Sửa Luật Đất đai: Cần thể chế hóa địa tô, dữ liệu và kiểm soát quyền lực

Như đã thông tin, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 được cho là cần thiết nhằm thể chế hóa đầy đủ các chủ trương mới của Đảng, đặc biệt là Nghị quyết số 21-NQ/TW của Trung ương về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan; bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật, tháo gỡ các điểm nghẽn trong quản lý, sử dụng đất, khơi thông và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, đáp ứng yêu cầu tăng trưởng nhanh, bền vững và tổ chức chính quyền địa phương hai cấp.

Để đất đai thực sự trở thành nguồn lực sản xuất, không trở thành “nam châm hút vốn” vào đầu cơ, góp ý sửa Luật Đất đai, chuyên gia cho rằng, trọng tâm phải thể chế hóa địa tô, dữ liệu và kiểm soát quyền lực trong luật.

Góp ý tại Hội thảo do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vừa qua, Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn bày tỏ, Nghị quyết 21-NQ/TW đã nhận diện đúng vấn đề địa tô khi yêu cầu điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra; các nguồn tăng giá gồm quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển đổi mục đích, mở rộng không gian đô thị. Nguồn điều tiết này cần phục vụ hạ tầng, chỉnh trang đô thị, nhà ở cho thuê và an sinh xã hội.

Ví dụ, Nhà nước xây metro, đất quanh ga tăng từ 50 lên 150 triệu đồng/m²; phần tăng 100 triệu không phải hoàn toàn do chủ đất tạo ra mà do ngân sách, quy hoạch, hạ tầng, mật độ và khả năng tiếp cận. Nếu Nhà nước không thu hồi một phần, xã hội bỏ vốn nhưng cá nhân hưởng phần lớn địa tô, trong khi ngân sách lại phải vay hoặc thu thuế để làm dự án tiếp theo.

Theo Luật sư Trương Anh Tuấn, khi thể chế hóa, cần phân biệt ít nhất bốn loại địa tô: địa tô tự nhiên do vị trí; giá trị tăng do chủ đất tự đầu tư, hợp lý để chủ đất hưởng; địa tô do xã hội/Nhà nước tạo ra từ quy hoạch, metro, đường, chuyển mục đích, mở rộng đô thị, cần điều tiết; và địa tô thông tin do biết sớm quy hoạch, dự án, tuyến đường, chuyển mục đích, thu hồi rồi mua đất trước thị trường.

Loại thứ tư đặc biệt nguy hiểm vì không nhất thiết có hối lộ truyền thống, nhưng vẫn biến thông tin công chưa công khai thành lợi ích tài sản tư. Vấn đề cán bộ, công chức có tiền cần đặt đúng vào bài toán xung đột lợi ích, không mặc nhiên quy kết. Rủi ro nằm ở cấu trúc vốn - thông tin - khả năng tiếp cận quyền lực.

Một khu đất giá 3 triệu đồng/m², nếu biết trước sắp mở đường, chuyển đất ở hoặc có khu đô thị, sau công bố tăng lên 15 triệu đồng/m² thì chênh lệch 12 triệu đồng/m² chủ yếu do quyết định công tạo ra.

Vì vậy, Luật sư Trương Anh Tuấn cho rằng, Dự thảo Luật (sửa đổi) cần cấm sử dụng thông tin chưa công khai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đầu tư công, thu hồi, chuyển mục đích, giao đất hoặc dự án để trực tiếp hoặc gián tiếp giao dịch nhằm thu lợi; đồng thời bổ sung quy tắc hồi tỵ, xung đột lợi ích và kiểm soát người liên quan, chủ sở hữu hưởng lợi thực tế.

Về cơ sở dữ liệu đất đai, Luật sư Trương Anh Tuấn cho hay, đây không chỉ là cải cách kỹ thuật mà là cải cách quyền lực. Nghị quyết 21-NQ/TW yêu cầu Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai “đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất, dùng chung”, kết nối dân cư, quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản; các quyết định về quy hoạch, giao đất, thuê đất, chuyển mục đích, thu hồi, bồi thường, tái định cư, giá đất phải được ghi nhận, công khai, cảnh báo rủi ro. Mục tiêu là hết 2026 hoàn thành dữ liệu số đối với các thửa đất đã thu thập, hết 2027 cơ bản hoàn thành đo đạc, hồ sơ địa chính và dữ liệu phần còn lại.

“Báo cáo tổng kết cho biết trong số các thửa đã xây dựng cơ sở dữ liệu có hơn 50,6 triệu thửa đã được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, dữ liệu phải có nhật ký truy vết dữ liệu: ai nhập, ai sửa, dữ liệu cũ có được lưu không, thời điểm sửa, lý do sửa, người phê duyệt, trách nhiệm khi sai, dữ liệu nào công khai, dữ liệu nào chỉ cơ quan Nhà nước dùng, lịch sử chỉnh sửa có giá trị chứng cứ ra sao.

Cần kết nối hợp đồng công chứng - dòng tiền ngân hàng - kê khai thuế; giao dịch bất động sản giá trị lớn nên bắt buộc qua ngân hàng để chống khai giá thấp, giảm thất thu thuế, giảm tiền mặt, tạo dữ liệu giá thật và hỗ trợ chống rửa tiền. Tổ chức Lao động Quốc tế (ILO) ghi nhận việc làm phi chính thức Việt Nam năm 2024 khoảng 64,6% tổng việc làm; con số này không có nghĩa 64,6% nền kinh tế là kinh tế ngầm, nhưng cho thấy cần chính thức hóa các dòng tài sản lớn, đặc biệt là bất động sản”, Luật sư Trương Anh Tuấn bày tỏ.