Bỏ phương pháp thặng dư – “Một bước lùi trong công tác định giá đất”

Bài & Ảnh: GIA NGUYỄN• 27/07/2023 04:50

Mặc dù Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có những lý giải về đề xuất bỏ phương pháp thặng dư, tuy nhiên, theo chuyên gia, nếu bỏ phương pháp này sẽ là một bước lùi trong công tác định giá đất…

>> Bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất: Sai lầm cả về khoa học và thực tiễn

Theo đó, lý giải việc không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định. Việc tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản phải căn cứ vào các yếu tố giả định về: giá chuyển nhượng, giá cho thuê, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong tương lai, tỷ lệ lấp đầy… và phải chiết khấu dòng tiền về thời điểm định giá theo lãi suất cho vay của ngân hàng.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, phương pháp thặng dư là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian vừa qua - Ảnh minh họa

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, định giá đất theo phương pháp thặng dư là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian vừa qua - Ảnh minh họa

Theo cơ quan này, việc tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản ngoài việc căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, còn phụ thuộc vào thời gian xây dựng, tỷ lệ xây dựng theo từng năm, chi phí dự phòng, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro, chi phí quảng cáo, bán hàng…

Trong khi đó, việc tính toán các yếu tố giả định về tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển nêu trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắc, thiếu chính xác, có sai số lớn (cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá), dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương.

“Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian vừa qua”, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay.

Cũng theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì đất đai luôn có trước, được xác định giá trước quá trình tạo lập lên bất động sản, nên việc giả định để ước tính giá trị của bất động sản trong tương lai, sau đó mới xác định giá đất là chưa phù hợp, khiến giá đất bị phụ thuộc vào phương thức kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư, không phản ánh đúng giá trị thị trường của đất đai.

Bên cạnh đó, phương pháp thặng dư thường dùng để nhà đầu tư tính toán các lợi ích thu được bằng cách giả định doanh thu và giả định, ước tính các chi phí bỏ ra, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hay không đầu tư.

Như vậy, lẽ ra giá đất phải có trước và là một hằng số nhưng khi sử dụng phương pháp này để định giá đất trong quản lý Nhà nước thì giá đất lại phụ thuộc vào các ước tính doanh thu, chi phí, nên chưa đảm bảo độ chính xác, có nhiều sai số dễ bị lợi dụng trong việc xác định giá đất, gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước và gây khiếu kiện của người dân, doanh nghiệp. Các yếu tố là giả định phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người định giá đất và các thông tin thu thập trong bối cảnh thị trường bất động sản của nước ta có nhiều biến động, thiếu minh bạch, vì vậy, việc giả định càng thiếu chính xác, nên không phản ánh được nguyên tắc thị trường…

>> Bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất: Đi ngược lại sự phát triển

Tuy nhiên, theo chuyên gia, nếu bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất sẽ là một bước đi lùi - Ảnh minh họa

Tuy nhiên, trái ngược với những lý giải của Bộ Tài nguyên và Môi trường, xoay quanh đề xuất bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, không ít chuyên gia cho rằng, đây là một bước đi lùi.

Theo chuyên gia pháp lý bất động sản - Nguyễn Văn Đỉnh, hiện nay theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất, ta có 5 phương pháp định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Trong số 5 phương pháp, ngoại trừ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp của riêng Việt Nam thì 4 phương pháp còn lại đều là các phương pháp tiên tiến, hiện đại, theo thông lệ quốc tế và tương đồng với các phương pháp thẩm định giá bất động sản theo Tiêu chuẩn thẩm định giá do Bộ Tài chính ban hành.

“4 phương pháp định giá đất được coi là những “cỗ máy” tiên tiến, hiện đại. Vướng mắc của công tác định giá đất không nằm ở phương pháp định giá đất mà nằm ở cơ sở dữ liệu (giá đất, giá bất động sản thực tế giao dịch...), được coi như “nguồn nguyên liệu đầu vào” để định giá đất”, ông Đỉnh chia sẻ.

Cũng theo ông Đỉnh, cơ sở dữ liệu hiện nay còn thiếu và thiếu tin cậy (do thực trạng người dân giao dịch “hai giá” để né thuế) là nguyên nhân khiến “cỗ máy” tiên tiến, hiện đại nhưng sản phẩm định giá đất chưa tốt, được coi là chưa phù hợp mặt bằng thị trường.

Nếu bỏ phương pháp thặng dư theo đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì dùng phương pháp nào để định giá đất khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án (không qua đấu giá)? Hiện nay tuyệt đại đa số các dự án bất động sản, khi giao đất cho chủ đầu tư thì áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất. Kể cả trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá khởi điểm cũng xác định theo phương pháp thặng dư.

“Nếu nghiên cứu phương pháp thặng dư thì có thể thấy nó phản ánh rất rõ nét bản chất tài chính của dự án bất động sản: Đâu là chi phí, đâu là doanh thu, đâu là lợi nhuận, nhà đầu tư phải nộp cho ngân sách cái gì và được hưởng cái gì, rất khoa học và khách quan. Phương pháp này phản ánh rõ cách thức khai thác, phân bổ, chia sẻ “chênh lệch địa tô”, bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước - doanh nghiệp - người dân. Đây cũng là phương pháp định giá bất động sản hiện đại, theo thông lệ quốc tế”, ông Đỉnh nhấn mạnh.

Về việc, cơ quan soạn thảo cho rằng do thiếu cơ sở dữ liệu (giá đất, giá bất động sản thực tế giao dịch...) để định giá, phải định giá theo các yếu tố giả định, thiếu chính xác nên bỏ phương pháp này theo tôi là không thuyết phục, theo ông Đỉnh, nếu vấn đề là thiếu cơ sở dữ liệu (thiếu nguồn nguyên liệu) thì giải pháp phải là tạo ra nguồn cơ sở dữ liệu chất lượng, tin cậy, thay vì bỏ phương pháp thặng dư (đập bỏ cỗ máy sản xuất).

“Vì vậy, nếu bỏ phương pháp thặng dư thì sẽ là một bước lùi trong công tác định giá đất”, ông Đỉnh bày tỏ.

Đồng quan điểm đã nêu, trước đó, không ít chuyên gia cũng cho rằng, việc bỏ phương pháp thặng dư là đi ngược lại sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và kinh tế nói chung, đó sẽ là sai lầm đáng tiếc có thể kéo lùi sự phát triển trong điều kiện nước ta đang chớp cơ hội để phục hồi và phát triển mạnh mẽ.