“Bắt bệnh” thị trường bất động sản: Doanh nghiệp địa ốc e dè

DIỆU HOA thực hiện• 18/09/2022 03:00

Nhiều dự án sửa đổi luật được thực hiện cùng lúc, sự chấn chỉnh về pháp lý và thị trường trầm lắng đang khiến các chủ đầu tư “chùn bước” khi thực hiện các dự án bất động sản.

>>>Tháo gỡ khó khăn về vốn cho doanh nghiệp bất động sản

LTS: Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Chỉ thị 13/CT-TTg giao Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT phối hợp với các bộ, ngành, địa phương thành lập các tổ công tác rà soát, xây dựng các giải pháp tháo gỡ các điểm nghẽn thị trường BĐS.

Chia sẻ với DĐDN, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam, thị trường BĐS đang cần những “lực đẩy” mạnh mẽ để thoát khỏi giai đoạn trầm lắng.

- Thưa ông, thị trường BĐS trầm lắng có phải do chu kỳ hay đang chờ sự thay đổi chính sách?

Trên thị trường, một số doanh nghiệp đã có động thái xin rút lui tại các dự án, một số doanh nghiệp thì vẫn còn trong thời gian nghe ngóng và thăm dò thị trường.

Nguyên nhân lớn nhất đến từ việc các luật tác động lớn đến bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS đang trong thời gian sửa đổi. Sự phát triển của thị trường và định hướng phát triển tới đây phụ thuộc lớn vào các luật trên.

Mặc dù Nghị quyết 18-NQ/TW của Bộ Chính trị đã định hướng xây dựng các cơ chế chính sách, giải pháp toàn diện, nhằm thực hiện vai trò của Nhà nước điều tiết hiệu quả nền kinh tế, trong đó có thị trường BĐS. Tuy nhiên, việc cụ thể hóa vẫn phải chờ các luật sửa đổi xong. Tình hình chung vẫn là chặt chẽ hơn, khó khăn hơn nên các doanh nghiệp BĐS đang có tâm lý chờ đợi.

Bên cạnh đó thị trường BĐS hiện nay cũng đang có sự trầm lắng sau một giai đoạn giá BĐS được đẩy lên quá cao. Mặt khác, dự thảo Luật Nhà ở đang có đề xuất về sở hữu chung cư có thời hạn, vấn đề pháp lý cho condotel chưa được giải quyết cũng đang tác động đến tâm trạng chung của nhà đầu tư.

Các nhà đầu tư cá nhân dừng lại chờ xem chấn chỉnh của pháp luật như thế nào mới tiếp tục, dẫn đến ảnh hưởng của cả thị trường tiêu thụ.

Dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi còn thiếu quy định về việc triển khai thực hiện dự án của nhà đầu tư trúng đấu thầu sau khi ký kết hợp đồng dự án. (Khu đất đấu giá Thủ Thiêm, TP HCM. Ảnh: HT)

- Cùng với việc điều chỉnh các luật liên quan đến thị trường BĐS, dường như những rào cản cố hữu cũng tác động không nhỏ tới thị trường, thưa ông?

Đúng vậy! Điều đáng ngại nữa là quy định về trình tự và thẩm quyền, trách nhiệm pháp lý chưa rõ ràng cũng dẫn đến nhiều cơ quan quản lý nhà nước còn ngần ngại, sợ trách nhiệm, chậm trễ giải quyết thủ tục hành chính. Đây là nguyên nhân làm ách tắc, kéo dài thời gian thực hiện các dự án cũng khiến các chủ đầu tư e ngại.

Mặt khác, một rào cản lớn nữa là vấn đề giải phóng mặt bằng hiện nay cũng đang còn rất nhức nhối, chưa rõ trách nhiệm của nhà nước hay chủ đầu tư trong nhiều dự án, khiến công tác này diễn ra phức tạp ở hầu hết các dự án.

Việc đảm bảo minh bạch, công bằng, tránh lợi ích nghiêng về một phía trong câu chuyện quyền lợi nhà nước - quyền lợi chủ đầu tư - quyền lợi người có đất, làm thế nào để hài hòa là cốt lõi. Thực tế, mỗi dự án, mối địa phương câu chuyện thiên lệch quyền lợi về một phía vấn diễn ra khiến sung đột lợi ích, thậm chí tranh chấp kéo dài cũng làm nản lòng các nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Một điểm đáng chú ý nữa là về nguồn vốn, sau giai đoạn phát hành trái phiếu trước đó thì giai đoạn 2022 - 2026 dự báo có tới 1,6 triệu tỷ đồng trái phiếu đến hạn để trả, và năm nay có tới 32.000 tỷ đồng trái phiếu phải trả nợ. Do đó các doanh nghiệp BĐS không đủ năng lực, trong khi dự án bị ách tắc.

Vốn dĩ, không một chủ đầu tư BĐS nào có đủ năng lực thực hiện toàn bộ dự án mà không cần huy động vốn từ các kênh khác. Các doanh nghiệp có thể lựa chọn huy động từ trái phiếu, tín dụng, vốn hợp tác đầu tư, vốn từ khách hàng...

Tuy nhiên, vừa qua tại Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, trong phương án góp vốn quy định bên góp vốn không được nhận sản phẩm mà chia bằng doanh thu, do đó có thể hoạt động góp vốn không đơn giản như trước, đây cũng sẽ là một khó khăn cho các nhà đầu tư.

- Chỉ thị 13/TT-TTg của Thủ tướng Chính phủ đang hướng tới mục tiêu “khơi thông” dòng chảy đầu tư của thị trường BĐS thưa ông?

Chỉ thị 13 của Thủ tướng đã yêu cầu các bộ, ngành rà soát và tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, việc khơi thông dòng chảy đầu tư vẫn phải chờ sau khi các luật được ban hành và đi vào thực tiễn. Vấn đề mấu chốt vẫn là hài hòa lợi ích giữa các bên, khơi thông nguồn vốn cho BĐS nếu không thì không dự án nào phát triển được.

Ngoài ra, về công tác giải phóng mặt bằng cần có bàn tay của cơ quan chức năng thực hiện, không để chủ đầu tư tự giải quyết. Đồng thời xác định giá đất đúng với các trường hợp sử dụng khác nhau để xây dựng bảng giá đất phù hợp, thống nhất áp dụng trên thực tế, đảm bảo công khai, minh bạch và cân bằng quyền của người sử dụng đất.

Cùng với đó, các luật mới cũng cần tránh trường hợp luật ban hành rồi nhưng... lại phải đợi nghị định, thông tư hướng dẫn thì mới có thể áp dụng trên thực tế.

- Xin cảm ơn ông!