Trung Quốc nới lỏng quy tắc “ba lằn ranh đỏ”

DIỄM NGỌC• 10/01/2022 11:29

Theo giới phân tích, việc Trung Quốc nới lỏng quy tắc “ba lằn ranh đỏ” đối với lĩnh vực bất động sản, sẽ không có tác động ngay lập tức đến các nhà phát triển đang gặp khó khăn.

>>Evergrand và câu chuyện "ba lằn ranh đỏ"

Nới lỏng quy tắc

Theo South China Morning Post, quy tắc “ba lằn ranh đỏ” về siết tín dụng ngân hàng với các công ty bất động sản đã đẩy nhiều nhà phát triển đến bờ vực phá sản, thì nay đã được nới lỏng một phần. Tuy nhiên, các nhà phân tích đã không kỳ vọng điều đó sẽ có tác động ngay lập tức đến thị trường.

Tháng 8/2020, Trung Quốc áp đặt hướng dẫn

Tháng 8/2020, Trung Quốc áp đặt hướng dẫn "3 lằn ranh đỏ" đối với các nhà phát triển bất động sản trong bối cảnh mức nợ ngày càng gia tăng, giá nhà đất tăng và doanh số bán hàng bùng nổ (ảnh minh hoạ)

Cụ thể, chính sách “ba lằn ranh đỏ” xác định ngưỡng đối với các khoản vay, được Chính phủ Trung Quốc vạch ra vào tháng 8/2020. Đó là tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản không bao gồm các khoản thu trước dưới 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu nhỏ hơn 100% và tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn là một.

Nhưng theo quy định mới, các công ty sẽ được phép vay nhiều hơn từ các ngân hàng và tăng mức nợ của họ lên 5% hàng năm cho mỗi ngưỡng giới hạn đỏ mà họ đáp ứng, với mức tăng nợ hàng năm tối đa là 15%.

Tuy nhiên, một số nhà phát triển bất động sản tại Trung Quốc chia sẻ, họ vẫn chưa nhận được bất kỳ thông báo nào liên quan đến việc thay đổi quy tắc. Một giám đốc điều hành khác thì bày tỏ, sự thay đổi này sẽ được hoan nghênh, vì nó giúp mọi thứ dễ dàng hơn cho các nhà phát triển mua một số dự án giá rẻ, mà không phải lo lắng về việc tăng thêm áp lực cho vị thế nợ của họ.

Trước thông tin này, cổ phiếu của các nhà phát triển bất động sản cũng tăng trở lại. Trong đó, chỉ số Bất động sản Hang Seng tăng 4,6% vào ngày 7/1, Country Garden Holdings tăng 3,7%, trong khi China Evergrande Group tăng 4,9%. Song, các nhà phân tích cho rằng, thảm họa của lĩnh vực bất động sản còn lâu mới kết thúc và động thái trên không thể hiện bất kỳ sự thay đổi cơ bản nào trong lập trường cứng rắn của chính phủ Trung Quốc đối với lĩnh vực này.

Raymond Cheng, nhà phân tích bất động sản tại CGS-CIMB cho biết: “Tin tức này nếu đúng, sẽ khuyến khích M&A nhiều hơn trong lĩnh vực bất động sản, nhưng sẽ không giải quyết được các vấn đề thanh khoản của nhiều nhà phát triển hạng hai, vốn vẫn cần tái cấp vốn kịp thời trả nợ trong tương lai gần”.

Ông cũng nói thêm rằng, các nhà phát triển vững mạnh về tài chính đã miễn cưỡng tiến hành sáp nhập và mua lại, vì họ có thể không đáp ứng được ba lằn ranh đỏ sau khi hấp thụ các khoản nợ của các nhà phát triển khác.

Ví dụ, Evergrande và Kaisa Group Holdings đã đưa nhiều tài sản cốt lõi của họ ra thị trường. Evergrande hiện đang vật lộn với khoản nợ hơn 305 tỷ USD, vẫn chưa tìm được người mua trụ sở chính ở Hong Kong - Evergrande Tower. Còn Kaisa, công ty có 18 dự án với 1,45 triệu mét vuông ở Thâm Quyến vẫn chưa được bán.

Theo đánh giá của Yan Yuejin, Giám đốc E-house Trung Quốc có trụ sở tại Thượng Hải, quy tắc mới sẽ đẩy nhanh quá trình giải quyết cuộc khủng hoảng nợ hiện tại, vì ngày càng có nhiều nhà phát triển lành mạnh sẵn sàng giúp một tay.

“Tuy nhiên, ngay cả khi điều đó là đúng, cũng không nên được coi là dấu hiệu cho thấy một lập trường nhẹ nhàng hơn từ Bắc Kinh, vì quốc gia vẫn luôn duy trì quan điểm chặt chẽ đối với lĩnh vực bất động sản”, Yan nói thêm.

>>Cơn "ác mộng" kéo dài của Evergrande

“Nỗi đau” mang tên Evergrande

Hệ luỵ từ “bom nợ” China Evergrande, công ty Chinese Estates Holding dự kiến sẽ ghi nhận khoản lỗ lớn nhất trong hơn một thập kỷ, chủ yếu là do khoản lỗ phát sinh từ việc bán cổ phần của Tập đoàn China Evergrande đang gặp khó khăn.

China Evegrande, nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất thế giới vẫn đang phải vật lộn để tồn tại với 1,97 nghìn tỷ nhân dân tệ (308 tỷ USD) nợ phải trả (ảnh minh hoạ)

China Evegrande, nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất thế giới vẫn đang phải vật lộn để tồn tại với 1,97 nghìn tỷ Nhân dân tệ (308 tỷ USD) nợ phải trả (ảnh minh hoạ)

Công ty do gia đình ông Joseph Lau Luen-hung sở hữu 79% cho biết, công ty sẽ lỗ khoảng 1,5 tỷ đô la Hồng Kông (192 triệu USD) cho năm 2021, mức lỗ lớn nhất kể từ khi lỗ 8,85 tỷ đô la Hồng Kông trong năm 2010. Năm ngoái, công ty đã bán một số khoản đầu tư chứng khoán và sản phẩm ngân quỹ, chủ yếu bao gồm chứng khoán vốn và trái phiếu.

Vào tháng 10/2021, Chinese Estates đã tiết lộ, khoản lỗ phát sinh từ việc bán cổ phiếu China Evergrande làm ảnh hưởng đến các yếu tố cơ bản của công ty, khiến họ mất 1,38 tỷ đô la Hồng Kông sau khi bán 108,9 triệu cổ phiếu của nhà phát triển Trung Quốc trên thị trường mở từ ngày 30/8 đến ngày 21/9/2021.

China Estates là nhà đầu tư nền tảng duy nhất trong đợt phát hành lần đầu ra công chúng của China Evergrande khoảng 13 năm trước và kể từ đó đã nắm giữ 751,09 triệu cổ phiếu Evergrande, tương đương 5,66% cổ phần của nhà phát triển có trụ sở tại Thâm Quyến, tính đến cuối tháng 8 năm ngoái.

Theo hồ sơ, công ty đã trả 13,59 tỷ đô la Hồng Kông để mua thêm cổ phần của China Evergrande vào năm 2017 và 2018, thu về tổng cộng 860 triệu cổ phiếu với giá trung bình 15,80 đô la Hồng Kông.

Đến nay, China Evegrande, nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất thế giới vẫn đang phải vật lộn để tồn tại với 1,97 nghìn tỷ nhân dân tệ (308 tỷ USD) nợ phải trả, trong đó ít nhất 186,1 triệu USD thanh toán trái phiếu ra nước ngoài trong tháng này, 2 tỷ đô la Mỹ khác trong các khoản thanh toán trái phiếu ra nước ngoài sẽ đến hạn vào tháng 3, tiếp theo là 1,045 tỷ đô la Mỹ vào tháng 4.