Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Khách hàng “nắm đằng lưỡi”

Điển hình gần đây nhất là vụ việc một số cư dân dự án Golden Field Mỹ Đình (Nam Từ Liêm - Hà Nội) mang hợp đồng mua bán căn hộ của mình đến các ngân hàng vay vốn nhưng đều bị từ chối vì căn hộ của họ đang bị thế chấp bởi chủ đầu tư - Công ty MBLand.

Dự án Golden Field Mỹ Đình đang bị thế chấp ngân hàng

Quyền lợi cư dân khó được đảm bảo

Trong công văn trả lời cư dân MBLand Holdings cho biết, Công ty đã tất toán toàn bộ khoản nợ với Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), hiện đang làm thủ tục giải chấp. Như vậy, tính tới thời điểm cuối tháng 9, dự án được thông báo đang giải chấp, tức là sẽ được giải chấp trong tương lai chứ không phải văn bản đã được giải chấp.

Còn về phía cư dân không biết đến khi nào mới cầm được sổ hồng trong tay. Trường hợp chủ đầu tư mất khả năng tài chính, bị ngân hàng siết nợ, quyền lợi của cư dân cũng khó được đảm bảo.

Theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp tại ngân hàng dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án để vay vốn xây dự án đó. Tuy nhiên, trước khi bán căn hộ, nhà ở cho khách hàng, chủ đầu tư phải giải chấp căn hộ đã được cầm cố, trừ trường hợp được khách hàng đồng ý. Tuy nhiên, hiện tại không có quy định nào buộc các chủ đầu tư phải công bố tình trạng thế chấp của dự án trước khi bán căn hộ.

Về phía ngân hàng, khi nhận tài sản thế chấp phải xem xét rất kỹ lý lịch dự án: Dự án đã bán hay chưa, pháp lý ra sao, có đủ điều kiện để thế chấp vay vốn hay không?... Quy trình này giúp các ngân hàng luôn nắm đằng chuôi khi xảy ra rủi ro.

Ví dụ một cá nhân có mảnh đất trị giá theo thị trường khoảng 1 tỉ đồng, các ngân hàng thường chỉ định giá từ 50 - 70% giá trị, tương ứng 500 - 700 triệu đồng và cho vay tỷ lệ cũng khoảng từ 50 - 70% tùy trường hợp. Trường hợp mảnh đất trị giá 1 tỉ đồng kia, số tiền được vay chỉ 300 - 500 triệu đồng, chưa kể cá nhân vay còn phải chứng khả năng trả nợ.

Quy định thiếu thống nhất

Vậy tại sao tình trạng chủ đầu tư vừa bán căn hộ, vừa thế chấp dự án hoặc mang dự án đang thế chấp ra bán cho khách hàng vẫn xảy ra?

Chỉ có hai khả năng. Hoặc là các ngân hàng sai sót, lỏng lẻo trong quy trình cho vay, hoặc có sự bắt tay nhau giữa ngân hàng và chủ đầu tư. Bởi các dự án đều huy động vốn công khai, ngân hàng không thể không biết, nếu biết vẫn làm sai thì họ phải chịu trách nhiệm. Còn chủ đầu tư vừa bán căn hộ, vừa thế chấp dự án thì như nói trên, là có dấu hiệu lừa đảo.

Chưa kể, thuật ngữ “giải chấp” có thể hiểu là việc bên nhận thế chấp (ngân hàng) thỏa thuận với chủ đầu tư liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm và chấm dứt hợp đồng thế chấp để đưa nhà ở hình thành trong tương lai trở thành tài sản “sạch” trước khi đưa vào giao dịch mới.

Tuy nhiên chỉ riêng với khái niệm “giải chấp” trong hệ thống văn bản pháp luật Việt Nam hiện nay đang quy định thiếu thống nhất trong Luật về nhà ở, pháp luật về giao dịch bảo đảm và Bộ luật Dân sự dẫn đến quyền và nghĩa vụ của các bên không rõ ràng về việc xử lý tài sản của ngân hàng.

Để tránh rủi ro cho phần lớn khách hàng, đồng thời bảo đảm tính minh bạch trên thị trường bất động sản nên cải tiến việc bán nhà hình thành trong tương lai theo hướng sử dụng tiền đặt cọc. Số tiền đặt cọc thường chiếm khoảng 10% giá trị sản phẩm, không vào túi bên bán mà mở một tài khoản phong tỏa tại ngân hàng.

Ngân hàng giữ số tiền này, còn chủ đầu tư sẽ vay tiền ngân hàng. Khi ngân hàng thấy dự án có nhiều người đặt cọc nghĩa là triển vọng bán được hàng thì sẽ yên tâm cho vay. Như thế mọi chuyện rất sòng phẳng, rõ ràng và không thể xảy ra chuyện lợi dụng lừa đảo lẫn nhau.