Năm khó của môi giới nhà đất

ĐAN THANH• 09/05/2023 11:15

Ước tính, số môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm 2022. Tuy nhiên, đây được coi là giai đoạn “sàng lọc tự nhiên” để thị trường vận hành an toàn và minh bạch.

>>> Giao dịch bất động sản qua sàn: Cần thiết và hợp lý

Những khó khăn của thị trường bất động sản thể hiện rõ trên kết quả kinh doanh khi nhiều doanh nghiệp hoạt động môi giới trong ngành này đều báo lỗ trong quý 1/2023, ghi nhận giai đoạn kém nhất kể từ 2017 cho tới nay.

Dữ liệu của VARS cho thấy, ước lượng số môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm 2022

Dữ liệu của VARS cho thấy, số môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm 2022. ẢNH: LV

Giai đoạn sàng lọc

Tại Đại hội cổ đông vừa qua, các doanh nghiệp lý giải kết quả kinh doanh với những con số tiêu cực trên do thị trường bất động sản vẫn còn đối mặt với nhiều khó khăn và các yếu tố không thuận lợi xuất hiện từ năm ngoái. "Các vấn đề về nguồn vốn, lãi suất tăng cao... đang gây áp lực lớn cho người mua nhà và nhà đầu tư. Điều này làm cho nhu cầu giao dịch bất động sản giảm mạnh kéo theo doanh thu và lợi nhuận suy giảm nhiều so với cùng kỳ", doanh nghiệp giải trình.

Mặc dù thực hiện cắt giảm mạnh các khoản chi phí nhưng do tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản đã dẫn đến sự sụt giảm doanh thu tại các mảng kinh doanh trên.

Điểm đáng chú ý, các doanh nghiệp kinh doanh môi giới chứng kiến làn sóng sa thải nhân viên nhiều nhất từ trước tới giờ với hàng nghìn nhân sự, trong đó nhiều nhất thuộc bộ phận kinh doanh. Các doanh nghiệp môi giới hoặc chủ đầu tư có bố trí bộ phận môi giới bán hàng có tỷ trọng sa thải 50% nhân sự trở lên dưới nhiều hình thức như dừng ký hợp đồng tạm thời trong 3-6 tháng, cho thôi việc, giữ chế độ cộng tác viên...

Tình trạng sa thải nhân sự không chỉ riêng với các doanh nghiệp đầu ngành, mà thậm chí với các doanh nghiệp trong ngành còn mạnh mẽ hơn. Thực tế cho thấy, một số doanh nghiệp quy mô dưới 50 nhân viên thậm chí còn chấm dứt hợp đồng với 70% người lao động do không còn nguồn lực cầm cự. Trong khi đó, các chủ đầu tư có bộ máy tinh gọn hơn (chỉ nuôi đội ngũ phát triển dự án) ghi nhận tỷ lệ cắt giảm 20-25% nhân sự cùng với giảm lương theo cấp bậc.

>>> "Hai mặt" giao dịch bất động sản qua sàn

Theo VARS, đây là giai đoạn thách thức đối với những đơn vị môi giới không đủ năng lực cạnh tranh để tồn tại nhưng cũng là cơ hội để các đơn vị chuyên nghiệp vượt lên và phát triển bền vững hơn.

Chia sẻ với VARS, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes đánh giá, nếu khó khăn của chủ đầu tư là 8-9 thì với người môi giới là tương đương, thậm chí cao hơn khi thu nhập chủ yếu phụ thuộc vào hoa hồng sản phẩm, nhưng chủ đầu tư không bán được hàng nên không thể thanh toán.

Việc không có nguồn thu kéo dài, trong khi các chi phí vẫn phải chi trả đều đặn nên phải ngừng hoạt động là dễ hiểu bởi không thể chịu đựng mãi.

Những yêu cầu ngày càng khắt khe

Mặc dù phông nền ảm đạm, tối màu vẫn bao trùm thị trường bất động sản trong quý 1/2023, song thị trường cũng có xuất hiện một số tín hiệu tích cực. Báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra, giá bán bất động sản đang có sự điều chỉnh về giá trị phù hợp hơn, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực, đặc biệt là sản phẩm đất nền.

Bất động sản luôn là một trong những sản phẩm giúp nhà đầu tư kiếm lời nhiều nhất, cũng là một nơi lưu trữ an toàn trong thời kỳ lạm phát. Nhu cầu với bất động sản hiện vẫn rất cao với cả xu hướng mua đầu tư và ở thực.

Đây là thời điểm thích hợp cho các nhà đầu tư sẵn tiền mua lại dự án hấp dẫn với giá phải chăng, tuy nhiên, chưa hẳn là sự trở lại thực sự tích cực cho hoạt động môi giới mà cần thêm thời gian điều chỉnh. Đặc biệt giai đoạn sắp tới nếu hoạt động môi giới muốn nở rộ trở lại thì bắt buộc sẽ phải có sự thay đổi rõ rệt hơn.

Triển vọng nghề nghiệp của môi giới bất động sản là rất lớn. Tuy nhiên, đây cũng là một ngành nghề rất khó, nhiều thách thức do tính cạnh tranh cao. Điều này buộc các môi giới bất động sản phải luôn học hỏi, không ngừng nâng cao nghiệp vụ và giữ được đạo đức nghề nghiệp, uy tín với khách hàng.

Thực tế cho thấy, câu chuyện làn sóng sa thải nhân viên môi giới vừa qua chủ yếu vẫn tập trung ở nhân sự mới, chưa gắn bó lâu năm với nghề, còn đa phần các doanh nghiệp vẫn phải giữ lại nhân sự cứng, đủ năng lực. Bởi lẽ giai đoạn này các nhà đầu tư sẽ có yêu cầu khắt khe hơn đối với các môi giới để tìm ra hướng đi đầu tư đúng đắn của mình trong giai đoạn này. Do đó, các môi giới tay non, tay ngang sẽ khó cạnh tranh với những người có kinh nghiệm, đã được đào tạo bài bản và có uy tín trong các hoạt động môi giới của mình.

Đáng chú ý, Luật kinh doanh bất động sản mới sẽ siết chặt hơn việc quản lý với hoạt động môi giới. Cụ thể, dự thảo quy định chặt chẽ hơn không cho môi giới hoạt động tự do mà phải dưới sự giám sát của sàn giao dịch. Luật hướng đến làm sao quản lý được. Trước đây cơ quan nhà nước quản lý lỏng lẻo, môi giới cấp chứng chỉ xong nhưng người được cấp đi đâu làm gì không báo cáo ai, không ai giám sát. Các địa phương có hàng nghìn, hàng vạn môi giới không có chứng chỉ vẫn hoạt động bình thường.

Sàn bất động sản phải chịu trách nhiệm với môi giới. Các môi giới sau khi có chứng chỉ, cách quản lý, hoạt động ở đâu, giao dịch cái gì đều xuất hiện trên hệ thống quản lý. Trong luật phải quy định cụ thể hơn. Việc môi giới có chứng chỉ rất quan trọng. Thực tế, có những môi giới không có chứng chỉ vẫn hoạt động tốt nhưng tốt ở đây chỉ là doanh số bán hàng. Bản thân môi giới phải chuyên nghiệp vì đại diện bên bán, bên mua trong giao dịch và không được phép sai phạm. Vai trò môi giới nâng lên tầm cao hơn chứ không chỉ tư vấn bán hàng. Muốn làm được phải đào tạo. Nghề môi giới cũng giống như luật sư phải có học hành, thi cử.

VARS nhận thấy, việc cấp chứng chỉ giao cho Sở Xây dựng địa phương, tuy nhiên, nhiều địa phương mỗi năm tổ chức một lần, thậm chí không tổ chức thi. Như vậy, những người làm Môi giới bất động sản nhiều khi muốn tham gia cũng không có cơ hội, họ phải tìm đến địa phương có tổ chức để tham gia thi.

Trước mắt, để giúp các nhà môi giới có cơ hội và điều kiện tham gia các kỳ thì thi sát hạch thường xuyên hơn, đồng thời cũng là để hành nghề theo đúng quy định của pháp luật, VARS rất mong được Sở Xây dựng các địa phương cho phép, tạo điều kiện để VARS thường xuyên tổ chức đào tạo và tổ chức các kỳ thi cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Về lâu dài, để hiện đại hóa việc cấp chứng chỉ môi giới, cần xây dựng phương án Bộ Xây dựng sẽ cấp chứng chỉ hành nghề, tổ chức xã hội nghề nghiệp đứng ra quản lý ngành nghề, quy định khóa học đào tạo bồi dưỡng, cập nhật kiến thức định kỳ cho người môi giới. Tổ chức xã hội nghề nghiệp được giao phải thể chế hóa quy tắc, đạo đức hành nghề môi giới.

Về hình thức đào tạo và cấp chứng chỉ, cần bổ sung thêm quy định đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản online, học dưới hình thức e-learning, đáp ứng nhu cầu chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ thông tin trong giao dịch, quản lý dịch vụ thông tin, dữ liệu bất động sản. Qua đó, nâng cao chất lượng hoạt động, sự chuyên nghiệp của các nhà Môi giới bất động sản và giúp chúng ta có thể quản lý được hoạt động của Môi giới bất động sản hiệu quả hơn.