Nghịch lý nguồn cung bất động sản

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT• 23/05/2023 14:00

Nguồn cung thị trường bất động sản (BĐS) luôn thiếu và khó cải thiện nguyên nhân chính từ bất cập pháp lý, tuy nhiên để tìm được lối thoát ra không hề đơn giản.

Thị trường BĐS năm 2023, ở hai thị trường lớn TPHCM và Hà Nội, nguồn cung tiếp tục suy giảm. Nguồn: FERI

Mặc dù, thị trường BĐS vẫn chưa có dấu hiệu “tan băng”, nhưng có một thực tế khác trong thời gian vừa qua, nhiều dự án đang trong quá trình điều tra, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán… dẫn đến đùn đẩy trách nhiệm, chậm giải quyết thủ tục làm khan hiếm dự án nhà ở (nhất là nhà ở trung và cao cấp) đủ điều kiện pháp lý để phê duyệt nhằm bổ sung cho thị trường.

Nỗi đau pháp lý khiến tắc nghẽn nguồn cung

Bên cạnh đó, đối với các dự án lớn trong đó có nhiều khu đất được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, được điều chỉnh bằng nhiều văn bản pháp luật khác nhau.

Từ năm 2016 đến nay, Thủ tướng Chính phủ đã nhiều lần yêu cầu phải sửa đổi Luật Đất đai. Năm 2020, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu sửa Luật Đất đai 2013 để giải quyết các vướng mắc trong phê duyệt các dự án BĐS nhà ở dưới dạng các khu đô thị lớn. Đối với các dự án lớn có nhiều khu đất được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, được điều chỉnh bằng nhiều văn bản pháp luật khác nhau.

Chính quyền địa phương thường bất lực khi pháp luật đất đai không quy định rõ giải quyết thống nhất theo phương pháp nào. Ví dụ như trên khu đất của một dự án khu đô thị mới có cả đất nông nghiệp; đất công cộng dạng đường đi, kênh rạch; đất do tổ chức nhà nước đang sử dụng thuộc diện sắp xếp lại; đất cơ sở sản xuất gây ô nhiễm phải di dời... Tuy nhiên, vấn đề được đặt ra nhưng rồi lại để yên và chờ đợi!

>>> Căn hộ chung cư tăng giá trở lại

Về xung đột pháp luật, có thể lấy ví dụ như Luật Nhà ở 2014 cho phép người nước ngoài mua nhà ở có thời hạn tại Việt Nam, nhưng Luật Đất đai 2013 lại không cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài có quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Luật Đất đai chỉ cho phép nhà đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án phát triển BĐS nhà ở mang tính thương mại, không phải mang tính sử dụng.

Ngoài ra, còn nhiều xung đột khác nữa giữa nhiều pháp luật có liên quan đến thị trường BĐS như pháp luật đầu tư, pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật quy hoạch.

Các khoảng trống pháp luật và các khoảng xung đột pháp luật là “thủ phạm” chính gây ra tình trạng thiếu cung BĐS và cả tình trạng thiếu vốn cho phát triển.

Thông thường, thị trường BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng khi dư cung và thiếu cầu, hoặc do không đủ vốn để đầu tư vào thị trường làm cho thị trường không đủ sức tài chính để hoạt động. Hiện nay, thị trường đang thiếu cung nhưng vẫn bị rơi vào trầm lắng.

Bên cạnh đó, thị trường BĐS Việt Nam có đặc thù là chi phí vốn quá cao khi chỉ dựa vào vốn từ nguồn tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu. Chủ đầu tư chỉ cần lo vốn cho khoảng 25 - 35% tổng đầu tư cho dự án, còn lại là vốn góp trước của người sẽ mua nhà. Tất nhiên, khi các dự án không thể phê duyệt được trong tình trạng hiện nay vừa gây ra thiếu cung, vừa gây ra thiếu vốn từ bán BĐS hình thành trong tương lai.

Giá chung cư sẽ ngày càng tăng

Trong giai đoạn tới, nguồn cung của các phân khúc trên thị trường phụ thuộc rất lớn vào chất lượng sửa đổi các luật. Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở… nếu được thông qua trong năm 2023 sẽ chỉ có tác động lớn đến thị trường BĐS trong nửa cuối năm 2024, bước sang năm 2025.

Khi nhìn vào tư duy và cách thức soạn thảo luật, việc có thể tháo gỡ được nguồn cung và nguồn vốn cho thị trường BĐS hay không còn là dấu hỏi lớn.

Giá chung cư trung, cao cấp sẽ không giảm

Nếu luật chưa được sửa đổi triệt để và chưa có những tư duy tiến bộ thì những người có thẩm quyền cũng khó phê duyệt dự án, tức là sẽ không dám phê duyệt như tình trạng hiện nay. Đặc biệt, khi công cuộc phòng, chống tham nhũng ngày càng quyết liệt hơn thì nhiều cán bộ sẽ rụt rè hơn.

Trong Nghị quyết 33/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững có đề cập đến 1 giải pháp là Chính phủ sẽ soạn thảo một Nghị quyết để trình Quốc hội xem xét ban hành nhằm tạo tính thống nhất trong quy trình phê duyệt các dự án BĐS. Đây là một giải pháp tốt vì làm cho các cán bộ có thẩm quyền phê duyệt dự án vững tâm, đồng thời cũng là khung pháp luật thống nhất để phê duyệt dự án.

Từ đó, Chính phủ cần ban hành một Nghị định hướng dẫn thống nhất về trình tự, thủ tục phê duyệt một dự án BĐS ở mức chi tiết để giải quyết những vướng mắc, xung đột, chồng chéo của các luật. Vấn đề còn lại là làm thế nào để các bộ cùng nhau lo lắng trên một tư duy thống nhất, tránh tình trạng cát cứ mang tính cục bộ về quyền lực của ngành.

Chính vì vậy, tương lai của thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS Hà Nội nói riêng có mức cung ngày càng cạn, vốn ngày càng thiếu, không đảm bảo được nhu cầu sinh hoạt, nghỉ ngơi, kinh doanh của người dân.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ không có tác động gì nhiều đến người ở chung cư, nếu Nhà nước có đánh thuế nhà để ngăn chặn đầu cơ thì cũng không thể có ảnh hưởng đến phân khúc chung cư.

Giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị căn hộ cũng không cao, chỉ khoảng 10 - 20% giá thành căn hộ. Đây chính là lý do cơ bản làm chỗ ở tại chung cư không chịu áp lực của giá đất quá cao ở Việt Nam.

Như vậy, giá chung cư trung, cao cấp không giảm và sẽ tiếp tục không giảm trước tình hình như trên đã giới thiệu, giá chung cư sẽ ngày càng tăng.