Nhiều vướng mắc tại các dự án bất động sản Quảng Nam

TUẤN VỸ• 28/09/2023 08:15

Các vấn đề liên quan đến giải phóng mặt bằng, ký quỹ, thủ tục, giao đất... đang dần tạo thành gánh nặng lớn đối với cộng đồng doanh nghiệp bất động sản tại Quảng Nam.

>>Bất động sản gặp khó: Câu chuyện từ Quảng Nam

Trong giai đoạn khó khăn chung của thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp tại Quảng Nam như Công ty CP Đầu tư Phát triển Đô thị Đất Quảng - Quảng Nam, Công ty Cổ phần Vinaconex 25 , Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại và Dịch vụ An Dương đã kiến nghị đến UBND tỉnh Quảng Nam có phương án hỗ trợ kịp thời để tháo gỡ vướng mắc. Đặc biệt, xem xét gia hạn tiến độ để các đơn vị tiếp tục triển khai và hoàn thiện dự án.

Trong đó, Công ty CP Đầu tư Phát triển Đô thị Đất Quảng - Quảng Nam – đơn vị triển khai nhiều dự án tại thị xã Điện Bàn cho hay đơn vị đang gặp nhiều khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng (GPMB) vì nhiều hộ dân không chịu di dời. Cùng với đó, việc ký quỹ cũng đang tạo thành áp lực lớn khi tiến hành các dự án trong giai đoạn hiện tại.

Hầu hết cấc dự án bất động sản tại Quảng Nam đều gặp vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng.

Hầu hết các dự án bất động sản tại Quảng Nam đều gặp vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng.

“Cần đẩy nhanh tiến độ điều chỉnh quy hoạch cho dự án, phê duyệt điều chỉnh quy hoạch khu dân cư Điện Nam – Điện Ngọc để công ty có cơ sở thực hiện các bước tiếp theo. Đề nghị xem xét cho doanh nghiệp gia hạn thời gian nộp tiền ký quỹ thực hiện dự án đến hết năm 2024”, Công ty CP Đầu tư Phát triển Đô thị Đất Quảng – Quảng Nam kiến nghị.

Trong khi đó, Công ty CP Vinaconex 25 – Chủ đầu tư dự án Đầu tư xây dựng nhà ở Khu đô thị Thiên Ân cho rằng thời gian lấy ý kiến các ngành có liên quan kéo dài, vì vậy doanh nghiệp đề xuất chỉ nên lấy ý kiến các ngành thực sự có liên quan để giảm thiểu thời gian, chi phí cho doanh nghiệp.

“Đề nghị Chính phủ có chỉ đạo cụ thể để ngân hàng cho vay các dự án đủ điều kiện pháp lý. Tại địa phương, cần có phương án xử lý cụ thể đối với các trường hợp đang vướng mắc về giải quyết nguồn gốc đất đai”, Công ty CP Vinaconex 25 kiến nghị.

Đối với Công ty TNHH Xây dựng – Thương mại và Dịch Vụ An Dương hiện đang gặp hàng lọat vướng mắc trong việc thực hiện các thủ tục pháp lý gia hạn tiến độ. Cụ thể, các dự án của Công ty đã thực hiện gia hạn tiến độ từ ngày 10/03/2023 cho 4 dự án Khu đô thị Đại Dương Xanh, khu đô thị Cocoriverside, khu đô thị Ánh Dương, sở Kế hoạch và Đầu tư cũng đã có Báo cáo số 287/BC-SKHĐT ngày 5/7/2323 nhưng đến nay vẫn chưa nhận được văn bản chấp thuận của UBND tỉnh. Công ty lập hồ sơ giao đất đợt 2 tại dự án khu đô thị Đại Dương Xanh (dự án này đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hơn 124 tỷ) nhưng vướng văn bản 2634/UBND-KTN ngày 28/04/2023 của UBND tỉnh nên không thực hiện được.

“Công ty đã được Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBANK) thông báo cấp tín dụng số: 25/2023/CMB-ANDUONG ngày 25/9/2023 để giải ngân tài trợ nhu cầu vốn thanh toán tiền đất và chi phí phát triển dự án KĐT Đại Dương Xanh, phường Điện Dương,Thị xã Điện Bàn nhưng có điều kiện có văn bản gia hạn tiến độ thực hiện dự án thì mới giải ngân được. Nhưng đến nay vẫn chưa được gia hạn, mặc dù UBND Thị xã Điện Bàn đã báo cáo các vướng mắc khách quan nên dự án chậm tiến độ phải được gia hạn theo ý kiến của Thị xã Điện Bàn và các sở ngành nhưng mới đây Cục Thuế có Văn bản số: 6994/BC-CTQNA ngày 22/9/2023 của Cục thuế tỉnh Quảng Nam về việc kiến nghị thu hồi đất với các doanh nghiệp cố tình chây ỳ không thực hiện nghĩa vụ tài chính và đề xuất không gia hạn tiến độ đối với dự án này. Như vậy quá bất cập chồng chéo”, vị đại diện doanh nghiệp cho hay.

Ngoài ra, doanh nghiệp này còn gặp vướng trong công tác giải phóng mặt bằng (GPMB), giao đất. Theo đó, hầu hết các dự án trễ tiến độ là do chậm trễ trong công tác GPMB mà nhiệm vụ GPMB là của các cơ quan Nhà nước chứ không phải của doanh nghiệp.

Bối cảnh khó khăn khiến nhiều dự án

Bối cảnh khó khăn khiến nhiều dự án "bất động".

Cũng trong quá trình GPMB có những khó khăn về cơ chế làm trễ tiến độ như sự thay đổi chính sách và quy trình GPMB liên tục, kế hoạch sử dụng đất bổ sung chuyển tiếp gián đoạn hết sức chậm trễ. Mặt khác sự không đồng tình, phối hợp của người dân tại vùng ảnh hưởng dự án mà việc xử lý của địa phương trong công tác này còn chưa quyết liệt và đủ chế tài để răn đe. Sự thay đổi liên tục cơ chế chính sách về bồi thường GPMB qua các thời kỳ, quá trình thanh tra GPMB mất hiện trạng năm 2021-2022 gây khó khăn, chậm trễ.

“Trước đây, các dự án được giao đất nhiều đợt theo tình hình giải phóng mặt bằng. Ngày 28/4/2023, UBND tỉnh có Công văn số 2634/UBND-KTN, chỉ đạo giao đất, cho thuê đất một lần đối với toàn bộ dự án hoặc giao đất, cho thuê đất nhiều lần theo phân kỳ đầu tư của dự án được cấp thẩm quyền phê duyệt. Tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đều không phân kỳ đầu tư. Do đó, hiện nay các dự án phải chờ hoàn thành giải phóng mặt bằng 100% diện tích mới được giao đất, cho thuê đất. Thực tế một dự án có thể có hàng trăm đến hàng nghìn hộ dân việc thống nhất một lần thống nhất nhận tiền thì không thể thực hiện được, hiện nay có nhiều dự án phải bố trí tái định cư tại chỗ, người dân phải được bố trí tái định cư trước mới đồng ý bàn giao đất. Do đó, quy định này không phù hợp thực tế”, vị đại diện nêu ý kiến.

Một vướng mắc khác xuất hiện trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước đây, tỉnh Quảng Nam cho phép nghiệm thu, cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất theo từng giai đoạn, kể cả cho phép cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi chủ đầu tư dự án được cấp giấy chứng nhận theo Block.

Ngày 12/4/2023, UBND tỉnh Quảng Nam có Công văn số 2179/UBND-KTN chỉ đạo: “Đối với khu vực, vị trí được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, sau khi thi công hoàn thành toàn bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án theo đúng quy định tại Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020); đối với khu vực, vị trí bắt buộc phải xây nhà tại quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì ngoài việc hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như trên còn phải xây dựng hoàn thành nhà ở, tối thiểu là hoàn thành xây dựng phần thô và mặt tiền ngôi nhà”.

Theo doanh nghiệp, quy định này gây khó khăn cho nhà đầu tư trong quá trình thu hồi vốn để tiếp tục đầu tư dự án. Quy định giữ lại, chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tỷ lệ 20% diện tích đất ở trên phần diện tích đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận là quá lớn, nhà đầu tư khó khăn để xoay sở vốn để triển khai dự án.

Vì vậy, các doanh nghiệp mong muốn địa phương có phương án hỗ trợ cụ thể để tiếp tục hoàn thiện các dự án, tránh kéo dài dự án gây ảnh hưởng tiêu cực. Ngoài ra, cộng đồng doanh nghiệp cũng muốn Tổ công tác đặc biệt sớm kiến nghị đến cấp thẩm quyền hỗ trợ thêm về chính sách để gỡ vướng cho các dịa phương và doanh nghiệp.