VCCI đề nghị cân nhắc không bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất

>>> Doanh nghiệp lo "tắc" dự án nếu bỏ phương pháp thặng dư 

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có góp ý cho Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Khó tiếp cận nguồn thông tin

VCCI cho rằng, một trong những lý do để cơ quan soạn thảo bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi phương pháp định giá đất, do “đây là phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho các nhà quản trị tính toán để quyết định đầu tư (đúng ra giá đất phải có trước), chưa phù hợp với nhiệm vụ định giá đất phục vụ quản lý nhà nước về đất đai”.

Tuy nhiên, nếu xem đây là phương pháp chỉ dùng để tính toán hiệu quả đầu tư thì có nghĩa giá trị đất đã được tính toán để đạt mục tiêu sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, giá đất này là phù hợp với nguyên tắc thị trường. Như vậy, Nhà nước sử dụng phương pháp định giá này để xác định các loại đất có tiềm năng phát triển sẽ xác định được giá đất phù hợp với giá thị trường, từ đó xác định được nghĩa vụ tài chính mà nhà đầu tư phải thực hiện cho Nhà nước.

Do đó, các doanh nghiệp đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc không bỏ phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất.

VCCI lý giải: Khoản 1 Điều 1 Dự thảo quy định: “Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định”.

Để xác định được “mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất”, người thực hiện định giá đất phải thu thập toàn bộ giá giao dịch trên thị trường trong khoảng thời gian nhất định. Hoạt động này chỉ có thể thực hiện tổng hợp từ các cơ quan nhà nước có nguồn thông tin như văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế.

>>> Đổi mới tư duy định giá đất

Trong khi đó, theo phản ánh, các tổ chức tư vấn (ngoại trừ trường hợp đơn vị sự nghiệp được thực hiện theo chức năng, nhiệm vụ được giao) sẽ khó tiếp cận được nguồn thông tin này một cách đầy đủ. Để tạo điều kiện hoạt động cho các tổ chức tư vấn, đề nghị Ban soạn thảo bổ sung quy định cho phép các tổ chức này tiếp cận với nguồn thông tin trên.

VCCI chỉ rõ: Các quy định tại Dự thảo cũng như Nghị định 44/2014/NĐ-CP chưa quy định rõ phương pháp định giá đất đối với các trường hợp: “Thửa đất, khu đất phi nông nghiệp là đất ở mà không đủ tối thiểu thông tin của 03 thửa đất”.

Trường hợp này theo quy định không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh theo quy định tại khoản 1 Điều 5 (được sửa đổi), cũng không phải là trường hợp áp dụng quy định tại khoản 8 Điều 5c khi không có đủ tối thiểu thông tin của 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất do không phải là đất là phi nông nghiệp.

“Thửa đất, khu đất có giá trị tính theo bảng giá đất trên 200 tỷ đồng thuộc trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê”. Trường hợp này không thuộc các trường hợp áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điều 5 (được sửa đổi).

Tránh tình trạng hai giá

Theo VCCI, Điều 5b Dự thảo Nghị định quy định, thông tin về giá đất để áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là thông tin trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước được thu thập từ các nguồn như:

Giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường tại văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế, Ủy ban nhân dân cấp xã; Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất.

"Các nguồn thông tin thu thập trên dường như chưa đủ để xác định chính xác các thông tin về giá đất. Hiện nay, các giao dịch về bất động sản trên thị trường đang có tình trạng hai giá, các giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thông tin văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế có được) có thể không phải là giá thực tế giao dịch. Vì vậy, để đảm bảo tính chính xác hơn về thông tin, đề nghị Ban soạn thảo mở rộng hơn các nguồn thông tin như: Giá giao dịch trên các sàn giao dịch bất động sản; giá do người thực hiện định giá thu thập qua điều tra, khảo sát", VCCI đề xuất.