Thực hư cắt lỗ biệt thự, liền kề Hà Nội

DIỆU HOA• 01/03/2023 13:00

Không còn phi mã như giai đoạn trước, thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội đang xuất hiện làn sóng cắt lỗ, giảm giá, dòng sản phẩm biệt thự với giá trị hàng chục tỷ đồng đang khó thanh khoản.

>>Hà Nội: Thị trường ảm đạm, giá biệt thự liền kề có giảm?

Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, trong quý 4/2022 thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội ghi nhận số lượng giao dịch cũng được đánh giá là thấp nhất tính từ năm 2015 khi xét trong quý 4/2022, thị trường chỉ ghi nhận 196 giao dịch được thực hiện, giảm 34% theo quý và 52% theo năm.

Nhiều biệt thự, liền kề đang được rao bán cắt lỗ (ảnh: DH)

Tiếp tục làn sóng cắt lỗ

Nhà liền kề vẫn là sản phẩm được ưa chuộng, chiếm 85% lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 21%, giảm 4 điểm % theo quý và 15 điểm % theo năm.

Nguồn cung mới đạt mức hấp thụ 51%. Thắt chặt tín dụng và các tin tức bất lợi của thị trường bất động sản gần đây đã ảnh hưởng tới niềm tin của người mua. Trong năm 2022, hoạt động mua bán ảm đảm khi chỉ có 1.458 giao dịch, giảm 44% theo năm.

Theo ghi nhận từ các sàn giao dịch thứ cấp, giá biệt thự tại nhiều khu vực đều có tín hiệu giảm, làn sóng cắt lỗ biệt thự xảy ra với nhóm khách hàng đang cần tiền gấp nên buộc phải xuống giá.

Theo chân môi giới đang rao bán cắt lỗ một nhà liền kề tại dự án Khu đô thị Hinode Royal Park (huyện Hoài Đức), môi giới này cho biết nhiều căn tại dự án đang cắt lỗ 20-30%. Cụ thể, tại khu LK26, trong cơn sốt đất đầu năm 2022, giá bán dao động trên 50 triệu đồng/m2, tùy vị trí, tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, giá bán đã chỉ còn dưới 45 triệu đồng/m2.

Tương tự, với biệt thự, đỉnh điểm giá biệt thự ở đây từng được rao bán 150 triệu đồng/m2, hiện đã về ngưỡng giá 120 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, tại khu vực ven đô như huyện Gia Lâm hay tỉnh Hưng Yên cũng ghi nhận nhiều khách hàng rao bán cắt lỗ dòng biệt thự, liền kề lên đến hàng tỷ đồng. Trong đó, nhiều biệt thự với diện tích 75 - 80% ghi nhận giá cắt lỗ 1 - 2 tỷ đồng/căn.

Theo chia sẻ của một số môi giới, các chủ nhà dùng đòn bẩy tài chính lớn đã phải cắt lỗ vì áp lực lớn từ khi lãi suất ngân hàng tăng mạnh. Các căn biệt thự được cắt lỗ khoảng 2 tỷ đồng/căn vẫn có lượt hấp thụ, nhưng với lượt cắt lỗ thấp hơn thì khó lòng tìm khách mua.

Ông Lưu Ngọc Long, Chủ tịch Tràng An Group cũng ghi nhận trong bối cảnh thị trường trầm lắng, nhìn chung, các phân khúc đều gặp khó khăn, đặc biệt với bất động sản có giá trị trên 10 tỷ sẽ khó thanh khoản, nhất là loại hình biệt thự.

>>"Sạch" pháp lý cho dự án bất động sản

Chủ đầu tư cân nhắc hạ giá

Trao đổi với DĐDN, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội cho biết, hiện trên thị trường đa phần hàng tồn là bất động sản cao cấp, phân khúc phù hợp túi tiền gần như biến mất.

Theo khảo sát của Savills, tỷ lệ của những căn biệt thự liền kề có giá 10 -30 tỷ đồng chiếm 55% tỷ trọng, trên 30 tỷ đồng chiếm 20% tỷ trọng và dưới 10 tỷ đồng chiếm 22% tỷ trọng. Có thể nhìn thấy giá đang neo ở mức cao mặc dù quý IV/2022 đã có dấu hiệu giảm giá tại phân khúc này.

Nhiều căn biệt thự được cắt lỗ tới 20 - 30% (ảnh: DH)

Tuy nhiên, một dấu hiệu đáng chú ý trên thị trường này là thay cho chỉ đầu tư kiểu đầu cơ, nhiều dự án ở khu vực phía Tây Hà Nội đã ghi nhận lượt khách hàng về ở cao hơn trước đây.

Theo bà Hằng, làn sóng bán cắt lỗ sẽ không đại diện cho toàn thị trường, bên cạnh đó các chủ đầu tư cũng khó khăn khi đưa ra quyết định điều chỉnh giá. Nguyên nhân do chi phí đầu tư ban đầu cao hơn, nguồn cầu cũng đến từ những người có thu nhập cao, mua trong điều kiện có lượng tiền nhàn rỗi nhất định để đầu tư vào nhà ở thấp tầng và ít sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng. Do đó không chịu áp lực bán trong điều kiện lãi suất ngân hàng lên cao. Điều này dẫn đến nguyên nhân mức giá tại phân khúc này giảm sẽ không hoàn toàn rõ rệt .

Bà Hằng nhận định, vào năm 2023 tính thanh khoản có thể được cải thiện nhưng sẽ tập trung nhiều vào các sản phẩm mua để ở thay vì mua đầu tư và có sự điều chỉnh về mức hợp lý hơn.

Trong khi đó, theo công ty chứng khoán Mirae Asset, giá nhà phố, biệt thự trong năm 2023 có thể giảm nhẹ do chịu tác động từ 2 yếu tố chính: Áp lực trả lãi khiến nhiều người chủ sở hữu phải bán cắt lỗ và chủ đầu tư chủ động giảm giá bán để kích cầu.

Tại Hà Nội, đơn vị này nhận định các dự án giao thông lớn nối Hưng Yên hay Bắc Ninh vào Hà Nội đang dần hình thành, tạo kết nối giao thông với các dự án lớn đang hình thành tại 2 tỉnh này, vốn có giá rẻ hơn đáng kể so với sản phẩm trong khu vực thành phố.