Lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất: Cần làm rõ cơ chế và có lộ trình phù hợp

Bài: GIA NGUYỄN - Ảnh: QUỐC TUẤN• 25/08/2023 04:00

Nghiên cứu lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất được cho sẽ giúp minh bạch thông tin, trị “sốt đất” ảo, thế nhưng, theo chuyên gia, để vận hành hiệu quả, cần làm rõ cơ chế và có lộ trình phù hợp…

>> Lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất: Minh bạch thông tin, trị "sốt đất" ảo

Theo đó, xoay quanh vấn đề nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, nhiều ý kiến cho rằng, chủ trương này hoàn toàn đúng đắn, có tác động tích cực tới thị trường. Bởi lẽ, sàn giao dịch này ra đời được kỳ vọng không chỉ sẽ góp phần quản lý, giám sát một cách đầy đủ và trọn vẹn hơn thị trường bất động sản, thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại, mà còn giúp nâng cao công tác quản lý Nhà nước.

nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, nhiều ý kiến cho rằng, chủ trương này hoàn toàn đúng đắn - Ảnh minh họa

Việc nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, được cho là chủ trương hoàn toàn đúng đắn - Ảnh minh họa

Trên thực tế, Việt Nam đã có sàn giao dịch chứng khoán, sàn giao dịch hàng hóa, sàn giao dịch vàng, sàn giao dịch ngoại hối, sàn giao dịch bất động sản và mới đây nhất là sàn giao dịch trái phiếu riêng lẻ. Và hoạt động thực tiễn cho thấy, sự ra đời của các sàn giao dịch này đều tạo ra những bước tiến lớn, góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng ổn định, bền vững và minh bạch.

Nhiều ý kiến cho rằng, về bản chất, sàn giao dịch quyền sử dụng đất không phải “hoàn toàn mới”, mà xét ở một góc độ nào đó, nó là sự bổ sung nhằm quy định và kiểm soát một phần lớn sản phẩm bất động sản, bao gồm toàn bộ các phân khúc bất động sản, không chỉ riêng nhà ở đang bị bỏ ngỏ trên thị trường.

Tương tự cách thức hoạt động của các sàn giao dịch khác, các sản phẩm muốn được giao dịch qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất phải có thông tin được niêm yết cụ thể, rõ ràng với sự kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá. Đây là căn cứ quan trọng giúp thị trường bất động sản ngày một minh bạch, tránh các tác động tiêu cực, đảm bảo quyền lợi cho các bên thực hiện giao dịch cũng như việc giám sát, quản lý của các cơ quan Nhà nước.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, để sàn giao dịch quyền sử dụng đất khi ra đời, vận hành đúng như kỳ vọng, các chuyên gia cho rằng, cần làm rõ cơ chế vận hành của sàn này, đồng thời có lộ trình phù hợp để “luật hóa” và thiết lập hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ giao dịch quyền sử dụng đất trên sàn.

>> Thủ tướng giao 2 Bộ nghiên cứu lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất

các chuyên gia cho rằng, cần làm rõ cơ chế vận hành của sàn này, đồng thời có lộ trình phù hợp để “luật hóa” và thiết lập hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ giao dịch quyền sử dụng đất trên sàn - Ảnh minh họa

Các chuyên gia cho rằng, cần làm rõ cơ chế vận hành của sàn này, đồng thời có lộ trình phù hợp để “luật hóa” và thiết lập hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ giao dịch quyền sử dụng đất trên sàn - Ảnh minh họa

Theo Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI, hiện tại còn quá sớm để kết luận liệu việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất có cần thiết hay không, và có vai trò như thế nào với thị trường bất động sản. Nhưng có thể nhận diện sớm những khó khăn, thách thức trong việc thực hiện điều này, trong đó có 2 vấn đề chính:

Thứ nhất, việc phân phối sản phẩm đất đai trên sàn giao dịch sẽ khác hoàn toàn với phân phối sản phẩm trên các sàn giao dịch bất động sản thông thường. Bởi, đất đai tại Việt Nam không có sự đồng đều, mỗi mảnh đất có vị trí, kích thước, hướng quay… khác nhau và có rất ít điểm chung, khác với việc chào bán hàng loạt căn hộ chung cư thuộc dự án cụ thể trên sàn giao dịch bất động sản.

Thứ hai, trên thế giới chưa từng có tiền lệ thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất nào, nên chúng ta phải đi lên từ con số 0. So với lịch sử hàng trăm năm của sàn giao dịch bất động sản, sàn giao dịch quyền sử dụng đất dường như là khái niệm mơ hồ hơn nên cần nhiều thời gian nghiên cứu, thí điểm triển khai.

“Tại sao lại cần có sàn giao dịch quyền sử dụng đất? Mô hình sàn giao dịch bất động sản đã được thế giới áp dụng nhiều năm nay, khi đưa vào Việt Nam còn gập ghềnh, chông gai. Nay áp dụng mô hình mới, chưa từng có tiền lệ như sàn giao dịch quyền sử dụng đất, chắc chắn sẽ nhiều khó khăn hơn.

Chủ trương của Chính phủ về việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất là đúng đắn. Song, để thành lập và đưa vào hoạt động sàn giao dịch quyền sử dụng đất cần thời gian nghiên cứu, xây dựng các quy định, cơ chế vận hành. Đặc biệt, sàn giao dịch quyền sử dụng đất phải có cơ sở pháp lý cực kỳ chắc chắn, mới có thể góp phần minh bạch hóa thông tin, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai; đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, vị chuyên gia này bày tỏ.

Còn theo GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất phải xem có hợp lý hay không? Theo đó, cơ quan nghiên cứu phải thống nhất làm rõ việc phân loại đất.

“Cần làm rõ sàn giao dịch ở đây đóng vai trò gì, dịch vụ công hay tư? Nếu là dịch vụ công được Nhà nước ủy quyền làm mới bắt buộc được người dân tham gia. Tuy nhiên, cơ quan quản lý phải làm rõ người dân giao dịch qua sàn được gì và mất gì?”, ông Võ bày tỏ.

Đồng thời cho rằng, hiện nay sàn giao dịch bất động sản đang thực hiện là dịch vụ tư, người dân trả phí sau khi thực hiện mua bán nhà cửa, đất đai, tuy nhiên, sàn giao dịch không đảm bảo pháp lý. Việc đảm bảo pháp lý được thực hiện qua phòng công chứng.

“Theo tôi, phải có mối liên quan giữa Văn phòng Đăng ký đất đai, công chứng và sàn giao dịch. Nếu không có mối liên kết này thì việc lập sàn giao dịch khó khả thi”, ông Võ chia sẻ.

Cũng theo ông Võ, hiện tại, việc giao dịch bất động sản trên thị trường chủ yếu thông qua các công ty môi giới (sàn giao dịch tư nhân). Các sàn môi giới hiện nay đa số cũng chỉ tập trung giới thiệu và bán một vài dự án, song thường không công khai đầy đủ thông tin, đặc biệt là pháp lý của bất động sản đó. Vì vậy, việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất còn nhiều vấn đề phải nghiên cứu.