DIỄN ĐÀN CẢI CÁCH 2021-2025 (Bài 13): Tăng tính liên kết cho hệ thống pháp lý bất động sản

LÊ SÁNG (thực hiện)• 21/10/2021 04:10

Yêu cầu bức thiết hiện nay để thị trường BĐS phát triển bền vững là cần sớm có giải pháp tổng thể nhằm tăng tính liên kết, đảm bảo thống nhất cho hệ thống quản lý và các quy định của pháp luật.

Đó là khẳng định của GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khi trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp.

- Thưa Giáo sư, dường như việc tháo gỡ những vướng mắc về pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản dù đã có chuyển biến nhưng vẫn chỉ là xử lý phần nổi của tảng băng chìm?

Thực tế cho thấy, vừa qua, Chính phủ và các Bộ, ngành cũng như các địa phương đã cho thấy những sự rốt ráo và quyết liệt nhất định trong việc rà soát, nhận diện và tháo gỡ những vướng mắc pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, có thể do còn nhiều hạn chế đến từ thể chế và các luật có tính chất điều chỉnh như Luật Đất đai nên những tháo gỡ vẫn chưa thể thể xử lý dứt điểm các vướng mắc của thị trường.

Như tôi đã từng phát biểu tại nhiều diễn đàn, thị trường BĐS trước khi có COVID-19 đã gặp khó do pháp lý, đến khi dịch bệnh ập đến thì khó khăn đó lại nhân lên gấp bội, nhất là với những phân khúc như BĐS du lịch, nghỉ dưỡng.

Hiện nay, theo tôi, thị trường BĐS còn tồn tại một số vướng mắc lớn mà thời gian qua, khi mọi sự chú ý dồn vào chống dịch khiến chúng ta “tạm quên” nó đi nhưng thực ra vấn đề vẫn còn nguyên ở đó.

Thứ nhất là câu chuyện về vốn hóa đất đai, có thể nói đây là vấn nền tảng giúp tạo ra nguồn tài chính vô cùng lớn để đầu tư, phát triển, đây là vấn đề lớn phải giải quyết trong thời gian tới. Hiện nay, theo tôi được biết, Ban kinh tế Trung ương cũng đang rất quan tâm đến nội dung tài chính BĐS trong chương trình tổng kết thi hành và sửa đổi, định hướng chính sách về đất đai.

Thứ hai là việc thiếu tính liên kết thống nhất trong chính sách quản lý đất đai và thị trường bất động sản. Chẳng hạn như cùng là đất đai mỗi một loại hình đất nông nghiệp, lâm nghiệp; quốc phòng, an ninh… lại do một cơ quan đầu mối cấp Bộ quản lý. Điều này ít nhiều sẽ tạo ra việc thiếu sự thống nhất, thậm chí cục bộ trong chính sách về quản lý, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai.

BĐS đa công năng như homestay, farmstay… đến nay có thể nói vẫn chưa có khung pháp lý.

Thứ ba là khung pháp lý cho các các bất BĐS đa công năng như BĐS du lịch, nghỉ dưỡng (Condotel), homestay, farmstay… sau rất nhiều tranh luận, chỉ đạo Chính phủ, Bộ, ngành vào cuộc thì đến nay có thể nói vẫn chưa có pháp lý.

Chẳng hạn như với loại hình farmstay, rõ ràng là chưa có quy định trong luật nhưng nơi thì cấm, nơi lại ủng hộ… do chưa có cơ chế điều hành thống nhất. Các vấn đề đặt ra vẫn còn đó, câu chuyện cũ chưa được giải quyết cho các BĐS đa công năng.

Đến nay, chúng ta vẫn chưa xác định được cơ chế điều hành. Chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước là Bộ Xây dựng hay Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch,…? Câu chuyện rất cũ nhưng bị COVID-19 che đi, tưởng như đã được giải quyết nhưng thực tế vấn đề vẫn còn nguyên ở đó.

- Giáo sư có nhắc đến việc thiếu tính liên kết trong quản lý về đất đai, phải chăng điều này xuất phát từ sự thiếu sự đồng bộ về cơ chế quản lý?

Có thể nói, điều mà nhà nước ta đã trăn trở cả thập kỷ qua và đến nay vẫn muốn làm nhưng chưa thực hiện được là xây dựng hệ thống thông tin và thiết lập sự đồng bộ trong chính sách về một đối tượng quản lý cụ thể như đất đai chẳng hạn.

Về vấn đề quản lý đất đai, câu chuyện xây dựng hệ thống thông tin quốc gia về đất đai và thị trường bất động sản đến nay vẫn chưa thể thực hiện. Việc không có thông tin toàn diện cũng đồng nghĩa công tác hoạch định chính sách cũng không thể chính xác và đảm bảo tính liên kết thống nhất giữa các cơ quan, bộ ngành.

Qua trao đổi với một số nhà đầu tư nước ngoài, tôi nhận thấy các doanh nghiệp FDI luôn có quan ngại về sự thiếu tính liên kết trong quản lý (cohesion) tại Việt Nam. Chẳng hạn như liên quan đến vấn đề đất đai của một dự án, dù đã được chấp thuận chủ trương nhưng trong quá trình hoàn thiện thủ tục đầu tư thì mỗi Bộ, ngành lại có một quan điểm vận dụng chính sách khác nhau khiến doanh nghiệp rơi vào thế ở “ngã ba đường”.

Do đó, yêu cầu bức thiết hiện nay để thị trường bất động sản phát triển bền vững là cần sớm có giải pháp tổng thể nhằm tăng tính liên kết, đảm bảo thống nhất cho hệ thống quản lý và các quy định của pháp luật.

- Vậy đâu sẽ là giải pháp cho việc tăng tính liên kết của hệ thống pháp lý nói chung về đất đai và pháp lý về bất động sản nói riêng trong giai đoạn hiện nay, thưa Giáo sư?

Việc thiếu đồng bộ về chính sách, trong đó có hệ thống chính sách về đất đai là tồn tại cố hữu dẫn tới sự chồng chéo trong quản lý và cần sớm được thay đổi quyết liệt thông qua việc hệ thống hóa bằng việc áp dụng công nghệ.

Đầu tiên là về thông tin đầu vào để hoạch định chính sách, ví dụ như thông tin về Condotel, homestay,… hiện nay chúng ta vẫn chưa có có con số chính xác về lượng cung, cầu thị trường ra sao, dự báo thế nào thì mới có chính sách điều tiết được.

Bên cạnh đó, với mục tiêu đặt ra là xây dựng một thị trường BĐS mang lại lợi ích toàn diện, không bị nặng chỗ này, nhẹ chỗ kia, liên kết từ quản lý đến sử dụng chúng ta cần phải nghiên cứu để có cơ chế và xây dựng một hệ thống để liên kết các cơ quan quản lý từ Chính phủ đến các Bộ ngành để tạo ra một thị trường BĐS thống nhất.

- Xin cảm ơn Giáo sư!