Đất Xanh gặp khó

AN ĐỊNH• 19/02/2023 12:00

Quý IV/2022 ghi nhận đà tăng trưởng của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) trượt dài với doanh thu ở tất cả các mảng cốt lõi sụt giảm.

Doanh thu thuần và lãi ròng năm 2022 của DXG giảm mạnh so với 2021.br class=

Doanh thu thuần và lãi ròng năm 2022 của DXG giảm mạnh so với 2021.

>>Giải pháp đồng bộ tái cấu trúc thị trường bất động sản

DXG là một trong những điển hình đối mặt với những khó khăn đến hồi khốc liệt của thị trường bất động sản (BĐS).

Hụt doanh thu cốt lõi

Theo báo cáo tài chính quý 4/2023, doanh thu cả 2 mảng có đóng góp lớn nhất vào tổng doanh thu của DXG là mảng bán căn hộ, đất nền và mảng dịch vụ môi giới BĐS đều giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, mảng bán căn hộ và đất nền giảm 69%; còn mảng dịch vụ môi giới BĐS giảm 56%.

Doanh thu tài chính trong quý 4 của DXG chỉ hơn 34 tỷ đồng, chỉ bằng 13% so với cùng kỳ năm trước, nhưng chi phí tài chính lại tăng 25% lên 168 tỷ đồng. Đáng chú ý, chi phí lãi vay đã tăng từ hơn 67 tỷ đồng lên hơn 163 tỷ đồng, mặc dù chi phí lãi vay năm 2022 gần như không thay đổi so với năm 2021, cho thấy áp lực tài chính đã bắt đầu tăng mạnh.

Khó khăn của thị trường dẫn đến chi phí tăng, doanh thu giảm, đã khiến DXG ghi nhận lỗ trước thuế quý 4 hơn 424 tỷ đồng và lỗ sau thuế 460 tỷ đồng, so với khoản lãi 245 tỷ đồng của cùng kỳ năm ngoái.

>>Vì sao ông Lương Trí Thìn rời bỏ Đất Xanh Services?

469 tỷ đồng là lợi nhuận sau thuế năm 2022 của DXG, giảm khoảng 71% so với năm 2021.

Lũy kế cả năm, dù giảm doanh thu thuần và lợi nhuận giảm lần lượt 45% và 71% so với năm 2021, DXG vẫn lãi sau thuế 469 tỷ đồng, bằng khoảng 1/3 so với kế hoạch.

Áp lực nguồn vốn

Tại cuối 2022, báo cáo tài chính của DXG cũng ghi nhận tổng nợ phải trả tăng 12,6% so với đầu kỳ lên 16.751 tỷ đồng, trong đó 12.777 tỷ đồng là nợ ngắn hạn. Như nhiều doanh nghiệp BĐS đang nặng gánh nợ vay và phải cơ cấu nợ, chỉ tiêu này của DXG được cấu trúc theo hướng giảm nợ vay ngắn hạn với mức giảm 32% về 2.023 tỷ đồng, còn nợ vay dài hạn tăng gấp 2,5 lần so với đầu kỳ, lên 3.748 tỷ đồng; trong đó nợ trái phiếu là 1.788,7 tỷ đồng, tăng 370 tỷ đồng so với đầu 2022.

Bước sang năm 2023, nhiều doanh nghiệp BĐS đang phải đối mặt với áp lực trái phiếu đáo hạn. Trong đó, theo báo cáo của MIBG tại đầu quý 4/2022, thì trong quý 1/2023, riêng DXG sẽ có 370 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Còn quý 2/2023 là 50 tỷ đồng trái phiếu của Hội An Invest, công ty “cháu” của DXG thuộc Công ty con BĐS Hà An.

Trên thực tế, nếu chỉ tính riêng Hà An, áp lực nợ trái phiếu đã không nhỏ. Mới đây, Hà An đã mua lại 175 tỷ đồng trong số 350 tỷ đồng trái phiếu đang lưu hành của lô trái phiếu HAACB2124001 kỳ hạn 36 tháng, phát hành ngày 18/3/2021, nguồn vốn mua không công bố.

Trước đó, để phát triển các dự án, trong giai đoạn 2019 - 2022, Hà An đã phát hành nhiều đợt trái phiếu, tổng giá trị hàng nghìn tỷ đồng. Ngược lại, năm 2022, DXG đã thông qua phương án phát hành tối đa 4.000 tỷ đồng trái phiếu ra công chúng trong năm 2022 để tăng nguồn vốn cho Hà An. Ngoài ra, tháng 8 năm nay, DXG tuyên bố huy động 300 triệu USD vốn quốc tế để mua khoảng 805 triệu cổ phiếu phát hành thêm của Hà An.

Đáng chú ý, ngày 3/1 vừa qua, HĐQT DXG đã thông qua việc vay vốn từ Hà An với tổng số tiền lên tới 1.080 tỷ đồng để bổ sung vốn kinh doanh và đầu tư dự án.

Mô hình vay vốn - đầu tư qua lại giữa mẹ và con mà nguồn vốn có chủ yếu từ huy động trên thị trường nợ, đã được nhiều doanh nghiêp BĐS lớn áp dụng. Khi thị trường “hanh thông”, đây là mô hình doanh nghiệp tạo nguồn vốn để doanh nghiệp phát triển dự án, thâu tóm, mở rộng quỹ đất… Nhưng khi thị trường tắc nghẽn, thì doanh nghiệp lại đối mặt nguy cơ đứt thanh khoản.