Cho vay bất động sản có chi phối nới “room” tín dụng 2 quý cuối năm?

LÊ MỸ• 24/07/2022 04:50

Tăng trưởng tín dụng đang là một trong những yếu tố chi phối xu hướng hành động và quyết định lợi nhuận của các ngân hàng trong 2022.

>>> TÀI CHÍNH ĐA CHIỀU: Hạn mức tín dụng không còn là ẩn số

Sẽ nới “room” tín dụng có điều kiện?

Theo báo cáo cập nhật ngành ngân hàng của CTCK SSI, bộ phận SSI Research đánh giá, trong nhiều năm qua, quan sát cho thấy rằng NHNN đã nới hạn mức tín dụng cho các ngân hàng trong nước mỗi năm hai lần, mỗi lần bình quân vào khoảng 2% -3%. Căn cứ vào hạn mức ban đầu được NHNN cấp vào đầu năm 2022, tăng trưởng tín dụng được tính ở mức 11,1% đối với các ngân hàng nằm trong phạm vi phân tích của SSI. Con số này thấp hơn 3% so với con số tăng trưởng tín dụng mục tiêu là 14% của NHNN.

Theo SSI, Chúng tôi nhận thấy cơ hội đầu tư dài hạn vào ACB và VCB, những ngân hàng có hoạt động cho vay thận trọng và tỷ trọng dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản cũng như trái phiếu doanh nghiệp ở mức tương đối thấp. Trong khi đó, MBB và STB có thể phù hợp với các cơ hội giao dịch ngắn hạn. Ảnh: Quốc Tuấn

Theo SSI, có cơ hội đầu tư dài hạn vào ACB và VCB, những ngân hàng có hoạt động cho vay thận trọng và tỷ trọng dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản cũng như trái phiếu doanh nghiệp ở mức tương đối thấp. Trong khi đó, MBB và STB có thể phù hợp với các cơ hội giao dịch ngắn hạn. Ảnh: Quốc Tuấn

“Để kiểm soát lạm phát, NHNN có thể thận trọng hơn trong việc nới hạn mức tín dụng trong nửa cuối năm 2022. Hạn mức được cấp thêm có thể chỉ ở mức vừa phải, đi cùng với điều kiện các ngân hàng phải hạn chế giải ngân cho các phân khúc rủi ro”, SSI Research nhận định.

Bộ phận Phân tích CTCK SSI cũng nhấn mạnh là tuy nhiên, ngay cả trong trường hợp việc nới hạn mức tăng trưởng tín dụng thấp hơn so với những năm gần đây, chúng tôi vẫn kỳ vọng tăng trưởng tín dụng cả năm có thể đạt hoặc nhỉnh hơn con số 14%, phản ánh tác động của lạm phát. Điều này vẫn có nghĩa là tăng trưởng tín dụng trong 6 tháng cuối năm 2022 sẽ chậm hơn so với mức tăng trưởng tín dụng nửa đầu năm.

“Theo quan điểm của chúng tôi, động lực tăng trưởng tín dụng cho 6 tháng cuối năm 2022 có thể sẽ khác với nửa đầu năm, khi trọng tâm chuyển sang cho vay dài hạn đối với các lĩnh vực cơ sở hạ tầng, sản xuất, giáo dục, y tế và truyền tải điện. Trong vài năm qua, theo số liệu của NHNN, dư nợ dành cho chủ đầu tư bất động sản chiếm từ 5% -10% mức tăng ròng của tổng dư nợ tín dụng. Chúng tôi cho rằng ngay cả khi hoạt động cho vay chủ đầu tư bất động sản bị hạn chế, nhu cầu tín dụng từ các lĩnh vực khác vẫn đủ lớn để đạt được mục tiêu tăng trưởng tín dụng cho năm 2022”.

Theo số liệu của NHNN, đến 30/6/2022, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt trên 11,4 triệu tỉ đồng, tăng 9,35%, trong khi cùng kỳ năm 2021 tăng trưởng tín dụng ở mức 6,47%. Riêng dư nợ tín dụng bất động sản tính đến 30/5/2022 là 2,33 triệu tỉ đồng, tăng 12,31% so với cuối năm ngoái. Đây là mức tăng cao so với cùng kỳ các năm trước và cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Số liệu của NHNN không tách bạch về dư nợ dành cho chủ đầu tư bất động sản, tuy nhiên một chuyên gia cho rằng căn cứ trên cơ cấu dư nợ, với tín dụng lĩnh vực bất động sản tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng (1,55 triệu tỉ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%), dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh bất động sản là hơn 786 nghìn tỉ đồng, tăng 8,4% so với cuối năm ngoái và chiếm tỷ trọng 33,7% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản, chưa kể trong 2 năm bùng nổ phát hành trái phiếu chứng khoán gần nhất, ngân hàng đã đầu tư và tài trợ nắm giữ hàng trăm nghìn tỷ đồng trong đó phần lớn là huy động nợ trung dài hạn của chủ đầu tư dự án bất động sản, thì khả năng dư nợ dành cho chủ đầu tư bất động sản sẽ chiếm cao hơn 10% mức tăng ròng của tổng dư nợ tín dụng.

>>> Sắp tăng lãi suất?

Theo TS Đinh Thế Hiển, Chuyên gia Tài chính, thực chất, với trái phiếu doanh nghiệp tăng trong 2 năm 2020 - 2021 là 1200 ngàn tỷ, trong đó vào bất động sản (và xem như vào bất động sản) khoảng 800 ngàn - 900 ngàn tỷ, mà khách hàng lớn nhất mua trái phiếu doanh nghiệp là NHTM với tỷ lệ từ 40% - 60%; thì vốn tín dụng và xem như tín dụng của NHTM đổ vào bất động sản đã tăng 70 - 100% chứ không phải 12%...

Với bức tranh này thì rõ ràng việc NHNN định hướng kiểm soát tín dụng vào bất động sản phân khúc rủi ro sẽ có tính chi phối nhất định đối việc nới “room” tín dụng. Nhiều CTCK cũng cho rằng NHNN có thể sẽ xem xét nới thêm hạn mức cho một số tổ chức trong cơ chế ưu tiên, đảm bảo hệ số an toàn vốn cao và quản trị rủi ro cao, bao gồm kiểm soát chất lượng tín dụng.

Trong thời gian tới, với Dự thảo sửa đổi Thông tư 39 với nhiều nội dung quy định liên quan đến cho vay bất động sản được ban hành; cùng với đó là dự kiến Nghị định sửa đổi Nghị định 153 về phát hành trái phiếu riêng lẻ được ban hành, cũng sẽ tác động nhất định đến nguồn vốn trên thị trường đối với chủ đầu tư bất động sản và tín dụng bất động sản, chuyên gia lưu ý.

Rủi ro từ rủi ro cho bất động sản?

Theo SSI Research, tuy vậy nhìn chung đối với hệ thống ngân hàng, các chỉ tiêu phản ánh chất lượng tín dụng có thể vẫn được kiểm soát trong 6 tháng cuối năm 2022, mặc dù tỷ lệ hình thành nợ xấu được dự báo tăng trong nửa cuối năm do các khoản vay tái cơ cấu hết thời hạn cơ cấu.

“Các ngân hàng lớn đã chuẩn bị cho tình huống này với bộ đệm rủi ro tín dụng tương đối vững chắc (VCB, BID, ACB, MBB và TCB). Bên cạnh đó, chúng tôi nhận thấy dấu hiệu phục hồi ở các nhóm ngành khác nhau (không tính đến lĩnh vực bất động sản). Trong số các công ty niêm yết (không bao gồm lĩnh vực bất động sản), dư nợ của những công ty có tỷ lệ EBITDA/Chi phí lãi vay nhỏ hơn 1 trên tổng dư nợ của những công ty này đã có xu hướng thấp hơn đáng kể từ mức đỉnh năm 2020.

“Rủi ro tín dụng liên quan đến lĩnh vực bất động sản & thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần tiếp tục được theo dõi chặt chẽ, vì các ngân hàng có thể chưa trích lập dự phòng trước nhiều cho lĩnh vực này ở thời điểm hiện tại”, Bộ phận SSI Research phân tích.

Theo công ty này, vào 2023, các chỉ tiêu phản ánh chất lượng tín dụng có thể chịu áp lực lớn hơn so với năm 2022, do rủi ro liên quan đến lĩnh vực bất động sản và thị trường trái phiếu doanh nghiệp có thể dần hiện hữu. Trong đó, với sự phát triển mạnh mẽ của các chủ đầu tư bất động sản, người mua nhà đã được hưởng chính sách ân hạn 2 năm mà không phải trả lãi và/hoặc gốc. Nhưng từ năm 2023, những người mua này sẽ bắt đầu phải trả lãi và gốc. Nếu lạm phát tăng nhanh đi cùng tốc độ tăng trưởng kinh tế giảm xuống, thu nhập khả dụng sẽ giảm đi. Điều này có thể khiến người mua nhà khó khăn hơn khi thu xếp các khoản thanh toán hàng tháng. Do đó, tỷ lệ nợ quá hạn từ các khoản vay mua nhà là một điểm cần được theo dõi chặt chẽ vào năm 2023.

Đối với các ngân hàng trong phạm vi nghiên cứu, chúng tôi ước tính tỷ trọng dư nợ có thời gian ân hạn dao động trong khoảng 1% đến 18%. Trung bình chiếm khoảng 5% tổng dư nợ. Nhưng đây không là rủi ro quá đáng ngại cho năm 2023.

Trong khi đó tín dụng dành cho các chủ đầu tư bất động sản là mối quan tâm chính và vẫn sẽ liên quan đến chất lượng tín dụng của các ngân hàng trong năm 2023.

Như vị chuyên gia trên lưu ý, SSI Research cũng cho rằng nếu phiên bản cuối cùng của Nghị định 153 sửa đổi giống với phiên bản thứ 5 của dự thảo, thì chúng tôi cho rằng số lượng các đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ mới sẽ giảm đi. Bên cạnh đó, việc các quy định đối với hoạt động cho vay của ngân hàng cũng như điều kiện đối với việc vay nước ngoài chặt chẽ hơn cũng có thể tác động đến vòng quay vốn và khả năng thanh khoản của các chủ đầu tư. Trong 6 tháng đầu năm 2022, phát hành trái phiếu từ các công ty bất động sản và xây dựng giảm 53% so với cùng kỳ.

“Do các đợt phát hành trái phiếu thường có thời hạn từ 1-3 năm, chúng tôi ước tính rằng phần lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn trong giai đoạn 2023-2024 và nếu tình hình vẫn chưa được giải quyết, rủi ro về nợ xấu có thể sẽ dần hiện hữu. Đối với các ngân hàng thuộc phạm vi nghiên cứu của chúng tôi, dư nợ cho vay đối với doanh nghiệp thuộc lĩnh vực xây dựng & đầu tư bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp do các chủ đầu tư bất động sản phát hành ước tính lần lượt vào khoảng 9% và 2% tổng tín dụng cuối 2021. Trong khi đó, các ngân hàng có thể chưa trích trước dự phòng cho các khoản vay này nhiều, giống như trường hợp các khoản vay tái cấu trúc do COVID-19 trước đây".

SSI Research dự báo đối với năm 2023, tăng trưởng tín dụng sẽ chậm hơn so với năm 2022 và quay trở lại mức trước COVID -19 là khoảng 13% - 14% so với đầu năm. Vay tài chính tiêu dùng có thể sẽ bị ảnh hưởng còn dư nợ cho vay đối với các doanh nghiệp sản xuất, lĩnh vực cơ sở hạ tầng và các lĩnh vực đang phục hồi sẽ tăng trưởng tốt; với khoảng 1,2 triệu tỷ đồng sẽ được giải ngân thông qua chương trình hỗ trợ lãi suất 2%.