Giải pháp nào gỡ khó cho cú “phanh gấp” của bất động sản?

VIỆT BÁCH• 16/09/2022 17:40

Thị trường bất động sản đang giảm cả về nguồn cung lẫn lượng giao dịch và chưa có dấu hiệu cải thiện trong khi nhu cầu vẫn cao.

>>>Tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển ổn định

Thông tin được TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đưa ra tại tọa đàm “Bắt mạch” thị trường bất động sản" được tổ chức mới đây.

Cung suy yếu

Sau giai đoạn đỉnh cao của thị trường bất động sản, theo TS. Nguyễn Văn Đính, từ năm 2019 đến nay, nguồn cung bất động sản có dấu hiệu chững lại và suy yếu. Từ gần 180 ngàn căn hộ mới chào bán ra thị trường năm 2018 đến năm 2020 giảm còn một nửa, hơn 90 ngàn sản phẩm và tiếp tục giảm xuống hơn 50 ngàn sản phẩm vào năm 2021. 9 tháng đầu năm 2022 có hơn 32 ngàn sản phẩm mới, giảm 30% so với cùng kỳ năm 2021.

Cung giảm nhưng giá bất động sản vẫn tăng mạnh, cao hơn 50% so với năm 2019, đặc biệt có một số phân khúc tăng đến 100%. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ giảm sút rõ rệt do không tìm được sản phẩm phù hợp, giá cao. Cung giảm bắt nguồn từ khó khăn từ thị trường vốn, nhất là sau động thái thắt chặt quản lý của các cơ quan chức năng khiến room tín dụng cho thị trường bất động sản và việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát chặt chẽ.

Biến động nguồn cung và giao dịch căn hộ từ năm 2018 đến nay (ảnh: VARS)

TS. Nguyễn Văn Đính chỉ ra một số đối tượng chịu ảnh hưởng khi thị trường bất động sản suy yếu. Thứ nhất là các nhà phát triển bất động sản, ngoài 20% khoản tiền mặt phải có sẵn để giải phóng mặt bằng, để tiếp tục triển khai dự án, nhà đầu tư vẫn phải đi vay. Trong hệ thống vay, ngoài số tiền của khách hàng, ứng tiền của các nhà cung cấp, trái phiếu bất động sản là một kênh dẫn vốn quan trọng. Nếu thị trường vốn ngưng trệ, lập tức các dự án bất động sản phải ngừng hoạt động.

Thứ hai là hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… bị ảnh hưởng trực tiếp bởi tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư, đồng thời gián tiếp bởi những hậu quả chung của nền kinh tế khi ngành bất động sản lâm nguy.

Thứ ba là khách hàng có nhu cầu mua bất động sản bị “làm khó” bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà, thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống.

Chấm dứt “đi đêm” rối loạn giao dịch dự án

Khẳng định, để gỡ khó cho thị trường bất động sản, giải pháp tài chính là chưa đủ, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính kiến nghị, trong ngắn hạn cần thúc đẩy gói hỗ trợ lãi suất 2%, phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội; khẩn trương ban hành sửa đổi quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo hướng được kiểm soát việc sử dụng vốn phát hành đúng mục đích nhằm tạo kênh dẫn vốn cho doanh nghiệp…

TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ thông tin tại toạ đàm (ảnh: H.L)

Về dài hạn, TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh sự cần thiết ban hành chính sách thúc đẩy các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản, nhà ở. Ngoài trái phiếu doanh nghiệp là Quỹ đầu tư, tín thác, Quỹ mua nhà ở cho người lao động.

Thông tin giao dịch các dự án bất động sản cần được minh bạch, không thể ở tình trạng “đi đêm” rối loạn như hiện nay là vấn đề được nhấn mạnh. Sàn giao dịch bất động sản cần được định vị là trung tâm của thị trường, là đối tượng trung gian, cân bằng mọi hoạt động.

"Việc giao dịch qua sàn tránh tình trạng đầu cơ, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật. Thông qua sàn, 100% giao dịch bất động sản có thể trả qua ngân hàng, tránh tình trạng khai hai giá, thất thu ngân sách nhà nước theo đề xuất của Bộ Tài chính, là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất theo chủ trương mà dự thảo Luật đất đai 2022 đưa ra" - ông Đính nhấn mạnh.