Rủi ro mua bán tài sản hình thành trong tương lai

GIA NGUYỄN thực hiện• 05/02/2023 00:30

Mặc dù đã có nhiều văn bản pháp luật quy định chi tiết về mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, việc mua bán tài sản này tiềm ẩn những rủi ro pháp lý…

>>Tăng trách nhiệm ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Đây là chia sẻ của Luật sư Nguyễn Thành Luân – Giám đốc Công ty Luật TNHH Hà Việt với DĐDN.

- Cùng với sự phát triển, việc mua bán tài sản không chỉ dừng lại ở những tài sản đã và đang hình thành mà cả những tài sản hình thành trong tương lai. Vậy, hệ thống pháp luật đã quy định về việc mua bán tài sản này như thế nào, thưa Luật sư?

Tính đến thời điểm hiện tại, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định chi tiết về mua bán tài sản hình thành trong tương lai.

Cụ thể, theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Theo quy định tại Điều luật này, pháp luật thống nhất việc phân chia tài sản thành 02 nhóm gồm bất động sản và động sản. Cả hai loại tài sản này dù là những tài sản hiện có hay những tài sản được hình thành trong tương lai đều được pháp luật ghi nhận cơ chế điều chỉnh.

Bên cạnh đó, theo quy định của Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì “nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Điều chỉnh về vấn đề nhà ở được hình thành trong tương lai, khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 cũng ghi nhận: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”…

Với những tiếp cận, điều chỉnh cụ thể như đã nêu, pháp luật đã tạo ra một nền tảng pháp lý đáp ứng khá hiệu quả yêu cầu giải quyết các vấn đề phát sinh từ loại tài sản này.

- Một số ý kiến cho rằng, việc mua bán tài sản này vẫn gặp nhiều khó khăn và tiềm ẩn những rủi ro pháp lý khi các quy định của pháp luật còn nhiều điểm chưa thống nhất, đặc biệt là hợp đồng mua bán?

Đúng vậy, ngay trong các quy định về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai vẫn tồn tại những hạn chế, thậm chí là xung đột lẫn nhau, gây ra những rủi ro đáng kể đối với quyền lợi của các bên trong hợp đồng.
Như, điều kiện chủ đầu tư được giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở và khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đều ghi nhân, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trong thời hạn 15 ngày; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do…

>>Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Khách hàng “nắm đằng lưỡi”

Việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai vẫn tồn tại những hạn chế gây ra những rủi ro đáng kể đối với quyền lợi của các bên trong hợp đồng. Ảnh: Xuyên Đông

Thế nhưng, Luật Kinh doanh bất động sản trao quyền cho cơ quan Nhà nước thẩm định về điều kiện của chủ đầu tư khi tham gia vào hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, còn Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lại trao quyền cho chủ đầu tư vẫn được bán nhà khi Sở Xây dựng không có văn bản trả lời và phải chịu trách nhiệm. Như vậy, cơ chế chịu trách nhiệm của chủ đầu tư còn bị chi phối bởi nhiều yếu tố, tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn cho người mua nhà.

Hay như, theo quy định tại Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua - bán,… Thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng. Tuy nhiên, Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại chỉ quy định về phạt vi phạm hợp đồng nhưng về vấn đề bồi thường thiệt hại thì không có quy định trong nội dung thỏa thuận của các bên…

Ngoài những hạn chế pháp luật được nhìn nhận trong hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, trên thực tiễn, việc mua bán tài sản này còn gặp rào cản pháp lý nhất định liên quan đến hợp đồng mẫu… Đây được xem là một hạn chế pháp luật trong việc thống nhất cơ chế quản lý về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai cũng như hạn chế trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng.

- Để chuẩn bị cho những điều kiện cần thiết, đáp ứng tốt những thay đổi của quan hệ này, đồng thời tạo lập những nền tảng pháp lý hiệu quả cho việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên liên quan, Luật sư có đề xuất, kiến nghị gì?

Theo tôi, trước hết cần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, trong đó, cần tập trung giải quyết những vấn đề cốt lõi như:

Hoàn thiện quy định về cơ chế trách nhiệm của chủ đầu tư trên cơ sở tạo ra sự tương thích giữa quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo đó, pháp luật cần đề cao trách nhiệm thẩm định các điều kiện cơ bản để xác định chủ đầu tư có được phép tham gia ký kết các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hợp pháp hay không...; Thống nhất quy định của Điều 16 và Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 trên cơ sở phân định rõ về trách nhiệm bồi thường thiệt hại và trách nhiệm phạt vi phạm hợp đồng;

Quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật về việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên đứng ra làm nhiệm vụ bảo lãnh cho các chủ đầu tư tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; Và hoàn thiện quy định về hợp đồng mẫu.

Sự điều chỉnh cụ thể, rõ ràng không chỉ hạn chế những xung đột pháp lý xảy ra, mà còn giúp việc bảo đảm hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai vốn dĩ mang tính rủi ro sẽ trở nên gần gũi và an toàn hơn đối với các chủ thể trong quan hệ này.

- Xin cảm ơn Luật sư!