Vì sao giá căn hộ khó giảm?

VI ANH• 19/04/2023 03:00

Giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ có xu hướng gia tăng trong thời gian tới, đặc biệt đối với tình hình tăng giá đầu vào và thiếu hụt nguồn cung.

>>DKRA Group: Bất động sản Đà Nẵng và vùng phụ cận quý II có dấu hiệu phục hồi

Theo dữ liệu từ Savills, thị trường căn hộ tại Hà Nội liên tục giảm qua từng năm. Cụ thể, tổng kết quý 4/2022, nguồn cung mới chỉ ghi nhận 12.637 căn, con số thấp nhất trong 8 năm qua. Trong đó, 83% căn hộ hạng B và 9% là căn hộ hạng A.

Mặc dù nguồn cung và giao dịch ở mức thấp nhưng giá chung cư tại Hà Nội vẫn không hề giảm

Điều này phản ánh cả bên giao dịch khi năm 2019 đạt đỉnh gần 40.000 căn hộ, sau đó giảm xuống còn hơn 20.000 căn vào năm 2020 và tiếp tục diễn ra trong Quý 1/2023. Tương tự, nguồn cung sơ cấp giảm 4% theo quý và năm. Hai dự án mới mang đến nguồn cung gồm 2.040 căn hộ, cùng mức giảm 30% theo quý và 27% theo năm.

Thực tế, nguồn cung sơ cấp chiếm 46% và 51% số căn bán được trong quý tại các quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm và Cầu Giấy. Trong đó, 92% khu vực phía Tây là phân khúc hạng B, dự đoán sẽ có 19.000 căn hộ từ 27 dự án trong tương lai. Khu vực gần trung tâm mới cùng cơ sở vật chất hiện đại sẽ dẫn dắt thị trường và chủ yếu tập trung tại phía Tây.

Về mức giá giao dịch, giá bán sơ cấp đang cao hơn 42% so với thứ cấp. Giải thích cho điều này bởi việc mất cân đối nguồn cung, tỷ trọng nguồn cung hạng B là chủ yếu, trong khi phân khúc hạng C lại bị hạn chế.

Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội chia sẻ: “Thị trường thứ cấp tăng trưởng không nhiều, trong khi đó giá bán sơ cấp lại tăng rất mạnh. Kể từ năm 2018, giá sơ cấp trung bình tăng 11% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp chỉ tăng 5% mỗi năm. Do tốc độ tăng trưởng về giá khác nhau, nên hai thị trường đang có mức độ chênh lệch lớn về giá”.

>>TP HCM: Phí làm hồ sơ nhà đất dự kiến tăng mạnh

Mặc dù nguồn cung và giao dịch ở mức thấp nhưng giá chung cư tại Hà Nội vẫn không hề giảm. Theo dữ liệu của Savills, giá bán sơ cấp trung bình đạt 52 triệu VNĐ/m2, tăng 22% theo năm nhưng gần như thay đổi so với quý trước. Từ năm 2018 đến 2022, giá sơ cấp trung bình tăng 13%/năm, trong khi nguồn cung sơ cấp giảm 14%/năm.

Bà Hằng khẳng định, với chi phí đầu vào tăng như hiện nay, thời gian xây dựng kéo dài thì trong tương lai giá bán căn hộ sẽ rất khó để giảm. Cùng với đó, việc nguồn cung bị hạn chế, giá bán sơ cấp tăng và số lương căn hộ giao dịch giảm sẽ tạo điệu kiện cho giá bán thứ cấp tăng theo.

Trong năm nay, dự đoán sẽ có khoảng 9.400 căn hộ được bàn giao, số lượng căn hộ được giao dịch sẽ giảm khoảng 36%/năm, dẫn đến nguồn cầu cho thị trường thứ cấp được thúc đẩy.

Nhìn chung, 9 dự án mới cùng với giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mang đến khoảng 7.000 căn hộ trong năm nay, trong đó 83% là phân khúc hạng B. Hơn 60% thị phần sẽ đến từ các quận Gia Lâm, Hà Đông và Hoàng Mai. Trong năm 2024, 98 dự án sẽ mở bán khoảng 86.500 căn hộ và hạng B vẫn chiếm chủ yếu 60% thị phần.