Giới hạn tiền đặt cọc mua nhà trên giấy

HUYỀN TRANG• 14/08/2023 11:39

Nhiều ý kiến cho rằng tỷ lệ giới hạn 2% số tiền đặt cọc mua nhà là quá thấp dễ dẫn đến tình trạng cả khách hàng và nhà đầu tư chấp nhận bỏ cọc khi không có nhu cầu.

>>> Thông tư 06/2023 có siết vốn vào bất động sản?

Trong dự thảo Luật kinh doanh bất động sản được tiếp thu ý kiến các đại biểu Quốc hội tại kỳ họp thứ 5, vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được chỉnh lý.

Tỉ lệ cọc là 2% hay phải trên 10%?

Cụ thể, tại Điều 24 bản dự thảo Luật mới nhất, cơ quan soạn thảo đề xuất: "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp phép xây dựng hoặc đã có thông báo khởi công xây dựng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp không phải cấp phép xây dựng".

Đặt cọc là hành vi lách luật phổ biến nhất trên thị trường địa ốc trong nhiều năm qua. ẢNH: LV

Việc quản lý chặt chẽ bên nhận chuyển nhượng sẽ bảo đảm dự án tiếp tục được thực hiện. ẢNH: LV

Đáng chú ý, dự thảo quy định: "Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 2% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng". Tỷ lệ giới hạn 2% này được lựa chọn căn cứ trên mức phí bảo lãnh trung bình cũng là 2% và nhằm mục đích kiểm soát việc đặt cọc chỉ để thăm dò thị trường, không phải huy động vốn.

Tuy nhiên, nhiều đại biểu cho rằng tỷ lệ giới hạn 2% số tiền đặt cọc này quá thấp, dễ dẫn đến tình trạng cả khách hàng và nhà đầu tư chấp nhận bỏ cọc khi không có nhu cầu nữa. Một số ý kiến đề nghị, nên quy định mức đặt cọc từ 10 - 15%.

Bà Nguyễn Thị Thu Hằng, cán bộ pháp lý công ty Vinhomes cho rằng tỷ lệ giới hạn đặt cọc 2% trên thực tế không có ý nghĩa với chủ đầu tư và khách hàng. Vì với tình hình lên xuống của thị trường hiện nay, chủ đầu tư hay khách hàng đều có thể “bong cọc” nếu số tiền đặt cọc chỉ không quá 2% giá bán, cho thuê mua.

Từ góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thu Hằng đề xuất nên để chủ đầu tư và khách hàng tự thỏa thuận, và căn cứ theo tình hình thị trường họ có thể thỏa thuận số tiền đặt cọc hợp lý với cả hai bên. Nhưng, nếu như vẫn cần kiểm soát hoạt động này thì doanh nghiệp đề nghị số tiền đặt cọc tương đương 50% khối lượng tiền đầu tiên trao cho chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán (15% giá bán, cho thuê mua). Nếu để như dự thảo Luật thì gần như không có ý nghĩa trong thực tế.

Tuy nhiên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, trong khi dự án chưa được hình thành, việc xác định tỷ lệ cọc 2% là phù hợp để tránh lợi dụng huy động vốn, nếu sau này dự án không triển khai được thì sẽ dẫn đến tranh chấp. Vì vậy việc đặt cọc này chỉ có ý nghiã để khuyến khích chủ đầu tư trong việc xác định được thị trường, xác định được khách hàng ban đầu.

Nới lỏng hay quản chặt?

Về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản hiện vẫn có 2 loại ý kiến khác nhau. Một số ý kiến đại biểu Quốc hội cho rằng, cần tạo điều kiện cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực hoặc không còn mong muốn thực hiện được chuyển nhượng dự án để tạo điều kiện cho dự án tiếp tục được triển khai, thay vì thu hồi dự án và thực hiện các thủ tục từ đầu sẽ rất chậm.

>>> Bất động sản sẽ phục hồi cuối năm

Theo đó, chủ đầu tư chuyển nhượng dự án không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.

Cũng có ý kiến cho rằng, chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

đặt cọc là hành vi lách luật phổ biến nhất trên thị trường địa ốc trong nhiều năm qua.

Cần có biện pháp giám sát chặt việc chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích. ẢNH: LV

Việc ràng buộc điều kiện quá chặt chẽ đối với bên chuyển nhượng dự án bất động sản khi chủ đầu tư không còn đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án, không có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, dẫn đến dự án không đủ điều kiện chuyển nhượng và tiếp tục đình trệ.

Bên cạnh đó, việc quản lý chặt chẽ đối với bên nhận chuyển nhượng sẽ bảo đảm cho dự án tiếp tục được thực hiện, hạn chế tình trạng chuyển nhượng nhiều lần hoặc thâu tóm dự án bằng cách mua lại cổ phần của doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án.

Phát triển theo hướng lành mạnh, an toàn, bền vững

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nhấn mạnh, các quy định phải tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển, nhưng phải bảo đảm quản lý chặt chẽ để thị trường phát triển theo hướng lành mạnh, an toàn, bền vững.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản, cùng với Luật Đất đai và Luật Nhà ở, đã tạo hành lang pháp lý cho sự phát triển của thị trường bất động sản, đóng góp vào quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, góp phần bảo đảm quyền có nơi ở hợp pháp của công dân.

Quốc hội tiếp tục xem xét sửa đổi đồng thời cả 3 luật này để thể chế hóa chủ trương, chính sách của Đảng, giải quyết những vướng mắc, bất cập của quy định hiện hành, kịp thời điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh trong thực tiễn, bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển nhưng phải bảo đảm quản lý chặt chẽ để thị trường phát triển theo hướng lành mạnh, an toàn, bền vững.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đề nghị Ủy ban Kinh tế và Bộ Xây dựng tiếp tục làm việc với các cơ quan liên quan, nghiên cứu, đề xuất phương án phù hợp nhất.

Đối với những nội dung không thống nhất được thì đề xuất các phương án, có phân tích, đánh giá những ưu điểm và hạn chế của từng phương án; Bộ Xây dựng báo cáo với Chính phủ đưa ra quan điểm, trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, cho ý kiến.