Quy định chặt chẽ đặt cọc nhà ở

PHƯƠNG UYÊN• 24/08/2023 22:27

Nếu cho phép đặt cọc khi chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh có thể lặp lại hiện trạng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn.

>>> Siết chặt quản lý đặt cọc mua "nhà trên giấy"

Chiều 24/8, tiếp tục chương trình Phiên họp thứ 25, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Báo cáo một số vấn đề lớn về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh nêu rõ, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sau khi tiếp thu, chỉnh lý gồm 10 chương và 84 điều (bỏ 9 điều, bổ sung 1 điều so với dự thảo Luật đã trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ Năm).

Toàn cảnh phiên họp

Tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật được chỉnh sửa tại khoản 1 Điều 9 theo hướng: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản.

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Vũ Hồng Thanh nêu rõ, một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc trong dự thảo Luật; đề nghị quy định những nội dung đặc thù về đặt cọc trong dự thảo Luật, nội dung khác thực hiện theo Bộ luật Dân sự; quy định chặt chẽ, cụ thể hơn để bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

Một số ý kiến cho rằng, quy định như dự thảo Luật là không cần thiết vì khi đó đã có thể ký hợp đồng mua bán; đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Có ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” như dự thảo Luật.

Về nội dung này, đang có 2 phương án. Phương án 1: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

>>>Quy định mới về bảo lãnh "bán nhà trên giấy"

Phương án 2: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với Phương án 1.

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, một số ý kiến bày tỏ tán thành với Phương án 2 là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh bất động sản.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính – Ngân sách Lê Quang Mạnh, trong thực tế triển khai kể cả có quy định tỷ lệ đặt cọc ở mức độ nhất định nhưng trên thị trường thì các nhà phát triển bất động sản vẫn luôn sử dụng việc đặt cọc như là một kênh để thu lợi vốn. Nếu cho phép đặt cọc khi chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh, có thể sẽ lặp lại hiện trạng là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn thay cho việc dùng tiền của chủ sở hữu để phát triển kinh doanh bất động sản. Quan ngại trước tình trạng này, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính – Ngân sách nhất trí với Phương án 2 như đã nêu trong báo cáo của Ủy ban Kinh tế.

Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho rằng, việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết, tuy nhiên, trên thực tế có trường hợp khách hàng chấp nhận rủi ro cao hơn để đánh đổi những lợi ích khác như: giá mua, thuê mua thấp hơn, bảo đảm về quyền sở hữu khi bất động sản hình thành…

Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật được chỉnh sửa bổ sung khoản 3 Điều 26, theo đó “Khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Trong trường hợp khách hàng lựa chọn không có tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều này đối với khách hàng đã ký hợp đồng. Việc khách hàng từ chối việc tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.

Kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đề nghị đề nghị cơ quan chủ trì thẩm tra, cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát, nghiên cứu để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, đặc biệt với các dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà (sửa đổi) và các Luật về xây dựng, quy hoạch, đầu tư, đấu thầu, thương mại, công chứng, Bộ luật Dân sự; đồng thời phù hợp với các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên.

Phó Chủ tịch Quốc hội giao Ủy ban Kinh tế phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát, tiếp thu, giải trình đầy đủ ý kiến của các thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp và ý kiến đại biểu Quốc hội tại Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách sắp tới; lấy ý kiến các Đoàn đại biểu Quốc hội, các cơ quan, tổ chức, cơ quan tới để hoàn thiện hồ sơ dự án Luật trình Quốc hội xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 6.