Tái cân bằng cung cầu thị trường bất động sản

ĐAN THANH• 07/09/2023 12:47

Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trầm lắng trong một năm tới và sự phục hồi sẽ dần rõ nét từ nửa cuối 2024 khi các nút thắt dần được tháo gỡ.

>>> Luật Thuế bất động sản dự kiến thông qua vào năm 2025

Theo VNDirect, lượng tiêu thụ bất động sản Q2/23 đã cải thiện so với quý trước, tuy nhiên đà phục hồi tương đối yếu. Tâm lý thị trường thận trọng do môi trường lãi suất cao và chưa thật sự hấp dẫn với người mua nhà và các doanh nghiệp (DN) phát triển bất động sản (BĐS), cùng với những nút thắt chính sách còn tồn đọng, và hầu hết nguồn cung mới đến từ phân khúc cao cấp.

ác nút thắt đang được tháo gỡ quyết liệt

Hầu hết nguồn cung nhà ở mới đến từ phân khúc cao cấp. ẢNH: LV

Nguồn cung căn hộ mới nửa đầu năm 2023 duy trì ở mức thấp, lần lượt giảm 73%/53% vì thế lượng tiêu thụ giảm sâu 54% ở cả TP.HCM và Hà Nội, theo CBRE. Tỷ lệ hấp thụ nửa đầu năm 2023 tại TP.HCM giảm mạnh chỉ còn 59%, trong khi tỷ lệ hấp thụ ở Hà Nội duy trì ở mức ấn tượng ở mức 109%.

TP.HCM đặt mục tiêu tháo gỡ pháp lý cho 50 dự án BĐS trong năm 2023. Thành phố hiện đang có 156 dự án BĐS được phát triển bởi 121 chủ đầu tư hiện đang chờ giải quyết vướng mắc (trong đó khoảng 70% có liên quan đến vấn đề pháp lý). Khi tháo gỡ được rào cản pháp lý của các dự án trên, TP.HCM dự kiến sẽ có khoảng 4.000-5.000 căn hộ được mở bán giúp giảm bớt áp lực nguồn cung như hiện tại.

VNDirect tin rằng Luật Đất đai 2023 được thực hiện đúng tiến độ và sẽ có hiệu lực trong nửa cuối năm 2024, đánh dấu bước ngoặt lớn đối với lĩnh vực BĐS khi giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các dự án khu dân cư mới, giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi trong giai đoạn 2024-2025.

Chính phủ đã và đang nỗ lực đưa ra nhiều chính sách (tác động đến: kênh dẫn vốn, pháp lý và cân đối cung cầp) để hỗ trợ thị trường, tuy nhiên những nỗ lực cần quyết liệt và đồng bộ hơn nữa để hỗ trợ thị trường hồi phục một cách tốt nhất, nhằm thúc đẩy những phân khúc nhà ở gắn liền với nhu cầu thực của người mua nhà.

Nhà đầu tư (NĐT) cần theo dõi sát sao thực trạng các kênh dẫn vốn, quy trình tháo gỡ pháp lý và sự phát triển của mảng nhà ở xã hội (NOXH) để đánh giá sự phục hồi của thị trường BĐS một cách tổng quan.

Giá trị phát hành TPDN của lĩnh vực BĐS trong 7T23 ghi nhận ở mức thấp (33.521 tỷ đồng, -48% svck)

Giá trị phát hành TPDN của lĩnh vực BĐS trong 7 tháng đầu năm 2023 ghi nhận ở mức thấp

Chuyên gia VNDirect đánh giá, các doanh nghiệp BĐS hiện tại có sức khỏe tài chính tốt hơn giai đoạn 2011-13 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn, hệ số thanh toán nhanh lành mạnh hơn và khả năng thanh toán lãi vay tốt hơn so với giai đoạn khó khăn của thị trường BĐS trong 2011-13.

Tuy nhiên, hệ số thanh toán hiện hành đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 2011-13, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán vẫn cao như năm 2011. Các hệ số về khả năng thanh khoản đang đã được cải thiện nhẹ trong Q2/23.

Nhà đầu tư nên tập trung vào những DN uy tín thể hiện được những thế mạnh sau: Quỹ đất lớn, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý và cơ sở hạ tầng và sẵn sàng ra chào bán trong giai đoạn 2023-25; Sản phẩm phát triển hướng đến phân khúc bình dân và tầm trung; và khả năng tăng trưởng lợi nhuận và mở rộng phạm vi hoạt động tốt với sức khỏe tài chính lành mạnh (bao gồm đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) để có năng lực tốt vượt qua giai đoạn khó khăn của thị trường.

Thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới ở TP.HCM

Thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới ở TP.HCM và Hà Nội

Về triển vọng thị trường BĐS nhà ở, VNDirect cho rằng thị trường sẽ vẫn trầm lắng trong năm tới, sự hồi phục sẽ rõ ràng hơn từ nửa cuối 2024 khi chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn.

Có một sự khác biệt lớn giữa thời điểm hiện tại và giai đoạn 2011-2012. Ở giai đoạn trước, thị trường trong trạng thái dư cung và lạm phát ở mức rất cao, trong khi hiện tại nguồn cung dự án rất hạn chế và nguồn cầu vẫn chực chờ ở mức cao. Vì vậy VNDirect cho rằng thị trường hiện tại sẽ hồi phục nhanh hơn.