Hoàn thiện các quy định về nhà ở xã hội (KỲ I): Những vướng mắc cản trở đầu tư trong thực tế

TS. LS. ĐOÀN VĂN BÌNH• 06/08/2023 07:00

Các quy định pháp luật về nhà ở xã hội đang có những hạn chế, vướng mắc cản trở việc thực hiện chủ trương đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội trong thực tế.

>>>Mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội

LTS: Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được lấy ý kiến góp ý trước khi trình Quốc hội ban hành. Nhân dịp này, Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp trích đăng bài viết của Luật sư, Tiến sĩ Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO.

>>>

Luật sư, Tiến sĩ Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO

Hình thức nhà ở xã hội (NOXH) được Luật Nhà ở (năm 2005 và năm 2014) xác định như giải pháp chủ yếu để giải quyết vấn đề nhà ở giá rẻ. Mặc dù Luật Nhà ở đầu tiên được ban hành vào năm 2005, nhưng trên thực tế thời điểm đó vẫn chưa có các dự án NOXH.

Thời điểm năm 2009, khi thị trường bất động sản có biểu hiện đi xuống thì NOXH mới được tập trung phát triển. Cụ thể, Chính phủ ban hành 01 Nghị quyết (Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009) và Thủ tướng ban hành 03 Quyết định (số 65, 66, 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009). Các Nghị quyết, Quyết định này cũng không thúc đẩy được việc phát triển NOXH vì chưa có giải pháp về vốn đầu tư.

Đến năm 2013, Nghị quyết của Chính phủ về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường, trong đó chủ yếu là thị trường bất động sản với gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng. Đây là động lực chính để phát triển được các dự án về NOXH. Khi gói tín dụng ưu đãi kết thúc thì cũng là lúc các dự án NOXH bị ngừng lại.

Theo báo cáo của các địa phương, trong giai đoạn 2021-2025, đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở công nhân với quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.

Trong đó: Chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị: hoàn thành việc đầu tư xây dựng 34 dự án, quy mô xây dựng khoảng 14.202 căn hộ. Đang tiếp tục triển khai 201 dự án, quy mô xây dựng khoảng 161.227 căn hộ; Chương trình phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp: hoàn thành đầu tư xây dựng 7 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 5.314 căn hộ; đang tiếp tục triển khai 93 dự án với quy mô xây dựng khoảng 127.272 căn hộ.

Riêng trong 07 tháng đầu năm 2023, số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã được khởi công là 10 dự án với tổng số khoảng 19.853 căn, trong đó, nhà ở xã hội 07 dự án quy mô 8.815 căn; nhà ở cho công nhân 03 dự án quy mô 11.038 căn.

Theo báo cáo của Ngân hàng Chính sách xã hội, đến nay trên cả nước đã thực hiện giải ngân gói tín dụng hỗ trợ cho khách hàng cá nhân vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở của hộ gia đình được 4.381/15.000 tỷ đồng cho 12.200 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Với kết quả nêu trên, có thể khẳng định các quy định về NOXH đã tạo hành lang pháp lý để thực hiện chính sách về NOXH đáp ứng nhu cầu thực tiễn, góp phần thực hiện an sinh xã hội, bảo đảm quyền và lợi ích của người dân.

Bên cạnh những ưu điểm, các quy định pháp luật về NOXH còn có những điểm hạn chế, vướng mắc cản trở việc thực hiện chủ trương đầu tư, xây dựng NOXH trong thực tế.

Thứ nhất,về đối tượng được hưởng chính sách NOXH. Mặc dù Luật Nhà ở đã quy định cụ thể các nhóm đối tượng và điều kiện mua NOXH cũng như đã có văn bản hướng dẫn chi tiết về từng điều kiện của đối tượng như nhà ở, thu nhập, nơi cư trú...nhưng việc xác định đúng đối tượng được mua, thuê, thuê mua NOXH còn gặp nhiều khó khăn.

Thực tế có dự án sau khi nhận hồ sơ của khách hàng chủ đầu tư đã tiến hành kiểm tra hồ sơ, kiểm tra các thông tin liên quan có thể tiếp cận từ đó đánh giá khách hàng đáp ứng điều kiện mua NOXH theo quy định pháp luật và báo cáo Sở Xây dựng. Tuy nhiên, kết quả kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định có những trường hợp không đủ điều kiện mua NOXH do đã có giao dịch NOXH trước đó mà chủ đầu tư không có thông tin, dữ liệu để kiểm tra, đánh giá. Điều này gây rủi ro cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư đã hoàn thành việc chuyển nhượng, ghi nhận doanh thu bán NOXH với các trường hợp này.

Bên cạnh đó, quy định hiện hành về đối tượng được hưởng chính sách về NOXH còn khá hạn hẹp, với các điều kiện, tiêu chuẩn chặt chẽ; việc hoàn thiện hồ sơ, giấy tờ chứng minh đủ điều kiện mua NOXH còn phức tạp, khó khăn. Đây là một trong những lý do khiến NOXH chưa hấp dẫn đối với người dân.

đối tượng được hưởng chính sách về NOXH. Mặc dù

Quy định hiện hành về đối tượng được hưởng chính sách về NOXH còn khá hạn hẹp, với các điều kiện, tiêu chuẩn chặt chẽ là lý do khiến NOXH chưa hấp dẫn người dân.

Thứ hai, quy định buộc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị loại III trở lên phải dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH dẫn đến tình trạng không bố trí quỹ đất độc lập để phát triển NOXH. Việc áp dụng yêu cầu chung với tất cả các dự án nhà ở thương mại phải dành quỹ đất cho NOXH mà không căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, điều kiện kinh tế - địa lý vùng miền có thể dẫn đến tình trạng các dự án đều phải dành quỹ đất cho NOXH nhưng lại không sử dụng, lãng phí nguồn lực đất đai, gây mất mỹ quan đô thị và là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tăng giá nhà ở.

Các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ, đặc biệt là loại I, nếu sử dụng 20% diện tích vào NOXH không khả thi do diện tích không bảo đảm cho một khu NOXH đạt tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, cảnh quan chung, tiện ích…; Quỹ đất để xây dựng NOXH trong dự án, đặc biệt, các dự án nhà ở thương mại trung cấp, cao cấp có thể không đủ lớn; chi phí xây dựng, kết cấu hạ tầng của dự án phân bổ cho diện tích đất hẹp cao dẫn đến giá thành, giá bán NOXH cao, các tiện ích và dịch vụ bố trí cho khu nhà ở trung cấp, cao cấp sẽ gây khó khăn thêm cho người thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, quy định này cũng chưa thể hiện được vai trò của Nhà nước trong việc hỗ trợ giải quyết nhà ở cho đại bộ phận người dân, đặc biệt là tại các khu vực đô thị, người dân có thu nhập còn thấp, không có khả năng chi trả nhà ở theo cơ chế thị trường… Riêng đối với Thủ đô Hà Nội, khoản 4 Điều 16 Luật Thủ đô 2012 quy định: “Trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới phải dành tỷ lệ diện tích đất ở, nhà ở cao hơn để phát triển NOXH so với quy định chung của cả nước”.

Theo đó, tại Nghị quyết số 06/2013/NQ-HDND ngày 12/7/2013 của Hội đồng nhân dân TP Hà Nội quy định các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển NOXH. Như vậy, đối với các dự án tại Hà Nội, tỉ lệ diện tích đất để phát triển NOXH trong dự án cao hơn so với Luật Nhà ở.

Thực tế, nhiều chủ đầu tư đã “lách” quy định pháp luật về việc dành quỹ đất để triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng NOXH. Theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ - CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NOXH thì đối với dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH quy định, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm NOXH, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NOXH trên phạm vi địa bàn.

Theo đó, một số dự án dù có quy mô diện tích trên 10 ha nhưng chủ đầu tư vẫn “vận dụng” căn ke từng mét vuông tường bao, cây xanh, hoặc “đo gian” để cho dự án vào khung dưới 10 ha nhằm không phải dành 20% diện tích đất dự án cho NOXH.

Thứ ba,quy định về vay vốn ưu đãi để thực hiện chính sách NOXH. Mặc dù đã có các quy định của Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn thi hành nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi của cả chủ đầu tư và người dân đều gặp nhiều khó khăn. Hoạt động tín dụng ngân hàng hỗ trợ về lĩnh vực NOXH chưa phát huy được tác dụng do còn nhiều vướng mắc từ việc xác nhận hồ sơ đủ điều kiện của các người vay (ví dụ: do chưa có nhà nên nhiều người chỉ được UBND phường xác nhận thuộc diện KT3 chứ không xác nhận hiện trạng nhà ở, vậy để chứng minh đủ điều kiện về nhà ở thì người dân sẽ căn cứ vào đâu?) đến những khó khăn tại ngân hàng về thủ tục cho vay khiến việc người mua NOXH tiếp cận với những hỗ trợ tín dụng không hề đơn giản.

Đối với chủ đầu tư, ngoài nguồn vốn tự có của các doanh nghiệp chiếm tỷ lệ nhỏ thì hầu hết vốn để đầu tư xây dựng NOXH là do các chủ đầu tư huy động vốn từ các tổ chức tín dụng hay Ngân hàng chính sách. Do trong quá trình hoàn thiện hồ sơ vay vốn, một số chủ đầu tư không chứng minh được năng lực tài chính của mình nên về phía Ngân hàng không thể hoàn thiện hồ sơ cho vay. Vì vậy, số lượng các chủ đầu tư dự án vay được vốn là không nhiều. Điều này khiến chi phí đầu tư cao trong khi giá bán NOXH bị khống chế, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Hiện tại, chủ đầu tư và người lao động đang mong đợi gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỷ đồng trong Đề án một triệu căn NOXH, nhưng lãi suất 8,7% đối với doanh nghiệp và 8,2%/năm đối với người mua nhà là "quá sức chịu đựng"; thời gian ưu đãi của gói tín dụng đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn, gây tâm lý bất an cho công nhân, người lao động khi vay.

Ở một khía cạnh khác, để thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng về NOXH theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì từ năm 2016 đến nay, hàng năm Thủ tướng Chính phủ đều ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8%/năm để mua, thuê mua NOXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội và Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8 - 5%/năm để mua, thuê mua NOXH tại 04 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định (Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV).

Tuy nhiên, khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 chưa cho phép “tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định” cho hộ gia đình, cá nhân vay ưu đãi để “mua, thuê mua NOXH” và trên thực tế thì Ủy ban Thường vụ Quốc hội chưa bố trí chi ngân sách nhà nước để tái cấp vốn, cấp bù lãi suất cho Ngân hàng chính sách xã hội và 04 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định nên hầu như người mua NOXH không vay được tín dụng ưu đãi, mà phải vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm.

>>> >>Giải tỏa “cơn khát” nhà ở xã hội

Thứ tư, quy định về giá bán NOXH. Giá nhà ở cấu thành bởi nhiều yếu tố như địa điểm, môi trường, hạ tầng xung quanh, thiết kế, vật liệu xây dựng… Hiện nay, theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP và các quy định pháp luật liên quan khác, biên lợi nhuận tối đa của các Chủ đầu tư dự án NOXH là 10%. Tuy nhiên trong quá trình triển khai dự án NOXH phát sinh nhiều chi phí do thời gian thực hiện dự án kéo dài, các chi phí bán hàng tăng dẫn đến nhiều dự án không hiệu quả, thậm chí còn bị lỗ. Khống chế 10% lợi nhuận trong xác định giá bán NOXH là sự thua thiệt, tạo sự chênh lệch lớn về lợi nhuận so với nhà thương mại khiến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không mặn mà với NOXH.

Bên cạnh đó, theo quy định hiện hành thì giá bán NOXH là giá bán tạm tính trên cơ sở giá trị dự toán đầu tư dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Khi quyết toán giá trị đầu tư, chủ đầu tư mới xác định được giá bán chính thức và thực hiện quyết toán giá trị thừa thiếu với các khách hàng mua sản phẩm NOXH. Điều này rất phức tạp, quy trình thủ tục kéo dài gây khó khăn cho công tác làm việc với các khách hàng, đồng thời phải điều chỉnh hoá đơn doanh thu lợi nhuận của dự án, nhất là trong các trường hợp thời gian quyết toán dự án kéo dài quá 5 năm kể từ khi Dự án hoàn thành bàn giao và khách hàng đã chuyển nhượng NOXH cho bên thứ ba khác, tăng các thủ tục hành chính kế toán.

Một điểm đáng lưu ý nữa là chi phí lãi vay để tính toán giá bán chỉ được tính cho thời gian xây dựng trong khi thực tế chi phí lãi vay mà Chủ đầu tư phải trả thường cao hơn do thời hạn vay dài hơn thời gian xây dựng.

uy định hiện hành về đối tượng được hưởng chính sách về NOXH còn khá hạn hẹp, với các điều kiện, tiêu chuẩn chặt chẽ;

Nhiều dự án nhà ở xã hội đang đầu tư không hiệu quả, thậm chí lỗ

Thứ năm, quy định về trình tự, thủ tục bán nhà quá chặt chẽ, phải qua nhiều khâu thẩm duyệt, thời gian kéo dài. Theo quy định, để bán NOXH, Chủ đầu tư phải công khai thông báo tiếp nhận hồ sơ đăng ký, danh sách khách hàng đăng ký mua, báo cáo kết quả khách hàng ký Hợp đồng mua NOXH. Theo điểm b, khoản 1 Điều 20 Nghị định 100/2015/NĐ-CP trước khi thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH, Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến dự án (theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 20 của Nghị định 100) và Kế hoạch tổ chức bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH tại dự án gửi Sở Xây dựng trước 30 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận Đơn đăng ký của khách hàng.

Thời gian tiếp nhận hồ sơ mua, thuê, thuê mua NOXH tối thiểu là 30 ngày làm việc để Sở Xây dựng công khai trên cổng thông tin điện tử và kiểm tra. Như vậy, với mỗi đợt mở bán NOXH, Chủ đầu tư sẽ mất tối thiểu là 60 ngày làm việc để chỉ tiếp nhận được hồ sơ mua nhà của khách hàng, bao gồm gửi thông báo cho Sở Xây dựng trước 30 ngày làm việc và thời gian tiếp nhận hồ sơ tối thiểu là 30 ngày làm việc. Thời gian này quá dài, gây ảnh hưởng tới số đợt mở bán trong năm làm ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh dự án NOXH.

Đồng thời theo quy định tại Quyết định số 25/2019/QĐ-UBND ban hành ngày 05/11/2019 của UBND TP Hà Nội thì trước tối thiểu 30 ngày kể từ ngày dự kiến xét duyệt đối tượng mua/thuê/thuê mua NOXH thì Chủ đầu tư có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản gửi UBND cấp huyện nơi có NOXH để theo dõi, giám sát. Như vậy, có thể thấy rằng thời gian và thủ tục liên quan đến việc xét duyệt đối tượng mua NOXH rất phức tạp và kéo dài.

Thứ sáu, quy định về quyền sở hữu NOXH chưa thật sự rõ ràng. NOXH với đặc thù là nhà ở chỉ dành cho một số đối tượng nhất định với giá thấp hơn giá thị trường do nhận được sự hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước. Do vậy, việc mua bán NOXH phải tuân theo các quy định chặt chẽ về trình tự, thủ tục, điều kiện mua nhà, các quy định về nghĩa vụ của người mua khi quản lý, sử dụng NOXH tránh tình trạng các đối tượng thực sự của chính sách không được hưởng lợi ích, mà một số người khác lại lợi dụng để nhằm mua được nhà giá rẻ. Theo quy định thì NOXH cho thuê thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê, nhưng NOXH sau khi bán thì quyền sở hữu của bên mua không rõ ràng.

Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì người mua NOXH không được phép cho thuê lại, thế chấp, chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở. Trong thời gian 5 năm, nếu bên mua có nhu cầu bán lại NOXH thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án phát triển NOXH hoặc bán lại cho các đối tượng được mua NOXH theo quy định của pháp luật. Như vậy, các đối tượng được mua NOXH vừa phải đáp ứng những điều kiện tiêu chuẩn, chặt chẽ, vừa phải chịu những ràng buộc hơn, không được tự do quyết định các giao dịch liên quan đến NOXH trong trường hợp mua được NOXH. Do đó, thay vì mua NOXH, một số người dân đã tìm đến những căn hộ nhà ở thương mại với giá cả tương đương để tránh phải trải qua các thủ tục phức tạp và mất thời gian.

Thứ bảy, các vấn đề liên quan đến quản lý sử dụng NOXH còn những điểm bất cập. Các vấn đề liên quan như việc bàn giao quỹ bảo trì khi Ban quản trị NOXH chưa được thành lập, chưa có con dấu; việc thực hiện các nghĩa vụ, chi phí chung như chi trả nước công cộng từ đồng hồ tổng và đồng hồ cho hộ dân; chi phí do thất thoát nước; việc quản lý sử dụng các khu vực công cộng... chưa có quy định cụ thể. Thực tế thực hiện còn vướng mắc, thiếu thống nhất. Trường hợp dự án NOXH nằm trong dự án khu đô thị, khi phân bổ chi phí quản lý chung cho toàn bộ khu đô thị, Ban quản trị khu NOXH không đồng thuận nên chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn.

Kỳ II: Hoàn thiện các quy định về NOXH: 10 giải pháp