Sửa Luật Đất đai: Cân nhắc “nút thắt” về định giá đất

Như đã thông tin, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 được cho là cần thiết nhằm thể chế hóa đầy đủ các chủ trương mới của Đảng, đặc biệt là Nghị quyết số 21-NQ/TW của Trung ương về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan; bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật, tháo gỡ các điểm nghẽn trong quản lý, sử dụng đất, khơi thông và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, đáp ứng yêu cầu tăng trưởng nhanh, bền vững và tổ chức chính quyền địa phương hai cấp.

Trong đó, một trong những thay đổi đáng chú ý của Dự thảo Luật (sửa đổi) lần này là đổi mới cơ chế tài chính đất đai và giá đất. Chính phủ định hướng chuyển từ tư duy quản lý hành chính sang quản trị phát triển đất đai, trong đó giá đất do Nhà nước quyết định dựa trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào và các quy định pháp luật liên quan...

Liên quan đến nội dung đã nêu, tham gia góp ý tại Hội thảo do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) mới đây, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) bày tỏ, mục tiêu lớn nhất của việc bãi bỏ giá đất cụ thể là xóa bỏ cơ chế “hai giá”, tránh thao túng và nâng cao vai trò của Nhà nước. Tuy nhiên, lập luận này đang có sự nhầm lẫn giữa quyền hạn quản lý và công cụ kỹ thuật.

Theo ông Cường, về nguyên lý, Nhà nước luôn là chủ thể duy nhất quyết định giá đất. Việc thuê tư vấn độc lập không phải là “chia sẻ quyền lực” mà là mua một dịch vụ kỹ thuật chuyên sâu để có dữ liệu thị trường khách quan. Việc tước bỏ công cụ này sẽ đẩy cán bộ vào thế “đơn độc”, dễ dẫn đến tâm lý sợ sai, đùn đẩy trách nhiệm khi phải tự mình “chốt” các hệ số điều chỉnh mà thiếu màng lọc chuyên nghiệp.

Đáng quan ngại hơn, việc dùng Bảng giá đất nhân hệ số K để thực hiện chính sách “một giá” là một nghịch lý về toán học. Bởi thực tế, để áp dụng cho vô số tình huống từ bồi thường, tính thuế đến đấu giá, địa phương buộc phải ban hành một “ma trận” hệ số K khác nhau. Khi đó, trên cùng một thửa đất, giá bồi thường là (Bảng giá x K1), giá nộp tiền sử dụng đất là (Bảng giá x K2)... đây thực chất là sự hợp thức hóa cơ chế “nhiều giá” dưới một tên gọi mới, nhưng lại thiếu đi hệ quy chiếu khách quan từ thị trường.

Không chỉ có vậy, theo ông Cường, Bảng giá đất là công cụ định giá hàng loạt, luôn tồn tại sai số hệ thống và không thể phản ánh lợi thế thương mại đặc thù của từng thửa đất. Trong bối cảnh hạ tầng dữ liệu đất đai Việt Nam chưa đạt tiêu chuẩn “đúng, đủ, sạch, sống”, việc cố ép áp dụng hệ số K cào bằng sẽ dẫn đến 3 kịch bản bế tắc:

Thứ nhất, nếu đẩy hệ số K sát giá thị trường để phục vụ bồi thường, chi phí thuê đất và thuế của doanh nghiệp sẽ tăng vọt, bóp nghẹt sức cạnh tranh của nền kinh tế…

Thứ hai, nếu giữ K ở mức thấp để bảo vệ sản xuất, quyền lợi người dân bị thu hồi đất sẽ bị xâm phạm, gây khiếu kiện kéo dài, đồng thời làm thất thoát tài sản công khi đấu giá hoặc cổ phần hóa…

Thứ ba, nếu áp dụng nhiều hệ số K cho từng đối tượng, nguyên tắc "một giá" sẽ sụp đổ, tạo ra sự tùy tiện trong điều hành…

Bên cạnh đó, vị chuyên gia này cũng chỉ ra xung đột giữa đề xuất chính sách với nguyên tắc Dân sự và Luật Quản lý tài sản công.

Cụ thể, theo ông Ngô Gia Cường, dưới góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất là quyền tài sản được pháp luật dân sự bảo hộ. Bồi thường khi thu hồi đất phải mang tính “sòng phẳng”, bù đắp thiệt hại theo giá thị trường chứ không thể định đoạt một chiều bằng mệnh lệnh hành chính. “Hành chính hóa” quan hệ dân sự thông qua bảng giá đất áp đặt sẽ phá vỡ sự đồng thuận, làm đình trệ các dự án đầu tư công.

Đồng thời, Luật Giá và Luật Quản lý tài sản công quy định rất rõ: khi đưa tài sản công (đất đai) ra thị trường phải tuân thủ nguyên tắc thị trường. Bảng giá đất hiện nay tại nhiều địa phương chỉ đạt 20-30% giá thị trường. Nếu bãi bỏ tư vấn độc lập, việc xác định giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa hay giá khởi điểm đấu giá sẽ trở thành “lỗ hổng” gây thất thoát ngân sách.

Ngoài ra, ông Cường cũng lưu ý, kỳ vọng chuyển dịch từ “trực thu” (thu tiền sử dụng đất) sang “gián thu” (thu thuế thu nhập doanh nghiệp sau dự án) là một chủ trương xa rời thực tế. Khi hệ thống quản lý thuế và kiểm soát dòng tiền chưa hoàn thiện, việc hạ giá đất đầu vào chỉ tạo dư địa cho doanh nghiệp dùng các nghiệp vụ tài chính để “bào mòn” lợi nhuận, khiến Nhà nước đối mặt rủi ro thất thoát kép.

Từ những vấn đề nêu trên, để giải quyết triệt để nút thắt định giá đất, trước khi hệ thống dự liệu đất đai chưa đạt tiêu chuẩn “đúng, đủ, sạch, sống” và để bảo đảm sự đồng bộ của hệ thống pháp luật (Luật Dân sự, Luật Giá, Luật Quản lý tài sản công) và hài hòa lợi ích Nhà nước - doanh nghiệp - người dân, ông Cường đề xuất áp dụng lộ trình chuyển đổi và duy trì “Giá đất cụ thể”.

Vị này kiến nghị tạm thời duy trì “Giá đất cụ thể” cho đến khi cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thực sự hoàn thiện, đảm bảo các tiêu chí “sống - đủ - sạch”. Không thể áp dụng tư duy định giá hàng loạt cho mọi trường hợp khi dữ liệu hạ tầng chưa sẵn sàng.

Bên cạnh đó, thiết lập mô hình “hai giá” trong định giá đất. Cụ thể, thay vì sử dụng duy nhất một Bảng giá đất (nhân hệ số) cho mọi đối tượng như thực tế bất cập từ triển khai Nghị quyết 254/2025/QH15, nên áp dụng song song 2 hệ thống giá đất dựa trên bản chất quyền sở hữu và mục đích sử dụng:

Hệ thống Bảng giá đất (Định giá hàng loạt) – Phục vụ quản trị hành chính và ngân sách. Phạm vi, chỉ áp dụng để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ, phạt vi phạm hành chính, và tính tiền thuê đất trả hàng năm...

Hệ thống Giá đất cụ thể (Định giá độc lập) – Phục vụ quan hệ dân sự, thương mại và tài sản công. Phạm vi áp dụng (Nhà nước thu tiền) giao đất/cho thuê đất trả tiền một lần; xác định giá khởi điểm đấu giá; định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước (đảm bảo phù hợp Luật Quản lý tài sản công) và phạm vi áp dụng (Nhà nước chi tiền) bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất…

“Đây không phải là đề xuất mới mà đã được hình thành từ Luật Đất đai 2003 đến nay, tuy nhiên, hạn chế của các quy định cho đến nay là áp dụng chung một nguyên tắc “thị trường” là không đúng với bản chất khoa học định giá dẫn đến lúng túng trong lý luận, pháp luật”, ông Cường lưu ý.

Cùng với các vấn đề đã nêu, ông Cương cũng đề xuất Luật Đất đai chỉ nên quy định các nguyên tắc, khung phương pháp định giá. Trao quyền tự chủ cho HĐND/UBND cấp tỉnh được quyền quyết định áp dụng “Giá đất cụ thể” thông qua tư vấn độc lập đối với các dự án đặc thù, có công năng hỗn hợp, vị trí giáp ranh hoặc dự án phức tạp mà Bảng giá đất không thể bao quát, tránh tình trạng đình trệ dự án để chờ xin cơ chế đặc thù.

Đồng thời, cần luật hóa tinh thần của Nghị quyết 29/2026/QH16 thành nguyên tắc xuyên suốt trong Luật Đất đai: Cán bộ quản lý và người tham gia định giá (bao gồm cả tư vấn độc lập) được miễn trừ trách nhiệm pháp lý nếu đã tuân thủ đúng quy trình, phương pháp định giá được ban hành và không có động cơ vụ lợi.