Bất động sản công nghiệp: Thách thức dần xuất hiện

TRẦN KHÁNH HIỀN (*)• 06/04/2023 03:00

Các yếu tố tích cực hỗ trợ ngành bất động sản công nghiệp đang mờ nhạt tới từ các thách thức dần xuất hiện.

>>>Bất động sản công nghiệp khan hiếm nguồn cung mới

Đầu tiên, thị trường bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN) sẽ chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới trong năm 2023 khi thủ tục phê duyệt bị trì hoãn tới từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý. Thứ hai, khả năng cạnh tranh của Việt Nam trong thu hút vốn FDI đang dần suy yếu so với các quốc gia khác trong khu vực.

thị trường bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN) sẽ chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới trong năm 2023

Thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới trong năm 2023

Xu hướng trái ngược nguồn cung mới

Thị trường miền Nam: Tăng giá cho thuê mặc dù nguồn cung hạn chế

Sau khi bùng nổ nguồn cung trong nửa đầu năm 2022, thị trường miền Nam đã chứng kiến sự thiếu hụt nguồn cung trong nửa cuối 2022 khi không có KCN mới nào được đưa vào hoạt động. Nhiều dự án KCN được tung ra trong nửa đầu 2022 giúp tỷ lệ hấp thụ cao trong Q3/22 tuy nhiên đã suy giảm trong Q4/22.

Mức hấp thụ ròng Q4/22 không phản ánh tương ứng nhu cầu cao cho đất KCN do quá trình giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến tại một số khu vực. Đồng Nai được xem là điểm đến hấp dẫn trong nửa cuối 2022, với gần 250ha đất KCN được hấp thụ, chiếm 48% trên tổng lượng hấp thụ ròng.

Trong báo cáo phân tích mới đây, VNDirect cho biết, trong năm 2022, tổng diện tích đất KCN tăng 9,2% và không đổi so với quý trước, đạt khoảng 41.950ha, trong đó 66,6% là diện tích cho thuê, khoảng 27.950ha. Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê bình quân tăng 0,2 điểm % đạt 85,6% và 10,5% đạt mức 160 USD/m2/thời hạn thuê.

Nhờ nhu cầu tăng cao, Đồng Nai lần đầu ghi nhận mức tăng giá thuê cao nhất trong 5 tỉnh/thành phố trọng điểm KCN miền Nam, tăng khoảng 18% so với quý trước và 40% lên 183 USD/m2/thời hạn thuê.

Thị trường miền Bắc: Nguồn cung mới mạnh mẽ từ khu vực ngoại ô

Thị trường miền Bắc ghi nhận nguồn cung mới mạnh mẽ trong Q4/22 với khoảng 590ha diện tích cho thuê, giúp cho tổng nguồn diện tích cho thuê cả năm 2022 tăng 7,9% so với cùng kỳ, đạt 11.923ha. Tổng diện tích đất trong năm 2022 tăng 8,1% lên 16.915ha trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm 1,0 điểm % so với quý trước và giảm 0,2 điểm % xuống còn 79% vào cuối Q4/22. Mặc dù không ghi nhận bất kỳ cung mới nào trong năm 2022, Hải Phòng vẫn duy trì vị thế dẫn đầu ở thị trường miền Bắc, chiếm 29,1% tổng diện tích đất.

>>> “Thời điểm vàng” của bất động sản công nghiệp

Nguồn cung mới Q4/22 đã thúc đẩy giá thuê trung bình tăng khoảng 7,5% so với cùng kỳ lên 124 USD/m2/thời hạn thuê. Vĩnh Phúc có mức tăng cao nhất khoảng 33,5% so với cùng kỳ lên 126 USD/m2/thời hạn thuê, tính trong 5 tỉnh/thành phố trọng điểm KCN miền Bắc nhờ sự ra mắt của các dự án chất lượng như: KCN Bá Thiện 1 và KCN Sơn Lôi.

Triển vọng 2023-24: Những thách thức dần xuất hiện

Kể từ Q1/22, không có thêm bất kỳ đề xuất mới thành lập khu công nghiệp nào ở cả miền Nam và miền Bắc. Ngoài ra, có rất ít KCN mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển KCN quốc gia.

Điều này xuất phát từ thực trạng việc quy hoạch phát triển KCN còn dàn trải, chủ yếu do địa phương quyết định. Vậy nên, việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương trong năm qua đã làm chậm quy trình phê duyệt của nhiều dự án. Điều này gây ra tình trạng giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến và chồng chéo về quy hoạch hoặc hạ tầng bên ngoài KCN.

Thị trường BĐS KCN sẽ đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung mới từ nay cho đến cuối năm 2023.

2 trung tâm KCN sẽ khan hiếm nguồn cung mới...

Hai trung tâm khu công nghiệp của cả nước sẽ khan hiếm nguồn cung mới (Nguồn: VNDIRECT RESEARCH, JLL)

Với thị trường miền Nam, sau khi bùng nổ nguồn cung trong nửa đầu năm 2022 đã không có nguồn cung mới nào được đưa vào hoạt động trong nửa sau năm 2022. Thị trường miền Nam sẽ trải qua giai đoạn khó khăn để triển khai dự án mới trong năm 2023. Sau đó, nguồn cung mới cho giai đoạn 2024-27 cũng khá hạn chế (khoảng 1.134ha).

Với thị trường miền Bắc, các tỉnh bắt đầu phát triển KCN muộn hơn miền Nam nên quỹ đất hiện hữu tại một số tỉnh vẫn còn khá dồi dào với mức giá cho thuê hợp lý. Mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, tuy nhiên tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường miền Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023, sau đó khoảng 3.757ha đất KCN được kỳ vọng sẽ đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2024-26, với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh.

Trong bối cảnh thời điểm áp dụng mức thuế tối thiểu toàn cầu ngày càng cận kề, VNDirect cho rằng các dự án KCN sở hữu vị trí chiến lược, gần khu vực giao thông trọng điểm, có hạ tầng chất lượng cao theo hướng đồng bộ, hiện đại và mang lại nhiều tiện ích nhất cho nhà đầu tư sẽ càng trở nên hấp dẫn hơn.

(*) Giám đốc Phân tích Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDIRECT