Cân nhắc phương pháp định giá đất

NGÔ GIA CƯỜNG (*)• 22/07/2023 10:00

Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014 và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất đã loại bỏ phương pháp thặng dư là điều Ban Soạn thảo cần cân nhắc.

Nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất. Ảnh: Hà Phong

Nếu bỏ phương pháp thặng dư, Bộ Tài nguyên Môi trường sẽ phải nghiên cứu, ban hành ra một phương pháp định giá đất mới lai giữa hai phương pháp Thu nhập và Thặng dư hiện nay. Đây là một yêu cầu cực kỳ khó khăn do để tìm ra một công thức tài chính mới khi mà các lý luận tài chính, kinh tế trên thế giới đã đạt ngưỡng bão hoà và tìm ra một luận thuyết kinh tế mới là không hề đơn giản.

Ranh giới mong manh

Theo quy định, phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Trước đây, thời gian áp dụng phương pháp thu nhập đối với đất phi nông nghiệp có công trình đã hoàn thành đưa vào sử dụng, đã tạo doanh thu phải đảm bảo tối thiểu sau 5 năm đối với đất phi nông nghiệp và 3 năm đối với đất nông nghiệp

Đối với phương pháp thặng dư, thời điểm áp dụng không phân biệt dự án đã tạo doanh thu hay chưa.

Như vậy, thời điểm áp dụng phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư có ranh giới tương đối rõ ràng. Đối với phương pháp Thu nhập, điều kiện áp dụng phải là đất đã hoàn thành đầu tư, đã đưa vào sử dụng, khai thác tối thiểu 5 năm (đối với đất phi nông nghiệp) và 3 năm (đối với đất nông nghiệp). Điều đó cũng có thể nội suy ra các trường hợp dự án sử dụng đất chưa đạt các tiêu chí này sẽ phải áp dụng phương pháp Thặng dư.

Tuy nhiên, do kết quả của phương pháp Thặng dư luôn nhỏ hơn phương pháp thu nhập nên việc quyết định áp dụng phương pháp Thặng dư tại thời điểm định giá đất sau khi đã hoàn thành đưa vào sử dụng chưa hội tụ đủ thời gian hoạt động tối thiểu là gánh nặng trách nhiệm của người phê duyệt.

Trong thực tế, doanh thu bình quân năm có thể thu thập được trực tiếp từ dự án rất phức tạp do doanh nghiệp có thể không theo dõi riêng hoạt động kinh doanh của dự án, không tách được doanh thu thực tế từ khai thác đất (cho thuê văn phòng, khách sạn …) độc lập với diện tích sử dụng vào mục đích quản lý nội bộ (như trụ sở văn phòng điều hành chung hay sản xuất trực tiếp) dẫn đến việc xác định thu nhập bình quân năm theo thực tế hầu như không thể sử dụng làm căn cứ tính giá đất theo phương pháp thu nhập.

Biện pháp khắc phục và thường xuyên được áp dụng là giả định cho thuê toàn bộ diện tích đất, công trình xây dựng vào công năng sử dụng diện tích xây dựng tương tự để xác định doanh thu theo thông tin cho thuê bất động sản trên thị trường dẫn đến xác định thu nhập bình quân năm của phương pháp Thu nhập cũng giống như xác định Doanh thu phát triển của phương pháp Thặng dư.

Và khi xác định yếu tố thời điểm áp dụng phương pháp này, hầu như không ai căn cứ vào xác định thời gian hoạt động tối thiểu để áp dụng phương pháp thu nhập nêu trên dẫn tới các dự án đã hoàn thành đầu tư đều được áp dụng làm phương pháp thu nhập do giá đất từ phương pháp này luôn cao hơn phương pháp thặng dư và điều thiệt thòi luôn thuộc về chủ đầu tư.

Làm khó dự án bất động sản

Song, ngoài việc xác định doanh thu phát triển và thu nhập bình quân của 2 phương pháp nêu trên, việc xác định chi phí hợp lý trong cả hai phương pháp có nhiều điểm chưa hợp lý dẫn đến chi phí của phương pháp thặng dư luôn cao hơn phương pháp thu nhập.

Việc chênh lệch kết quả định giá đất của 2 phương pháp là phù hợp với lý thuyết về thẩm định giá, các học thuyết kinh tế, thẩm định giá, tín dụng … đã được chứng minh trên thế giới, tuy nhiên để kết quả định giá đất có mức chênh lệch quá cao, chưa hợp lý như hiện nay có phải là do hướng dẫn cách tính các chỉ số áp dụng vào từng phương pháp chưa hợp lý và cần thiết tìm ra nguyên nhân để có giải pháp điều chỉnh, khắc phục chứ không phải lỗi của phương pháp định giá đất không phù hợp.

Đến nay, Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) định hướng bỏ phương pháp Thặng dư, như vậy Bộ Tài nguyên Môi trường sẽ phải nghiên cứu, ban hành ra một phương pháp định giá đất mới lai giữa hai phương pháp thu nhập và thặng dư hiện nay, đây là một yêu cầu cực kỳ khó khăn do để tìm ra một công thức tài chính mới khi mà các lý luận tài chính, kinh tế trên thế giới đã đạt ngưỡng bão hoà và tìm ra một luận thuyết kinh tế mới là không hề đơn giản.

Việc loại bỏ phương pháp định giá đất đang được áp dụng với 90% dự án sẽ gây ách tắc pháp lý và khó giảm giá nhà.

(*) Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI)