SSI Research: Triển vọng ngân hàng gắn với tiến triển pháp lý bất động sản

L.MỸ• 01/06/2023 11:00

Theo CTCK SSI, bên cạnh những diễn biến tích cực về mặt chính sách, ngành ngân hàng đang có yếu tố tiêu cực kém đi so với dự báo.

>> Thấy gì từ kỳ vọng lãi suất sẽ giảm tiếp?

Tích cực từ nới lỏng tiền tệ

Cụ thể, diễn biến tích cực tập trung ở chính sách hạ lãi suất điều hành, qua đó kéo mặt bằng lãi suất về mức thấp hơn so với dự báo. Cùng với đó, báo cáo mới của CTCK SSI đề cập đến các chính sách tháo gỡ khó khăn trên thị trường trái phiếu và việc gỡ vướng pháp lý cho các dự án bất động sản gắn với ngân hàng có tín dụng bất động sản lớn.

Sau đợt hạ lãi suất điều hành lần 3 của NHNN, tính tới ngày 29/5/2023, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng đã giảm khoảng 2 – 3% so với đầu năm tại nhiều ngân hàng. Đối với các NHTMCP, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng hiện đang quanh mức 8 – 8,5%, nhưng theo SSI, một số ngân hàng vẫn đưa ra mức lãi suất hấp dẫn trên 9%. Trong khi đó, các NHTMNN có mặt bằng lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng quanh mức 7% (ảnh minh họa)

Theo SSI, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang nới lỏng chính sách tiền tệ, phản ánh không chỉ qua việc cắt giảm lãi suất mà còn thông qua một số Thông tư liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp và cho phép các ngân hàng cơ cấu giữ nguyên nhóm nợ.

"Chiến lược hiện tại đang được áp dụng là kéo dài thêm thời gian cho ngân hàng và nhà phát triển bất động sản/tổ chức phát hành trái phiếu xử lý vấn đề của mình, trong khi chờ đợi những diễn biến mới từ việc tháo gỡ các vấn đề pháp lý cho các dự án bất động sản và kỳ vọng các quy định mới cho ngành bất động sản sẽ sớm được thông qua. Định hướng này có thể thấy qua Nghị định 08 (cho phép tổ chức phát hành trái phiếu được kéo dài thời hạn thanh toán trong 2 năm nếu được trái chủ chấp thuận), hay Thông tư 02 (thông qua việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ). Trên thực tế, một số tổ chức phát hành trái phiếu đã thành công trong việc lùi thời hạn thanh toán đối với một số lô trái phiếu...", SSI Research nhận định.

Ngoài ra, theo chỉ đạo của Chính phủ, tình trạng pháp lý tại một số dự án bất động sản bắt đầu cho thấy một số tiến triển tích cực như Novaworld Hồ Tràm, Novaworld Phan Thiết, The Grand Manhattan, Moonlight Avenue và Astral City.

Tuy nhiên, ở chiều diễn biến tiêu cực, dữ liệu vĩ mô thế giới không được khả quan như kỳ vọng và số liệu của Việt Nam cũng không ngoại lệ. Trong bối cảnh đó, các tác động đối với ngành ngân hàng có thể được thể hiện qua những yếu tố như tăng trưởng tín dụng yếu đi, tỷ lệ hình thành nợ xấu cao hơn dự kiến, NIM thu hẹp nhiều hơn kỳ vọng và thu nhập ngoài lãi chậm lại. Điều này tác động đến kết quả kinh doanh Q1/2023 của các ngân hàng.

Cầu tín dụng yếu và chất lượng tài sản giảm nhanh

Nhu cầu tín dụng yếu trong 4 tháng đầu năm. Trong nhóm ngân hàng SSI nghiên cứu, tăng trưởng tín dụng chỉ đạt 12% svck, thấp hơn nhiều so với Q1/2022 (20%) và tương đương với Q1/2020. Động lực tăng trưởng chính đến từ các khoản cho vay ngắn hạn cho doanh nghiệp, ngoại trừ TCB và MSB. Dư nợ cho vay ngành bất động sản & xây dựng vẫn đạt tốc độ tăng trưởng nhanh nhất, có thể thấy rõ tại một vài ngân hàng. Do tình hình kinh tế thế giới và trong nước không mấy thuận lợi nên các lĩnh vực khác chỉ đạt mức tăng trưởng khiêm tốn.

"Với tình hình vĩ mô hiện tại, chúng tôi phần nào có thể hiểu được tại sao các ngân hàng có tỷ trọng lớn đối với cho vay ngành bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp đạt được mức tăng trưởng tín dụng tốt hơn" - SSI Research

Theo SSI, điều này cũng phù hợp với số liệu toàn hệ thống ngân hàng, trong đó tăng trưởng tín dụng chung chỉ đạt khoảng 3% so với đầu năm (+10% svck) và tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là 9,78% so với đầu năm tính tại thời điểm cuối tháng Tư. Cho vay bán lẻ yếu đi do nhu cầu mua nhà suy giảm. Diễn biến này có phần tương đồng với Q1/2020.

Chất lượng tài sản giảm nhanh hơn dự kiến. Vấn đề này không chỉ xuất phát từ thị trường bất động sản mà còn từ các lĩnh vực khác do tình hình kinh tế không thuận lợi. Trong Q1/2023, nợ xấu và nợ Nhóm 2 tăng đáng kể 24% và 44% so với đầu năm. Theo đó, tỷ lệ nợ Nhóm 2 và nợ xấu lần lượt là 2,54% và 1,76% tính tại thời điểm cuối Q1/2023.

Một điểm đáng lưu ý nữa là mặc dù tỷ lệ hình thành nợ xấu cao nhưng chi phí tín dụng lại không tăng tương ứng. Điều này có thể là do các ngân hàng đang chờ những quy định và cơ chế mới về cơ cấu nợ từ NHNN dự kiến được ban hành vào tháng 4. Vì vậy, gánh nặng trích lập dự phòng có thể còn tăng trong Q2/2023, SSI đánh giá.

NIM thu hẹp nhiều hơn kỳ vọng so với quý trước do lãi suất cho vay giảm để kích cầu tín dụng và hạn chế hình thành nợ xấu. Nhìn chung, NIM giảm 24 điểm cơ bản so với quý trước trong đó VPB là ngân hàng có NIM thu hẹp nhiều nhất, ngược lại VIB lại ghi nhận mức NIM tăng trưởng tốt trong Q1/2023.

So với cùng kỳ năm trước, STB trở thành điểm sáng ngân hàng có hệ số NIM tăng. Cùng với đó, là 1 số ngân hàng có NIM + như CTG, HDB, MBB, VIB, OCB. Tuy nhiên, so với quý liền trước, hầu hết các ngân hàng trong nhóm được nghiên cứu đều suy giảm NIM trừ VIB. Trong đó, VPB dẫn đầu mức giảm theo quý.

Theo nghiên cứu của SSI, VPB đã tăng lãi suất huy động đáng kể trong Q4/2022 và là một trong những ngân hàng có mức lãi suất cao nhất trong hệ thống. Vì vậy, NIM của VPB co lại do chi phí huy động cao đã được phản ánh đầy đủ trong Q1/2023 trong khi lãi suất cho vay không tăng tương ứng. Đối với hầu hết các ngân hàng, do nhu cầu tín dụng chưa hồi phục, các ngân hàng không thể chuyển toàn bộ mức tăng trong lãi suất huy động sang lãi suất cho vay khách hàng và mức chênh lệch này đã thu hẹp khoản 31 điểm cơ bản so với quý trước. Tuy nhiên, VIB là ngân hàng có thể chuyển phần lớn mức tăng lãi suất huy động sang cho khách hàng điều này giúp VIB nới rộng NIM nhưng đánh đổi với việc nợ xấu tăng cao. MBB và CTG cũng có hệ số NIM khá ổn định so với các ngân hàng trong hệ thống.

>>Hạ lãi suất, vẫn cần thêm “cú hích” tín dụng

Ngoài diễn biến lãi suất đầu vào đầu ra, các yếu tố như CASA vẫn tiếp tục sụt giảm, nợ quá hạn tăng cao và các Ngân hàng bắt đầu phân bổ tài sản nhiều hơn vào trái phiếu Chính phủ & trái phiếu ngân hàng (MBB, ACB, OCB, HDB, VIB, TPB) là những nguyên nhân khác dẫn đến tình trạng NIM bị thu hẹp.

Thu nhập ngoài lãi giảm tốc do việc kiểm soát chặt chẽ hoạt động bán bảo hiểm qua kênh ngân hàng cũng như hoạt động xuất nhập khẩu chững lại (từ Q2/2023).

Với những quy định được ban hành gần đây, các ngân hàng Việt Nam đã có đầy đủ các công cụ và cơ chế cần thiết để giảm thiểu tác động từ tình hình kinh tế không thuận lợi nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng lên báo cáo tài chính. Tuy nhiên, SSI Research cho rằng các ngân hàng sẽ cân nhắc kỹ lưỡng về những khách hàng đủ điều kiện để cơ cấu lại nợ dựa trên khả năng phục hồi của họ trong nửa cuối năm 2024.

Triển vọng ngân hàng gắn với tiến triển pháp lý bất động sản?

Đáng chú ý, bộ phận nghiên cứu của CTCK cho rằng giải pháp thực sự cho những khó khăn hiện tại và quyết định triển vọng của các ngân hàng trong nửa cuối năm 2024 là sự tiến triển về mặt pháp lý của các dự án bất động sản. "Chỉ khi giải quyết được những vấn đề này, các ngân hàng mới có thể kỳ vọng vào sự phục hồi mạnh mẽ trong nửa cuối năm 2024. Hiện tại, vấn đề này đang được giải quyết theo từng trường hợp cụ thể, thay vì một giải pháp tổng thể cho toàn bộ các dự án. Do đó, tác động đối với từng ngân hàng có tỷ trọng cho vay lớn với thị trường bất động sản cũng sẽ rất khác nhau. Tương tự như vậy, việc cơ cấu lại nợ cũng sẽ được cân nhắc theo từng trường hợp cụ thể dựa vào khả năng hồi phục của khách hàng", báo cáo đánh giá.

Với nhóm dự án không vướng mắc pháp lý, nhóm nghiên cứu kỳ vọng các dự án này có thể nhận được nguồn vốn từ ngân hàng để tiếp tục xây dựng & đủ điều kiện tái cơ cấu. Các khoản cho vay mua nhà liên quan sau đó cũng có thể được xem xét để giãn thời gian trả nợ. Như vậy, nhà phát triển bất động sản có thể hoàn thành dự án và bàn giao căn hộ cho người mua nhà sau này. Theo đó, rủi ro nợ xấu phát sinh từ chuỗi giá trị bất động sản liên quan đến các dự án đó có thể dần được kiểm soát vào năm 2024.

Tuy nhiên, một chuyên gia lưu ý, với tốc độ tăng trưởng của tín dụng bất động sản như hiện tại, những ngân hàng đã có khẩu vị rủi ro cho vay bất động sản cao và dư nợ bất động sản cao trước đây, sẽ khó mở rộng cho vay thêm. Đây là cơ hội của những ngân hàng có tỷ trọng cho bất động sản và trái phiếu thấp, nhưng mặt khác là thách thức để tìm kiếm con đường tăng trưởng với chất lượng tín dụng tốt, đảm bảo nguồn thu nhập lãi và lợi nhuận cao trong năm nay. Những ngân hàng có cho vay tập trung theo hệ sinh thái (ví dụ TCB hay MBB) theo đó cũng sẽ bị ảnh hưởng.

Với nhóm dự án có vấn đề pháp lý phức tạp (như sai quy hoạch), nhóm SSI Research cho rằng việc gia hạn thêm 1 năm cho các dự án này có thể là chưa đủ. Do đó, việc cơ cấu các khoản vay cho những dự án này và các khoản vay mua nhà liên quan có thể được ngân hàng xem xét một cách cẩn trọng.

Trong khi đó, điểm mấu chốt của những ngành nghề khác (như thép, xuất nhập khẩu, năng lượng tái tạo...) là liệu các doanh nghiệp này có thể sớm có đơn đặt hàng mới trở lại hay có thể đảm bảo đầu ra cho sản phẩm với giá ưu đãi để cải thiện dòng tiền đủ để thanh toán các nghĩa vụ nợ đến hạn trong nửa cuối năm 2024 hay không.

Trên cơ sở của các thách thức như vậy, SSI Research hạ ước tính tăng trưởng lợi nhuận trước thuế (LNTT) của các ngân hàng xuống 10% svck (từ mức 13,8% svck như ước tính trước đó). Mức tăng trưởng tại các NHTMNN sẽ khả quan hơn (+18,5% svck) so với các NHTMCP (+4,9% svck) (tức các NHTMNN có tăng trưởng lợi nhuận khả quan gấp hơn 3,7 lần so với các NHTMCP).

Trên thực tế, LNTT của các NHTMNN cũng đã thể hiện rõ ưu thế thông qua kết quả kinh doanh trong quý I/2023. Nhóm này được WiGroup đánh giá đã "cõng" lợi nhuận chung của ngành ngân hàng để đỡ mức giảm sâu cho ngành và cả lợi nhuận của VN30 lẫn thị trường chứng khoán, khi ngân hàng luôn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng lợi nhuận chung của các DNNY trên thị trường.