Dù đã có những điều chỉnh căn bản nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn, tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, quy định về tài chính đất đai tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn để lại băn khoăn.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng gồm 13 Chương, 115 Điều, giảm 3 Chương so với Luật Đất đai năm 2024 theo hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính, chuyển đổi số và hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai.
Một trong những vấn đề nhận được sự quan tâm tại dự thảo là quy định về tài chính đất đai, giá đất. Theo đó, so với quy định của Luật Đất đai năm 2024, dự thảo luật bỏ quy định “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”; bỏ quy định các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể. Đồng thời, không quy định chi tiết, cụ thể về phương pháp định giá đất, các trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể.
Không chỉ có vậy, nhằm thể chế tinh thần của Nghị quyết số 21-NQ/TW của Bộ Chính trị, dự thảo cũng quy định giá đất do Nhà nước quyết định. Việc định giá đất phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan. Giá đất phải hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ.
Bên cạnh đó, dự thảo luật quy định thống nhất về thẩm quyền quyết định, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và thẩm quyền quyết định, sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất là của HĐND cấp tỉnh nhằm nâng cao nhiệm vụ, quyền hạn của HĐND cấp tỉnh về giá đất.
Bảng giá đất được sửa đổi, bổ sung khi có thay đổi địa giới đơn vị hành chính, tên khu vực, vị trí, tên đường, phố, đoạn đường trong bảng giá đất hoặc do yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai và quản lý giá đất…
Dù đã có những điều chỉnh căn bản nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn, tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, quy định về tài chính đất đai tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn để lại băn khoăn.
Tham gia góp ý tại Phiên họp toàn thể lần thứ 6 của Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội để thẩm tra chính thức Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), bày tỏ băn khoăn về quy định tài chính đất đai khi chuyển sang bảng giá đất, hệ số và tỷ lệ, đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính Lê Hoàng Anh chỉ rõ, hồ sơ trình chưa có số liệu lượng hóa tác động đến thu ngân sách, chi phí doanh nghiệp và quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Do đó, cơ quan soạn thảo cần lượng hóa cụ thể tác động thu - chi ngân sách để đại biểu Quốc hội có đủ cơ sở xem xét.
Theo đại biểu quy định nêu trong dự thảo luật, cùng một bảng giá đất vừa dùng để tính thu ngân sách lại vừa tính bồi thường, chỉ khác ở tỷ lệ do UBND cấp tỉnh quy định mà không có mức sàn.
Đại biểu lo ngại, cơ quan quản lý vừa định thu vừa định chi mà thiếu mức sàn dễ dẫn đến động cơ hạ giá bồi thường.
Từ đó, đại biểu đề xuất, tỷ lệ bồi thường do HĐND cấp tỉnh quyết định trong khung của Chính phủ nhưng không thấp hơn 100%, bảo đảm tiền bồi thường đất ở đủ để tạo lập chỗ ở tương đương hoặc tốt hơn.
Cùng với vấn đề đã nêu, tham gia góp ý, phân tích nội dung dự thảo lược bỏ các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư và chỉ quy định phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất, bà Đỗ Minh Ánh, đại diện Tập đoàn Thái Bình Dương cho rằng, quy định này phù hợp với chủ trương lớn tại Nghị quyết 21-NQ/TW của Bộ Chính trị, tuy nhiên, đối với các dự án hỗn hợp, dự án năng lượng ở vùng khó khăn hoặc công trình lấn biển, việc chỉ áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh gặp rất nhiều vướng mắc.
Đại diện Tập đoàn Thái Bình Dương kiến nghị, tại điều khoản chuyển tiếp cần làm rõ loại dự án áp dụng phương pháp thặng dư (dự án hỗn hợp, du lịch nghỉ dưỡng, điện gió, điện mặt trời ở địa bàn khó khăn, dự án lấn biển) và quy định cụ thể phương pháp tính là phương pháp thặng dư. Ngoài ra, nếu kết quả tính theo phương pháp thặng dư thấp hơn bảng giá đất thì nên ưu tiên chọn kết quả của phương pháp thặng dư.
Trong khi đó, góp ý về việc khấu trừ tiền thuê đất khi chuyển đổi hình thức trả tiền từ một lần sang hàng năm, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đề nghị, tháo gỡ vướng mắc cho nhà đầu tư do vốn đã nộp ngân sách nhưng khấu trừ hàng năm quá ít.
Về giá đất đối với quỹ đất đối ứng của dự án BT, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất, nên xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng BT thay vì thời điểm giao đất/cho thuê đất để giúp nhà đầu tư chủ động phương án tài chính.
Liên quan đến vấn đề tài chính về đất đai, giá đất, cho ý kiến thẩm tra sơ bộ dự án luật tại phiên họp thứ 7 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội trước đó, cơ quan thẩm tra đã đề nghị quy định rõ tại luật nguyên tắc ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường, có tăng, có giảm theo mục tiêu phát triển của từng thời kỳ.
Theo cơ quan thẩm tra, Chính phủ chịu trách nhiệm hướng dẫn, chỉ đạo việc xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường của mỗi địa phương để vừa thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, vừa tạo sự đồng thuận trong xã hội, bảo đảm môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi của các địa phương, vùng miền.
