Nghiên cứu thêm phương pháp định giá đất

ĐAN THANH• 22/06/2023 11:22

Bên cạnh 4 phương pháp định giá đất như Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu quốc hội đề nghị cần nghiên cứu thêm phương pháp định giá đất.

>>> Luật Đất đai sửa đổi: Cần thiết định giá đất độc lập

Giải trình một số nội dung đại biểu quan tâm xung quanh dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới đây, Bộ trưởng Tài nguyên Môi trường Đặng Quốc Khánh nói bảng giá đất hàng năm sẽ được xây dựng lần đầu, dự kiến hoàn thành trước ngày 31/12/2025.

Bộ trưởng Tài nguyên Môi trường Đặng Quốc Khánh.

Song, ông thừa nhận quá trình xây dựng bảng giá sẽ khó khăn nhất, cần vận dụng các phương pháp để có giá đất "sát, đúng" và giao HĐND cấp tỉnh thông qua. "Thực chất ta chỉ xây dựng bảng giá đất lần đầu tiên, rồi sau đó hàng năm sẽ cập nhật thay đổi vào bảng giá. Nhưng quá trình xây dựng sẽ tốn nhiều công sức, thời gian", ông Khánh nói.

Về phương pháp định giá đất, dự thảo tại khoản 4 Điều 158 quy định 4 phương pháp, ĐBQH Mai Văn Hải cho rằng, đây là nội dung rất quan trọng cần được cụ thể hoá ngay trong luật về nội hàm cũng như điều kiện, trường hợp áp dụng một phương pháp hay nhiều phương pháp để có sự thống nhất, tránh tình trạng áp dụng phương pháp định giá đất một cách tùy tiện, làm thất thoát tiền sử dụng đất của Nhà nước.

Theo đó, bên cạnh 4 phương pháp định giá đất như dự thảo, đề nghị cần nghiên cứu thêm phương pháp để định giá đất, trong trường hợp giá đất trong tương lai sẽ cao hơn giá đất thời điểm định giá, nếu như vùng đó có quy hoạch, chuẩn bị đầu tư kết cấu hạ tầng hay tương lai chuẩn bị có nhà đầu tư gần khu vực đó thì thường giá đất tăng cao, đây là thực tế ở nhiều nơi, đề nghị cần nghiên cứu để quy định phương pháp xác định.

Việc quy định việc áp dụng bằng một hoặc nhiều phương pháp định giá quy định tại khoản 5 điều này, cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi cho ngân sách nhà nước, ĐBQH Mai Văn Hải đề nghị cần xem xét lại, vì nếu chỉ có lợi cho ngân sách nhà nước mà lợi ích người dân, doanh nghiệp chưa được quan tâm, thì giá đó đưa ra khó có thể được người dân chấp nhận. Vì vậy, đề nghị áp dụng các phương pháp định giá phải hài hoà lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

ĐBQH Mai Văn Hải phát biểu thảo luận tại hội trường sáng 21.6

Đại biểu Mai Văn Hải phát biểu thảo luận tại hội trường

Về quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 161 về Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh, cấp huyện phải có tối thiểu 50% số thành viên là định giá viên hoặc thẩm định viên về giá, ĐBQH Mai Văn Hải đề nghị cần phải xem xét lại quy định này, bởi vì hoạt động của Hội đồng thẩm định giá làm việc theo chế độ tập thể, quyết định theo đa số; nếu quy định như trên thì Hội đồng thẩm định giá làm việc sẽ rất khó, phụ thuộc nhiều vào định giá viên, thẩm định viên, liệu kết quả thẩm định giá có khách quan hay không?

Trên thực tế cũng không có nhiều thẩm định viên, định giá viên để mời tham gia Hội đồng thẩm định giá các cấp, nếu quy định như vậy sẽ làm khó cho các địa phương, nhiều nơi sẽ không thành lập được Hội đồng thẩm định giá đất. Vì vậy, đề nghị trong Hội đồng thẩm định ngoài quy định thành phần của các cơ quan chức năng, thì chỉ mời thêm đại diện đơn vị tư vấn; mời có thành phần định giá viên hoặc thẩm định viên về giá tham dự.

>> Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Đột phá về vấn đề tài chính đất đai

Bộ trưởng Tài nguyên Môi trường Đặng Quốc Khánh cho biết: Dự thảo đề ra 4 phương pháp định giá đất gồm so sánh trực tiếp; thu nhập; chiết trừ và hiệu số liệu chỉnh. Nhiều ý kiến của đại biểu cho rằng việc quá nhiều phương pháp định giá sẽ dẫn đến khó khăn trong quản lý, dễ dẫn đến tham nhũng, tiêu cực.

Giải trình nội dung này, Bộ trưởng Khánh nói một phương pháp không đủ để tính giá đất với tất cả trường hợp có trong thực tiễn. Ví dụ, phương pháp so sánh trực tiếp sẽ phù hợp với nguyên tắc thị trường và sát với giá thị trường nhất với điều kiện dữ liệu đầu vào chính xác.

Trong khi đó, phương pháp chiết trừ được áp dụng với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, áp dụng cùng phương pháp so sánh để ra giá đất. Còn phương pháp thu nhập sẽ phù hợp ở vùng đồng bào dân tộc thiểu số, vùng khó khăn, nông nghiệp, không có giao dịch về đất. Còn phương pháp hệ số điều chỉnh sẽ áp dụng dựa trên bảng giá đất hàng năm với những nơi, khu vực ít có giao dịch, giá đất thay đổi tương đối ổn định.

Về việc sử dụng phương pháp nào sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định dựa trên đặc thù, điều kiện của địa phương mình. Ông Khánh cho rằng bảng giá đất sẽ giúp đảm bảo tính đúng các loại thuế, phí phải nộp đối với mỗi giao dịch bất động sản, đảm bảo hài hòa lợi ích cả người mua và bán, nhất là tránh thất thoát cho Nhà nước.