Nhiều băn khoăn về ủy quyền quyết định giá đất

>>HoREA: Ban hành “bảng giá đất định kỳ 2 - 3 năm một lần”

Đây là chia sẻ của Ths Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản với Diễn đàn Doanh nghiệp.

- Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 06/5/2023 (Nghị quyết 73) về việc uỷ quyền quyết định giá đất cụ thể. Theo đó, UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế của địa phương để thực hiện uỷ quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;… Ông đánh giá sao về Nghị quyết này?

Mặc dù, quy định UBND cấp tỉnh uỷ quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể và thành lập Hội đồng thẩm định giá đất của Nghị quyết 73 là hợp pháp nhưng vẫn còn đó không ít băn khoăn nhất định.

Theo Nghị quyết 73: “UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Kết luận số 14-KL/TW ngày 22/9/2021 của Bộ Chính trị và tình hình thực tế của địa phương thực hiện uỷ quyền cho UBND cấp huyện: 1. Quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất...”.

Câu hỏi đặt ra: Đây có phải một mệnh lệnh không? Hay nói cách khác, UBND cấp tỉnh bắt buộc phải uỷ quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể và thành lập Hội đồng thẩm định giá đất hay đây chỉ là một lựa chọn?

Nếu đây là một việc bắt buộc phải làm thì có vẻ như không thực sự phù hợp với quy định về chế định ủy quyền. Dưới góc độ khoa học pháp lý, “ủy quyền” là hành vi mang tính chất tự nguyện, theo đó bên nhận ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền (ở đây, thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể được Luật Đất đai giao cho UBND cấp tỉnh và UBND cấp tỉnh có thể tự nguyện ủy quyền cho UBND cấp huyện làm thay hoặc tự làm).

Ngoài ra, nếu giải thích Nghị quyết 73 theo hướng UBND cấp tỉnh bắt buộc phải uỷ quyền cho UBND cấp huyện thì vô hình trung Nghị quyết 73 của Chính phủ đã “sửa đổi” một phần quy định của Luật Đất đai (có hiệu lực mạnh hơn) về thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể và thành lập Hội đồng thẩm định giá đất?

Hơn nữa, nếu đây là một quy định bắt buộc thì sẽ dẫn đến can thiệp không cần thiết vào hoạt động của các cơ quan nhà nước tại địa phương, làm giảm đi tính chủ động, linh hoạt, sáng tạo. Ví dụ, một số địa phương mà nhu cầu quyết định giá đất cụ thể không nhiều, UBND tỉnh đủ khả năng xác định giá đất cụ thể mà không bị chậm trễ thì không cần thiết phải ủy quyền. Ngược lại, nếu địa phương có khối lượng công việc xác định giá đất cụ thể lớn thì việc ủy quyền là cần thiết.

Nhưng nếu giải thích Nghị quyết 73 theo hướng UBND cấp tỉnh được lựa chọn uỷ quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể thì có vẻ như lại là một quy định “thừa”? Bởi Điều 12 Luật Tổ chức chính quyền địa phương đã quy định rất rõ thẩm quyền đó và các địa phương có thể chủ động làm mà không cần nhắc lại trong Nghị quyết của Chính phủ.

>>Bảng giá đất mới sẽ áp dụng từ năm 2026

- Bên cạnh những vấn đề đã nêu, liệu việc cấp tỉnh thu hồi đất, cấp huyện định giá bồi thường theo Nghị quyết 73 còn những vướng mắc gì không, thưa ông?

Việc quy định UBND cấp tỉnh uỷ quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất sẽ phát sinh bất cập trong trường hợp thu hồi đất của tổ chức.

Ví dụ: doanh nghiệp A đang thuê đất trả tiền một lần để làm nhà máy và bị thu hồi đất để làm khu đô thị; trường hợp này, thẩm quyền thu hồi đất đối với tổ chức là của UBND cấp tỉnh theo Điều 66 Luật Đất đai (Nghị quyết 73 không quy định UBND cấp tỉnh uỷ quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất).

Mặc dù vậy, thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường cho doanh nghiệp A lại được UBND cấp tỉnh uỷ quyền cho UBND cấp huyện (theo Nghị quyết 73) sẽ dẫn đến “khập khiễng”. Bởi nguyên tắc hết sức quan trọng tại Điều 69 Luật Đất đai là: quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải ban hành trong cùng một ngày.

Liệu các cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh và các cơ quan chuyên môn của UBND cấp huyện có thể phối hợp đủ nhịp nhàng để tham mưu cho UBND cấp tỉnh ban hành quyết định thu hồi đất, UBND cấp huyện ban hành quyết định giá đất cụ thể trong cùng một ngày không? Bởi, về nguyên tắc, phải có quyết định thu hồi đất thì mới “kích hoạt” thủ tục xác định giá đất, và việc xác định giá đất là rất phức tạp do phải thuê đơn vị tư vấn lập chứng thư định giá đất trước khi trình ra Hội đồng thẩm định giá đất và trình UBND phê duyệt, đây không phải các công việc có thể “làm trong ngày”.

Chưa kể, việc này còn dẫn đến cần đánh giá lại tính khả thi trong quy định về ủy quyền quyết định giá đất cụ thể của Nghị quyết 73 đối với trường hợp tính tiền bồi thường khi thu hồi đất của tổ chức.

- Vậy ông có đề xuất, kiến nghị gì để giải quyết các vấn đề đã nêu?

Hiện nay, sau khi có Nghị quyết 73 thì một số địa phương đã ban hành quyết định của UBND cấp tỉnh uỷ quyền cho các UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể. Tuy nhiên phạm vi ủy quyền theo các quyết định này đa số trích dẫn lại nguyên văn Nghị quyết 73 mà chưa được cụ thể hóa.

Tôi cho rằng để tránh vướng mắc trong triển khai thực hiện thì phạm vi ủy quyền của UBND cấp tỉnh cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất cần thống nhất với thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo Luật Đất đai.

Cụ thể, UBND cấp tỉnh chỉ ủy quyền cho cấp huyện quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường đối với trường hợp cấp huyện quyết định thu hồi đất (gồm: thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam). Trường hợp thẩm quyền thu hồi đất của UBND cấp tỉnh (ví dụ thu hồi đất của tổ chức, của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài...) thì UBND cấp tỉnh phải quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường thay vì ủy quyền cho cấp huyện.

Ngoài ra, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có hướng dẫn cụ thể để địa phương xác định Nghị quyết 73 không phải mệnh lệnh (không bắt buộc phải ủy quyền) mà chỉ là một lựa chọn để địa phương linh hoạt áp dụng. Mỗi địa phương căn cứ điều kiện cụ thể (số lượng công việc định giá đất; năng lực của cơ quan, công chức nhà nước ở cấp tỉnh, cấp huyện...) sẽ quyết định có ủy quyền từ cấp tỉnh cho cấp huyện quyết định giá đất cụ thể hay không, nếu thực hiện thì ủy quyền trong phạm vi nào, thay vì tiến hành ủy quyền đồng loạt, đại trà theo “phong trào”.

- Xin cảm ơn ông!