Để luật sau sửa đổi đi vào cuộc sống, bảo đảm phản ánh sát hơn giá trị và khả năng khai thác thực tế của từng thửa đất, chuyên gia cho rằng, cần tiếp tục cân nhắc hoàn thiện tiêu chí xây dựng bảng giá đất tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng đưa ra lấy ý kiến với bố cục gồm 13 Chương 115 Điều (giảm 3 Chương, 145 Điều so với bố cục của Luật Đất đai năm 2024) chỉ quy định những vấn đề khung, những vấn đề có tính nguyên tắc, còn những vấn đề thực tiễn thường xuyên biến động thì giao Chính phủ, bộ, ngành, địa phương quy định để bảo đảm linh hoạt, phù hợp với thực tiễn.
Một trong những nội dung được quan tâm là vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Theo đó, dự thảo cơ bản kế thừa các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong Luật Đất đai năm 2024 và Nghị quyết số 254/2025/QH15; bổ sung 1 trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, 03 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Đối với đất thực hiện dự án đầu tư không được sử dụng hoặc chậm sử dụng, dự thảo quy định thu khoản tiền lũy tiến tăng dần theo thời gian vi phạm; quá 60 tháng mà chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, tách trường hợp vi phạm được xem xét cấp Giấy chứng nhận ra khỏi trường hợp thu hồi đất do vi phạm.
Bên cạnh đó, dự thảo cũng quy định các nguyên tắc về bồi thường đất, tài sản, chi phí đầu tư vào đất còn lại, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, kinh doanh, phục hồi sinh kế và bố trí tái định cư. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thu hồi phần diện tích còn lại thì cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định; việc chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian thông báo thu hồi đất có hiệu lực không làm tăng tổng mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…
Đánh giá cao các nội dung chính sách được đề xuất, tuy nhiên, để luật sau sửa đổi đi vào cuộc sống, bảo đảm phản ánh sát hơn giá trị và khả năng khai thác thực tế của từng thửa đất, góp ý dự thảo luật, chuyên gia cho rằng, cần tiếp tục cân nhắc hoàn thiện tiêu chí xây dựng bảng giá đất.
Quan tâm tới vấn đề giá đất, góp ý tại Hội nghị Phản biện xã hội đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới đây, PGS TS Nguyễn Thị Nga, Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, khoản 2 Điều 78 dự thảo luật quy định tiêu chí xây dựng bảng giá đất quá đơn giản, không đủ phản ánh sự khác biệt về giá trị giữa các thửa đất.
“Dự thảo quy định tiêu chí xây dựng bảng giá đất mới dừng lại ở “loại đất, khu vực, vị trí”, chưa phản ánh đầy đủ những yếu tố tạo nên sự khác biệt về giá trị và khả năng khai thác kinh tế của đất, đặc biệt đối với đất sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư, kinh doanh”, PGS TS Nguyễn Thị Nga chia sẻ.
Theo PGS TS Nguyễn Thị Nga, việc phân loại theo loại đất, khu vực và vị trí là cần thiết để hình thành cấu trúc cơ bản của bảng giá đất, nhưng ba tiêu chí này chủ yếu giúp phân nhóm đất ở cấp độ tương đối khái quát. Bởi trong thực tế, ngay cả các thửa đất cùng loại đất, cùng khu vực và được xếp cùng một vị trí vẫn có thể có giá trị kinh tế rất khác nhau.
Vì vậy, nếu chỉ sử dụng ba tiêu chí này, bảng giá đất có nguy cơ phản ánh một mức giá mang tính bình quân cho một nhóm đất mà chưa phản ánh đầy đủ đặc điểm của từng nhóm vị trí có giá trị thực tế khác biệt.
Bên cạnh đó, điểm này còn tạo ra sự chưa thống nhất với Điều 77 dự thảo (thừa nhận việc định giá phải dựa trên nhiều căn cứ, trong đó có thông tin đầu vào và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất).
Do vậy, vị chuyên gia này đề xuất, hoàn thiện theo hướng mở rộng nhưng có giới hạn các tiêu chí xây dựng bảng giá đất.
“Ngoài loại đất, khu vực và vị trí, cần tính đến những nhóm yếu tố có tính ổn định và ảnh hưởng đáng kể đến giá trị đất như: điều kiện kết cấu hạ tầng, khả năng tiếp cận, đặc điểm không gian của khu đất và những hạn chế pháp lý cơ bản đối với khả năng khai thác đất. Chính phủ có thể quy định chi tiết cách phân loại và xây dựng vùng giá để tránh làm luật quá kỹ thuật”, PGS TS Nguyễn Thị Nga đề xuất.
Cùng với nội dung đã nêu, chỉ ra những điểm chưa hợp về căn cứ định giá đất tại khoản 2 Điều 77 dự thảo luật, PGS TS Nguyễn Thị Nga đề xuất, nên bổ sung ngay ở cấp độ luật nguyên tắc: Lựa chọn thông tin đầu vào theo hướng dữ liệu được sử dụng phải đáp ứng đồng thời các yêu cầu về tính hợp pháp, tính xác thực, tính cập nhật, mức độ tương đồng về vị trí, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, điều kiện hạ tầng và khả năng khai thác của thửa đất.
Đồng thời, cần quy định thứ tự ưu tiên hoặc tối thiểu nguyên tắc đánh giá độ tin cậy giữa các nguồn dữ liệu. Những giao dịch bất thường, giao dịch giữa các bên có quan hệ liên kết, giao dịch có dấu hiệu không phản ánh đúng giá trị thị trường hoặc dữ liệu đã quá xa thời điểm định giá phải được loại trừ hoặc điều chỉnh…
Liên quan đến nội dung về bảng giá đất, tham gia góp ý dự thảo luật, GS TS Trần Ngọc Đường, Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cũng cho rằng, đối với bảng giá đất, cần hạn chế độ trễ chính sách trong giai đoạn chuyển tiếp đến năm 2028.
Theo GS TS Trần Ngọc Đường, cơ quan soạn thảo nên nghiên cứu cơ chế cập nhật linh hoạt hơn, đồng thời công khai dữ liệu, phương pháp xác định giá và tăng cường giám sát độc lập để giá đất phản ánh sát thực tế thị trường…
