Giao dịch quyền sử dụng đất phải qua sàn

HUYỀN TRANG• 09/08/2023 11:30

Sàn giao dịch quyền sử dụng đất ra đời dựa trên cơ chế, chính sách công khai, minh bạch sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

>>Tổ công tác của Thủ tướng tháo gỡ vướng mắc bất động sản đã làm những gì?

Thủ tướng Phạm Minh Chính vừa có ý kiến chỉ đạo Bộ TN&MT chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ).

Các chuyên gia và doanh nghiệp đều nhìn nhận chủ trương lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất là điều rất tốt cho thị trường bất động sản. Ảnh: LV

Tín hiệu tích cực

Tại điều 57, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định về các giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch. Theo đó, chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS.

Ngoài ra, dự thảo Luật cũng quy định, Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây và quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS. Đây là quy định mới so với luật hiện hành.

Bình luận về quyết định trên, chuyên gia tài chính - BĐS TS Phạm Anh Khôi cho rằng, Việt Nam đã có sàn giao dịch chứng khoán, sàn giao dịch hàng hóa và sàn giao dịch trái phiếu cũng mới ra đời… đều đang phát huy tác dụng rất tốt, tạo ra lợi ích cho các bên. Người mua, người bán không bị "hớ" giá, đồng thời tiết kiệm thời gian, chi phí của các bên.

Theo ông Khôi, ở các nước phát triển, có đến 99% các tài sản BĐS được giao dịch qua sàn chứ không ai mua bán trực tiếp với nhau. Còn ở Việt Nam, lâu nay các sàn tư nhân chủ yếu giao dịch các BĐS hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng (căn hộ chung cư, nhà dự án), còn nhà thổ cư, QSDĐ vẫn chưa giao dịch qua sàn.

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng Giám đốc Công ty CP DRH Holdings, cũng đánh giá chủ trương lập sàn giao dịch QSDĐ của Chính phủ là thông tin tích cực cho thị trường BĐS. Vì khi có sàn, tài sản là QSDĐ buộc phải được các bên kiểm chứng chặt chẽ mới được đưa vào giao dịch; có cơ chế giao dịch rõ ràng, minh bạch nhằm bảo vệ an toàn cho cả bên mua lẫn bên bán; người mua có thể dễ dàng xác lập quyền sử dụng một lần khi kết hợp cả công chứng sang tên, qua đó giảm thiểu thủ tục hành chính. Sàn giao dịch cũng giúp công tác quản lý giá đất, tính thuế được thuận lợi hơn, hạn chế thất thoát trong việc kê khai nộp thuế.

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nếu được áp dụng cơ chế, chính sách thuận lợi, việc giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS cũng sẽ tạo những kênh huy động vốn mới cho nhà đầu tư như hình thức trái phiếu công trình chuyển đổi của dự án BĐS hình thành trong tương lai. Khi vốn hóa đủ lớn với lượng người tham gia thị trường đông, việc thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư BĐS (REIT), chứng khoán hóa BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở… sẽ có điều kiện phát triển.

Cơ chế vận hành ra sao?

Tuy nhiên, ông Ngô Đức Sơn cho rằng, cơ quan quản lý khi nghiên cứu thành lập và vận hành sàn giao dịch QSDĐ cần xem xét một số vấn đề như: tổ chức bộ máy như thế nào? Trường hợp tài sản là QSDĐ đi kèm quyền sở hữu nhà thì giao dịch ra sao? Người dân, doanh nghiệp có phải bắt buộc mua bán QSDĐ qua sàn hay không? Các luật, quy định liên quan đến đất đai, công chứng, nhà ở, thương mại... như thế nào vẫn còn bỏ ngỏ.

TS Phạm Anh Khôi băn khoăn một số vấn đề khác như: cơ chế vận hành sàn như thế nào? Ai sẽ giám sát? Sàn có được xã hội hóa hay nhà nước quản lý?. "Điều quan trọng là tính công khai, minh bạch để có thể thu hút người dân, doanh nghiệp, tổ chức có tài sản QSDĐ tham gia. Ngoài ra cũng cần có cơ chế khuyến khích, ưu đãi mang tính chất thị trường hợp lý sẽ thu hút được các thành phần tham gia sàn giao dịch QSDĐ, có cả nhà đầu tư nước ngoài. Điều này sẽ rất tốt cho thị trường BĐS Việt Nam" - ông Khôi nhìn nhận.

TS Phạm Anh Khôi đề nghị, Nhà nước cần thúc đẩy tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các bất động sản trước khi tiến tới thành lập sàn giao dịch. Bởi đây là câu chuyện khá dài để các quyền tài sản của người dân, DN được xác lập trước khi đưa QSDĐ lên sàn giao dịch.

"Điều quan trọng vẫn là cơ chế vận hành, kỹ thuật, pháp lý ra sao để mọi việc được thuận lợi. Chủ trương Chính phủ đưa ra đều muốn tốt cho thị trường nhưng đôi khi lại tạo ra cơ chế xin cho. Nếu việc mua bán QSDĐ qua sàn mà có cơ chế xin - cho chắc chắn sẽ khó khăn cho các bên tham gia. Vì vậy, Chính phủ một khi đã tổ chức, triển khai sàn giao dịch QSDĐ cần có cơ chế tốt nhất cho người tham gia, thu hút họ bằng cách khuyến khích chứ không nên bắt buộc, dễ dẫn đến tình trạng giao dịch cho có, không đúng mục tiêu định hướng ban đầu" ông Khôi phân tích.

Ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam bày tỏ quan điểm, vấn đề lớn nhất của sàn giao dịch này là cơ chế vận hành hợp lý và tin cậy trong bối cảnh còn nhiều vấn đề liên quan đến pháp lý cho tài sản BĐS còn chưa hoàn chỉnh.