanh bất động sản.

Khi giải quyết dứt điểm được vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch sẽ giải tỏa được nỗi lo lớn nhất về việc sở hữu sản phẩm cho các nhà đầu tư, từ đó, thúc đẩy dòng tiền vào sản phẩm bất động sản du lịch.

Thứ năm, hoàn thiện quy định về quản lý, vận hành dự án bất động sản du lịch. Ta cần nhìn nhận các sản phẩm bất động sản du lịch đã có từ rất lâu trên thế giới, việc du nhập vào Việt Nam là một điều tất yếu trong nền kinh tế mở như hiện nay. Tuy nhiên, khoảng trống pháp lý trong lĩnh vực này còn khá nhiều từ khi cấp phép đầu tư, bán hàng, triển khai xây dựng cho đến khi đưa dự án vào quản lý, vận hành.

Để tập trung nguồn lực tài chính, con người cho việc phục hồi bất động sản du lịch, cần hạn chế những tranh chấp liên quan đến công tác quản lý, vận hành dự án bất động sản du lịch sau này.

Điển hình như quy định về thu, quản lý kinh phí bảo trì đối với sản phẩm bất động sản du lịch cần được hoàn thiện cơ chế thu, mức thu, chi, quản lý và sử dụng tương tự như đối với căn hộ chung cư, các quy định về quản lý, vận hành để đảm bảo tính đồng bộ trong cùng một dự án du lịch (đặc biệt đối với Condotel), nhất là đối với những dự án mà các chủ sở hữu tự vận hành căn hộ của riêng mình.