Rủi ro mua bán bất động sản công nghiệp

Đoàn Duy Hưng - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần IIP• 21/09/2022 16:00

Môi giới bất động sản (BĐS) công nghiệp là lĩnh vực đòi hỏi chuyên môn sâu và mới phát triển mạnh ở Việt Nam trong một số năm gần đây.

Tuy nhiên, việc mua bán BĐS công nghiệp đang tiềm ẩn nhiều rủi ro.

BĐS công nghiệp nếu không được cấp phép ngành nghề mong muốn thì cũng không thể sản xuất được.

Một dự án BĐS công nghiệp nói chung ngoài phần đất có thể có tài sản trên đất cùng nhiều đặc tính của BĐS công nghiệp như pháp lý dự án, ngành nghề được cấp phép, thời hạn sử dụng đất, hiện trạng giải phóng mặt bằng, thi công công trình trên đất…

Chuyên nghiệp hóa môi giới BĐS công nghiệp

Chuyển nhượng một dự án BĐS công nghiệp sẽ khác rất nhiều chuyển nhượng của một miếng đất ở vì liên quan đến các đặc tính của BĐS công nghiệp. Người mua BĐS công nghiệp cần xem xét đầy đủ các thông tin về các tiêu chí mà mình cần nếu không có mua được cũng không hoạt động được. Đơn cử BĐS công nghiệp nhưng không được cấp phép ngành nghề mong muốn thì cũng không thể sản xuất được.

Trong thực tế hiện nay, nhiều nhà môi giới đang làm ở các lĩnh vực khác và làm thêm mảng môi giới BĐS công nghiệp, không có chuyên môn sâu trong nghề, không hiểu rõ đặc tính của BĐS công nghiệp. Thực tế, nhiều nhà môi giới rao bán dự án BĐS công nghiệp như rao bán một miếng đất ở.

Trên các Website, các Group Facebook, Zalo… rất nhiều các nhà môi giới rao bán các tin về BĐS công nghiệp với những thông tin hạn chế như: diện tích, vị trí, giá bán.

Có nhiều nhà môi giới có thể có kiến thức, kinh nghiệm nhưng vì muốn giao dịch được thành công để có tiền hoa hồng đã bất chấp những hệ lụy đằng sau để đưa ra các thông tin không đúng về dự án BĐS công nghiệp nhằm mục đích để khách hàng xuống tiền mua. Thực trạng này xảy ra ở rất nhiều địa phương tại các tỉnh, thành phố thời gian qua gây rủi ro với khách hàng.

Có những trường hợp khách hàng đã xuống tiền giao dịch BĐS công nghiệp nhưng không thể triển khai được các bước tiếp theo của dự án theo đúng ngành nghề mình mong muốn từ ban đầu vì không thể chuyển đổi được ngành nghề tại dự án.

Có những khách khi đi thuê đất được nhà môi giới thiệu là khu vực này dễ tuyển công nhân với mức lương hợp ý. Khách hàng đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý, đã thi công xây dựng, đã lắp đặt máy móc nhưng khi đi vào sản xuất thì không thể tuyển được số lượng công nhân với mức lương như mong muốn vì ở khu vực đó có sự cạnh tranh gắt gao về công nhân…

Khi khách hàng không thể triển khai được dự án hoặc không đưa dự án vào sản xuất hoặc sản xuất cầm chừng, thậm chí có những trường hợp làm cho khách hàng phá sản hoặc phải chuyển nhượng lại dự án cho khách hàng khác.

Hoạt động xúc tiến đầu tư và môi giới BĐS công nghiệp là một chuỗi các hoạt động cần sự kết hợp của các bên. Các đơn vị tư vấn phải hợp tác với nhau và với chủ đầu tư khu công nghiệp.

Cách nào hạn chế rủi ro?

Một trong các yếu tố để một nhà đầu tư quyết định lựa chọn mở nhà máy tại một tỉnh, thành phố nào đó ở Việt Nam đó là môi trường đầu tư tại một tỉnh, thành phố đó.

Khi Nhà đầu tư đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài đã nhận “trái đắng” trên địa bàn tỉnh, thành phố thì nhà đầu tư đó có thể trao đổi, chia sẻ những nội dung không tốt đẹp về trong cộng đồng của nhà đầu tư tại nước họ, qua đó sẽ ảnh hưởng lớn tới việc thu hút đầu tư trên địa bàn tỉnh, thành phố đó.

Để giảm thiểu rủi ro mua bán BĐS công nghiệp, về phía khách hàng nên chủ động làm việc cơ quan chuyên môn của tỉnh, thành phố để tìm hiểu môi trường đầu tư và tìm hiểu các thông tin có liên quan.

Khi khách hàng quyết định giao dịch một BĐS công nghiệp nào đó, trước khi ký kết hợp đồng và thanh toán tiền, khách hàng cũng nên hỏi rõ cơ quan chuyên môn xem dự án có được cấp phép hay không hoặc khi đi vào sản xuất thì có gặp vấn đề lớn gì không.

Nếu khách hàng cần các nhà môi giới thì nên tìm đến các đơn vị uy tín và thương hiệu ở Việt Nam. Tuy nhiên, chúng ta cũng cần có những đơn vị, cá nhân chuyên sâu, chuyên nghiệp về môi giới BĐS công nghiệp thông qua việc mở các lớp đào tạo, tập huấn chuyên sâu.

Về phía chính quyền cần thiết công khai tất cả thông tin các dự án BĐS công nghiệp như khu công nghiệp, cụm công nghiệp trên địa bàn đang thu hút đầu tư, trong đó có ngành nghề thu hút đầu tư tại dự khu công nghiệp, cụm công nghiệp, số điện thoại liên hệ của chủ đầu tư để khách hàng cũng như các tổ chức, cá nhân có liên quan biết, tra cứu, liên hệ khi cần thiết.

Các địa phương cũng cần công khai các thủ tục cấp phép đầu tư cho các dự án BĐS công nghiệp, tư vấn rõ ràng và hỗ trợ cho khách hàng trong quá trình khách hàng tìm hiểu thông tin cũng như hoàn thiện các thủ tục pháp lý.

Đồng thời, các cơ quan chức năng cần xử lý nghiêm minh các dự án BĐS công nghiệp không đảm bảo pháp lý mà triển khai thi công hoặc sản xuất để tránh các tiền lệ xấu, các trái đắng có thể xảy ra với khách hàng trong tương lai. Các nhà môi giới làm ảnh hưởng không tốt tới môi trường đầu tư của tỉnh, thành phố cần bị xử lý nghiêm.