Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Bất cập đề xuất chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư

Bài: GIA NGUYỄN - Ảnh: QUỐC TUẤN• 16/03/2023 04:50

Xoay quanh nội dung Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), không ít ý kiến băn khoăn và cho rằng, đề xuất chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư Dự thảo đưa ra chưa phù hợp, bất cập…

>> Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Lo ngại xung đột chính sách

Tại Tờ trình của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới đây, Chính phủ cho biết, Luật Nhà ở 2014 có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, khi hết thời hạn sử dụng nếu không còn an toàn thì phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nhưng thời gian qua, việc phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư tại nhiều địa phương như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh còn chậm. Một trong các nguyên do là pháp luật nhà ở không có quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư nên các chủ sở hữu cho rằng quyền này là vĩnh viễn. Các chủ sở hữu không di dời dù nhà đã xuống cấp, mất an toàn nên việc phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư chậm triển khai.

Theo tờ trình, nếu bổ sung quy định mới về sở hữu nhà chung cư sẽ làm rõ căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư;... - Ảnh minh họa

Theo Tờ trình, nếu bổ sung quy định mới về sở hữu nhà chung cư sẽ làm rõ căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư;... - Ảnh minh họa

Theo Tờ trình, nếu bổ sung quy định mới về sở hữu nhà chung cư sẽ làm rõ căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư; các trường hợp phá dỡ nhà chung cư; các quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư sau khi nhà bị phá dỡ.

Cụ thể, các chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất chung của nhà chung cư và đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư. Trường hợp quy hoạch không được tiếp tục xây dựng nhà chung cư tại vị trí cũ thì được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định; chủ sở hữu phải chấp hành quyết định phá dỡ nhà chung cư của cơ quan có thẩm quyền...

Ưu điểm của phương án đề xuất mới là giảm bớt gánh nặng cho ngân sách Nhà nước trong thực hiện chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư như hiện nay. Quy định mới sẽ bảo đảm tính khả thi vì quy định rõ trách nhiệm của các chủ sở hữu trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc sở hữu của mình, không phải áp dụng hệ số K bồi thường như hiện hành. Nhược điểm là, thời gian đầu triển khai sẽ gặp khó khăn vì nhận thức của người dân là sở hữu nhà ở vĩnh viễn.

Tờ trình cũng nêu phương án 2 là giữ nguyên quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014: Người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài. Theo phương án này, sẽ đảm bảo tính ổn định của chính sách; nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, phải phá dỡ, xây dựng lại thì người dân được bồi thường theo hệ số từ 1 - 2 lần. Tuy nhiên, nếu giữ nguyên quy định này, Nhà nước vẫn sẽ gặp khó khăn trong việc tái thiết nhà chung cư cũ như đang tồn tại. Hiện cả nước có khoảng 600 nhà chung cư cũ cần phá dỡ, nhưng đến nay số lượng nhà ở được xây dựng rất thấp do người dân cho rằng quyền sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn.

>> Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Theo chuyên gia, quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung Dự thảo Luật (sửa đổi) đưa ra là không phù hợp, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân - Ảnh minh họa

Theo chuyên gia, quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư mà Dự thảo Luật (sửa đổi) đưa ra là không phù hợp, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân - Ảnh minh họa

Theo Tờ trình, về lâu dài, phương án 2 không khả thi. Lý do, hiện chủ yếu tập trung cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ (5 - 10 tầng) nên dễ dàng áp dụng hệ số K bồi thường cho chủ sở hữu do vẫn còn ưu đãi về đất và được nâng tầng cao; song với nhà chung cư xây dựng cao tầng sau này thì không thể áp dụng quy định như hiện nay.

Trước đề xuất đã nêu, không ít ý kiến tỏ ra băn khoăn và cho rằng, quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư mà Dự thảo Luật (sửa đổi) đưa ra là không phù hợp, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vì không thể đồng nhất “thời hạn sử dụng nhà chung cư” với “quyền sở hữu nhà chung cư”, bởi đây là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau.

Ông Châu cho rằng, tại khoản 3 Điều 214 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định cụ thể đối với trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của luật. Nghĩa là quyền của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại và được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở. Ngay cả trường hợp tòa nhà chung cư dù đã bị phá dỡ thì cũng không thể đồng nhất với nhà chung cư đã bị tiêu hủy.

“Tài sản nhà chung cư là tài sản của các chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại một phần, chưa hoàn toàn bị tiêu hủy nên không thể quy định quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư phải phá dỡ như quy định tại khoản 1 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)”, ông Châu chia sẻ.

Còn theo GS.TS Trần Ngọc Đường - Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn Dân chủ - Pháp luật của Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, không thể đổ tại người dân không di dời khiến chậm tái thiết nhà chung cư để từ đó chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư hợp pháp; như vậy là không xác đáng, thiếu cơ sở thực tiễn.

Ông Đường cho rằng, việc chậm cải tạo nhà chung cư cũ là do chính sách tái thiết chưa hợp lý chứ không hẳn là người dân không muốn di dời. Không thể đánh đồng nhà chung cư cũ xuống cấp với nhà chung cư mới được xây dựng, xác lập quyền sở hữu nhà chung cư từ việc mua, bán hợp pháp theo giá thị trường, được Nhà nước, pháp luật công nhận.

“Nhiều nhà chung cư cũ là sản phẩm của thời bao cấp trước đây nên Nhà nước phải có trách nhiệm nhiều hơn so với người dân. Còn nhà chung cư hiện nay là khối tài sản rất lớn của một gia đình, có những căn hộ chung cư hàng chục tỷ đồng. Lẽ nào, vì một thực tiễn hoàn toàn khác với thực tiễn hiện nay để Nhà nước ra quyết định bằng một quy định của luật là chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư một cách đơn giản, lạnh lùng như vậy. Việc tái thiết nhà chung cư cần có chính sách toàn diện, hài hòa lợi ích của Nhà nước và người dân, không thể dùng mệnh lệnh hành chính để chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu”, ông Đường bày tỏ.