REIT giải bài toán vốn đầu tư bất động sản hiệu quả?

DIỄM NGỌC• 05/05/2021 04:50

Tổng hiệu suất sinh lời của Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) trong 20 năm qua đã vượt xa hiệu suất của Chỉ số S&P 500 và các chỉ số chính khác, cũng như tỷ lệ lạm phát.

Toàn cảnh về REIT

REIT, hay quỹ tín thác đầu tư bất động sản, là các công ty sở hữu hoặc tài trợ cho bất động sản tạo ra thu nhập trong nhiều lĩnh vực bất động sản. Các công ty bất động sản này phải đáp ứng một số yêu cầu để đủ điều kiện trở thành REIT. Hầu hết các REIT giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán lớn và chúng mang lại một số lợi ích cho các nhà đầu tư.

REIT, hay quỹ tín thác đầu tư bất động sản, là các công ty sở hữu hoặc tài trợ cho bất động sản tạo ra thu nhập trong nhiều lĩnh vực bất động sản

Theo giới phân tích, REIT cho phép bất kỳ ai đầu tư vào danh mục tài sản bất động sản giống như cách họ đầu tư vào các ngành khác, thông qua việc mua cổ phiếu của từng công ty hoặc thông qua quỹ tương hỗ hoặc quỹ trao đổi (ETF). Các chủ sở hữu cổ phần của REIT kiếm được một phần thu nhập được tạo ra mà không thực sự phải đi ra ngoài và mua, quản lý hoặc tài trợ tài sản.

Tại Mỹ, qua thống kê, khoảng 145 triệu người Mỹ sống trong các hộ gia đình được đầu tư vào REIT thông qua IRA (quỹ hưu trí cá nhân) và các quỹ đầu tư khác của họ. Tổng cộng, REIT thuộc tất cả các loại sở hữu tổng tài sản hơn 3,5 nghìn tỷ USD trên khắp Hoa Kỳ, trong đó REIT được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán sở hữu tài sản khoảng 2,5 nghìn tỷ USD, đại diện cho hơn 500.000 bất động sản. REIT được niêm yết của Hoa Kỳ có giá trị vốn hóa thị trường chứng khoán hơn 1 nghìn tỷ USD.

Hiện nay, REIT đầu tư vào nhiều loại hình bất động sản, bao gồm văn phòng, tòa nhà chung cư, nhà kho, trung tâm bán lẻ, cơ sở y tế, trung tâm dữ liệu, tháp di động, cơ sở hạ tầng và khách sạn. Hầu hết các REIT tập trung vào một loại tài sản cụ thể, nhưng một số giữ nhiều loại tài sản trong danh mục đầu tư của họ. Đồng thời, tài sản REIT được niêm yết, phân loại thành một trong 13 lĩnh vực tài sản.

Phần lớn, REIT hoạt động theo mô hình kinh doanh đơn giản và dễ hiểu bằng cách cho thuê mặt bằng và thu tiền thuê bất động sản của mình, công ty tạo ra thu nhập sau đó được trả cho cổ đông dưới dạng cổ tức. REIT phải trả ít nhất 90% thu nhập chịu thuế của họ cho các cổ đông và hầu hết trả 100%. Đổi lại, các cổ đông phải trả thuế thu nhập cho những khoản cổ tức đó.

Ngoài ra còn có loại hình REIT thế chấp (mREIT) không trực tiếp sở hữu bất động sản, thay vào đó họ tài trợ cho bất động sản và kiếm thu nhập từ tiền lãi của những khoản đầu tư này.

Lợi ích từ REIT

REIT trước đây đã mang lại tổng lợi nhuận cạnh tranh, dựa trên thu nhập cổ tức cao, ổn định và tăng giá vốn dài hạn. Mối tương quan tương đối thấp của chúng với các tài sản khác cũng làm cho chúng trở thành một công cụ đa dạng hóa danh mục đầu tư, có thể giúp giảm rủi ro danh mục đầu tư tổng thể và tăng lợi nhuận. Đây là những đặc điểm của đầu tư bất động sản dựa trên REIT.

Theo một đánh giá, tổng hiệu suất sinh lời của REIT trong 20 năm qua đã vượt xa hiệu suất của Chỉ số S&P 500 và các chỉ số chính khác, cũng như tỷ lệ lạm phát

Gần đây, thành tích của REIT về mức cổ tức đáng tin cậy đang tăng lên, kết hợp với việc tăng vốn dài hạn thông qua việc tăng giá cổ phiếu, đã mang lại cho các nhà đầu tư hiệu suất tổng lợi nhuận hấp dẫn trong hầu hết các giai đoạn, so với thị trường chứng khoán, cũng như trái phiếu và các tài sản khác.

REIT được niêm yết là các công ty được quản lý chuyên nghiệp, giao dịch công khai, quản lý hoạt động kinh doanh của họ với mục tiêu tối đa hóa giá trị của cổ đông. Điều đó có nghĩa là định vị tài sản của họ để thu hút người thuê và kiếm thu nhập cho thuê, quản lý danh mục tài sản, mua bán tài sản để xây dựng giá trị trong suốt chu kỳ bất động sản dài hạn.

Đồng thời, thúc đẩy tổng hiệu suất sinh lời cho các nhà đầu tư REIT, những người được hưởng lợi từ việc trả cổ tức hàng năm mạnh mẽ, đáng tin cậy và tiềm năng tăng giá vốn dài hạn.

Theo một đánh giá, tổng hiệu suất sinh lời của REIT trong 20 năm qua đã vượt xa hiệu suất của Chỉ số S&P 500 và các chỉ số chính khác, cũng như tỷ lệ lạm phát.

Phân loại REIT

Để đủ điều kiện là REIT, một công ty phải đáp ứng các điều kiện như: Đầu tư ít nhất 75% tổng tài sản vào bất động sản. Tạo ra ít nhất 75% tổng thu nhập từ tiền cho thuê bất động sản, lãi của các khoản thế chấp tài trợ bất động sản hoặc từ việc bán bất động sản. Trả ít nhất 90% thu nhập chịu thuế của mình dưới hình thức cổ tức của cổ đông mỗi năm. Là một thực thể chịu thuế như một công ty, được quản lý bởi một ban giám đốc hoặc những người được ủy thác. Có tối thiểu 100 cổ đông và có không quá 50% cổ phần của nó được nắm giữ bởi năm cá nhân trở xuống.

Thứ nhất, REIT vốn chủ sở hữu, phần lớn REIT vốn chủ sở hữu được giao dịch công khai, sở hữu hoặc vận hành bất động sản tạo ra thu nhập.

Thứ hai, REIT thế chấp (mREIT) cung cấp tài chính cho bất động sản tạo ra thu nhập bằng cách mua hoặc có nguồn gốc các khoản thế chấp và chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp và kiếm thu nhập từ tiền lãi của các khoản đầu tư này.

Thứ ba, REIT công khai không niêm yết được đăng ký với Ủ ban Giao dịch và Chứng khoán (SEC) nhưng không giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán quốc gia.

Thứ tư, REIT tư nhân là các dịch vụ được miễn đăng ký với SEC và có cổ phiếu không giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán quốc gia.

Để tham gia vào REIT, một cá nhân có thể mua cổ phiếu trong REIT, được niêm yết trên các sàn giao dịch chứng khoán lớn, giống như bất kỳ cổ phiếu đại chúng nào khác. Nhà đầu tư cũng có thể mua cổ phiếu trong quỹ tương hỗ REIT hoặc quỹ hoán đổi (ETF).

Trong đó, một nhà môi giới, cố vấn đầu tư hoặc nhà lập kế hoạch tài chính có thể giúp phân tích các mục tiêu tài chính của nhà đầu tư và đề xuất các khoản đầu tư REIT phù hợp. Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng có khả năng đầu tư vào REIT công khai không niêm yết và REIT tư nhân.

Ở Việt Nam, quỹ REIT đã xuất hiện từ năm 2017. Mô hình đó đã và đang hoạt động trong thực tế thị trường Việt Nam ra sao? Và REIT Việt Nam, hay đâu là những mô hình có giá trị giải bài toán vốn hiệu quả, ở cả góc độ sinh lời cho nhà đầu tư lẫn cơ hội huy động vốn trung và dài hạn bền vững cho thị trường địa ốc?

DĐDN tiếp tục thông tin.