Cơ hội đầu tư bất động sản trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia kinh tế• 26/04/2023 05:00

Thị trường nhà ở năm 2023 có thể đối mặt với khủng hoảng thiếu nguồn cung ở tất cả các phân khúc.

>>> Thị trường bất động sản tích cực nhận tin vui

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2022, cả nước chỉ có 126 dự án (quy mô 55.732 căn hộ) được cấp phép. Số lượng dự án được cấp phép bằng 52,7% so với năm 2021. Có 466 dự án bất động sản với quy mô 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng, bằng khoảng 47,7% so với năm 2021 và có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng, bằng khoảng 55,2% so với năm 2021.

sự phân hoá của phân khúc của bất động sản cao cấp

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia kinh tế

Thực tế hiện nay, nhiều doanh nghiệp vẫn chưa được tháo gỡ về vốn, chưa được cấp quỹ đất để triển khai dự án và vẫn gặp các vấn đề về pháp lý… càng khiến nguồn cung trở nên bó hẹp. Nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư kinh doanh của người dân tăng cao khiến các dự án chất lượng, đặc biệt là phân khúc bất động sản trung - cao cấp đang hiện hữu trên thị trường càng được săn đón mạnh mẽ. Đặc biệt, giai đoạn năm 2021 - 2022, mặt bằng giá chung cư tăng rất cao và cung ít - cầu nhiều nên việc hạ giá bất động sản là điều rất khó để thực hiện.

Hiện nay, trong bối cảnh khó khăn của thị trường bất động sản khi nguồn nguyên vật liệu, chi phí xây dựng leo thang cùng bối cảnh lạm phát, bất ổn địa chính trị... và mọi sự quan tâm của xã hội cùng những chính sách mới mà Chính phủ đưa ra đang ưu tiên, tập trung phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ, NƠXH, do đó, trong thời gian tới nguồn cung của phân khúc bất động sản trung - cao cấp sẽ càng trở nên khan hiếm hơn và giá bất động sản còn tăng cao.

Phân khúc bất động sản trung - cao cấp vẫn được xem là một trong những phân khúc có sức hút lớn trên thị trường trong trung và dài hạn.

Cùng với đó, những nghị định, chính sách mới được Chính phủ ban hành cũng giúp cho niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường dần hồi phục và nhà đầu tư có thêm lòng tin, động lực để tiếp tục đầu tư vào thị trường này. Những nhà đầu tư có năng lực sẽ đánh giá và nhìn nhận được tiềm năng tăng trưởng của những phân khúc bất động sản hiện hữu, cụ thể là bất động sản trung - cao cấp, đặc biệt là khi dòng tiền trên thị trường đang có sự chuyển biến từ đó, trong thời gian tới, phân khúc này sẽ trở thành kênh đầu tư tiềm năng.

Những nhà đầu tư này sẽ không ngồi yên chờ đợi khó khăn qua đi mà họ đi tìm cơ hội đầu tư trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm ở mọi phân khúc và phân khúc đáp ứng được nhu cầu thực vẫn sẽ thu hút, tạo ra thanh khoản tốt cho thị trường.

Song song với đó, tầng lớp trung lưu, thượng lưu ngày càng lớn mạnh đã đem đến nhiều cơ hội đầu tư tại thị trường nhà ở, cụ thể là phân khúc bất động sản trung - cao cấp. Đây là tầng lớp nhà giàu, những người có thu nhập cao, ổn định, có sự tích lũy caocũng như khả năng sẵn sàng chi trả cho tài sản giá trị lớn là bất động sản.

Và sự gia tăng nhanh chóng này đã thúc đẩy sự dịch chuyển của xã hội cũng như những chuẩn mực mới về đời sống được thiết lập. Do đó, nhu cầu nhà ở trong năm 2023 có thể sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Thị trường thanh lọc mạnh mẽ hơn

Cũng theo thông tin từ Bộ Xây dựng, trong quý cuối năm 2022, giá giao dịch bình quân các loại căn hộ chung cư không tăng so với quý trước. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất… nhằm kích cầu thị trường. Các dự án có giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và TP.HCM rất ít, chủ yếu tập trung ở các khu vực xa trung tâm thành phố và sản phẩm chủ đạo trên thị trường bất động sản hiện nay vẫn là các căn hộ phân khúc trung - cao cấp.

Thực tế thì nhu cầu ở thực cũng như đầu tư của người dân luôn cao, từ phân khúc nhà giá rẻ cho đến phân khúc chung cư trung - cao cấp. Tuy nhiên trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản phải tái cấu trúc và giữ niềm tin với người mua thì mới có thể tồn tại và phát triển được.

>>Ông lớn địa ốc bẻ lái làm nhà ở xã hội, "rã đông" thị trường địa ốc

Trước hết, các doanh nghiệp bất động sản cần phải đưa giá thành về với đúng giá trị thực của từng dự án. Vì trước đây, có những doanh nghiệp phát triển dự án ồ ạt, chạy theo giá cả, lợi nhuận mà đẩy giá thành sản phẩm lên cao nhưng chất lượng lại không có sự tương xứng. Đó là những doanh nghiệp đang chạy theo mức giá ảo của thị trường, chạy theo mức giá trong những cơn sốt đất nên các bất động sản được đưa ra thị trường giá rất cao nhưng chất lượng, những tiện ích dịch vụ đi kèm lại không thể đáp ứng được yêu cầu của nhà đầu tư. Và trải qua những đợt khủng hoảng của thị trường, những doanh nghiệp với năng lực yếu kém cũng đang dần bị loại khỏi thị trường.

Ngược lại, các chủ đầu tư có tiềm lực, có “sức khoẻ” tốt, có khả năng phát triển được những sản phẩm có chất lượng cao đáp ứng được nhu cầu thực của một bộ phận người có nhu cầu về bất động sản trung - cao cấp sẽ trụ vững và phát triển mạnh mẽ trên thị trường. Chỉ những phân khúc cao cấp có chất lượng thực mới có thể giữ được mức giá và tăng giá theo thời gian. Và một sản phẩm được coi là cao cấp sẽ đều hướng tới giá trị thực.

niềm tin cũng như nguồn cung, phân khúc bất động sản trung - cao cấp được kỳ vọng sẽ có sự phục hồi mạnh trong giai đoạn tới.

Niềm tin cũng như nguồn cung, phân khúc bất động sản trung - cao cấp được kỳ vọng sẽ có sự phục hồi mạnh trong giai đoạn tới

Có thể thấy, thị trường bất động sản năm 2023 cần tái cấu trúc và thanh lọc mạnh mẽ hơn, cần có các dự án đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý đầy đủ thì mới được thu hút được cộng đồng khách hàng, điều này cũng giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và ổn định.

Bên cạnh đó, mỗi phân khúc bất động sản đều hướng đến tệp khách hàng riêng biệt và với chung cư trung - cao cấp không phải là ngoại lệ khi vẫn có lượng lớn người có nhu cầu đầu tư vào phân khúc này. Đặc biệt, khi chi ra một số tiền lớn, người mua sẽ có sự kỳ vọng rất lớn về ngôi nhà hoàn hảo của mình.

Bên cạnh yếu tố quan trọng nhất là vị trí địa lý thì những khách hàng này còn chú ý đến từng chi tiết nhỏ nhất của sản phẩm kèm theo các yếu tố thật sự nổi bật hơn so với các sản phẩm bất động sản hiện có trên thị trường. Do đó, các đơn vị phát triển buộc phải nỗ lực tìm ra những điểm khác biệt để khẳng định sự đẳng cấp trong dự án của mình.

Và trên cơ sở đáp ứng được tối đa về nhu cầu, niềm tin cũng như nguồn cung, phân khúc bất động sản trung - cao cấp được kỳ vọng sẽ có sự phục hồi mạnh trong giai đoạn tới.

Sự phân hoá của bất động sản cao cấp

Trên thực tế quan sát thị trường bất động sản Hà Nội thì sự phân hoá của phân khúc của bất động sản cao cấp ngày càng rõ ràng hơn, đặc biệt là có sự dịch chuyển về phía Đông Thủ đô. Quá trình dịch chuyển của đô thị diễn ra nhanh hơn nhờ cơ sở hạ tầng đang được đầu tư, phát triển mạnh mẽ. Hàng loạt dự án nghìn tỷ đồng đã được hoàn thành và đi vào sử dụng thời gian qua, bao gồm: Cầu Đông Trù với tổng mức đầu tư hơn 6.600 tỷ đồng; cao tốc Hà Nội - Hải Phòng dài hơn 105km, giá trị hơn 45 nghìn tỷ đồng; cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 khoảng 2.500 tỷ đồng...

Cơ sở hạ tầng được đồng bộ, các đô thị mới từ đó cũng hình thành ở khu Đông Thủ đô. Việc phát triển theo những đô thị có quy mô lớn với cơ sở hạ tầng hoàn thiện, mọi dịch vụ tiện ích đáp ứng được nhu cầu của người dân hiện là một xu thế tất yếu. Với phân khúc bất động sản cao cấp, các sản phẩm chất lượng cao sẽ đáp ứng được phần lớn nhu cầu của tầng lớp trung lưu và thượng lưu đang tập trung về khu Đông - những người sẵn sàng chi trả để có thể sống trong một môi trường chất lượng đạt chuẩn. Và xu hướng lựa chọn bất động sản ngày nay cũng đã thay đổi nhiều sau ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 và phát triển bất động sản cao cấp trong các khu đô thị mới phải có sự khác biệt.

Một khu đô thị cao cấp phải quy tụ đầy đủ trung tâm mua sắm, công viên, không gian, tiện ích xanh, giao thông công cộng và nhiều cụm dân cư cao tầng, văn phòng và tổ hợp thương mại… Đồng thời, các khu đô thị mới phải hướng tới sự phát triển bền vững, kết hợp với yêu cầu phát triển của khu đô thị xanh và thông minh, tập trung xây dựng căn hộ theo thiết kế xanh, tiết kiệm năng lượng tối đa. Có thể thấy, việc phát triển về phía Đông trong thời gian qua là một xu hướng tốt vì đây là khu vực có quy hoạch bài bản theo quy chuẩn của đô thị hiện đại cao cấp.

Đô thị hiện đại đòi hỏi giảm bớt mật độ xây dựng nhà ở để tập trung vào phát triển hạ tầng, không gian sống, dịch vụ, tiện ích, đảm bảo môi trường xanh sạch và hoạt động kết nối trong, ngoài khu vực. Với xu hướng cuộc sống mới hiện nay, ngôi nhà không chỉ để ở mà còn là nơi làm việc vì vậy ngôi nhà phải đáp ứng nhu cầu của một khu đô thị mới chất lượng cao./.