Đất xen kẹt hấp dẫn vì giá rẻ: Cảnh báo rủi ro

KHÁNH LINH• 29/11/2023 03:00

Vì chưa có đủ giấy tờ pháp lý theo quy định nên việc mua bán đất xen kẹt thường chỉ thông qua giấy tờ viết tay. Điều này phát sinh nhiều rủi ro đối với bên nhận chuyển nhượng khi xảy ra tranh chấp.

>>Luật Đất đai sửa đổi chưa thông qua, tác động thế nào đến thị trường địa ốc?

Đất xen kẹt đa phần được hình thành từ các dự án mở đường, xây khu đô thị mới, giá thành rẻ, phù hợp với thu nhập bình quân của người dân nên thường được người dân mua đi bán lại khá nhộn nhịp.

Hấp dẫn vì giá rẻ

Khảo sát tại một số khu vực tại Hà Nội cho thấy giá đất xen kẹt thường chỉ bằng một nửa, thậm chí có khu vực bằng 1/3 giá đất thổ cư có sổ. Đơn cử như đất xen kẹt tại phố Vĩnh Hưng (quận Hoàng Mai, Hà Nội) có diện tích 32 m2 được rao bán với mức giá 450 triệu đồng, tương đương khoảng 14 triệu đồng/m2.

Hay một lô đất khác tại đường Lĩnh Nam (quận Hoàng Mai, Hà Nội) diện tích 37m2, nằm trong khu phân lô, hạ tầng hoàn thiện, bốn bề đã có sổ đỏ, xây dựng ổn định, gần trường cấp 1, cấp 2 với giá 25 triệu đồng/m2, chỉ bằng 1/3 so với giá đất tại đây.

Nhiều lô đất xen kẹt được chào bán với giá rẻ, nhưng rất khó để làm sổ đỏ. Ảnh: LV

Nhiều lô đất xen kẹt được chào bán với giá rẻ nhưng rất khó để làm sổ đỏ. Ảnh: LV

Một số sàn giao dịch bất động sản cho biết ưu điểm của đất xen kẹt là khách hàng chỉ phải bỏ ra khoản tiền khoảng 500 triệu đồng trở lên là có thể sở hữu một mảnh đất, thậm chí có cả nhà xây hoàn thiện, phù hợp với những người có thu nhập trung bình, có cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng. Mặt trái là đất xen kẹt chứa đựng nhiều rủi ro, nhất là về mặt pháp lý.

Nếu người mua đất có thể gặp chính chủ thì có thể làm được sổ đỏ, nhưng nếu gặp phải “cò đất” - khả năng mảnh đất này đã bị bán cho nhiều khách hàng khách nhau hoặc khó có thể làm sổ đỏ.

Như trường hợp của anh Đỗ Xuân Trường (Bắc Từ Liêm) tìm được mảnh đất xen kẹt gần khu công nghiệp Bắc Từ Liêm qua một “cò”. Mảnh đất rộng 35 m2 có giá 875 triệu đồng, anh tính toán bỏ ra thêm 500 triệu đồng xây một căn nhà 2 tầng nho nhỏ cho gia đình 4 người. Tằn tiện, vay mượn, anh cũng mua được mảnh đất này với lời hứa của “cò” là sẽ làm được sổ đỏ trong vòng 1,5-2 năm.

Tuy nhiên đã 2 năm trôi qua, vợ chồng anh vẫn chưa thể làm sổ đỏ cho miếng đất. “Nhiều lần tôi đánh liều, mua vật liệu thuê thợ để xây dựng ngôi nhà nhỏ nhỏ cấp 4 lên để ở. Thế nhưng mới chỉ chở vật liệu tới là bị chính quyền địa phương "tuýt còi" vì đất này không được xây dựng. Liên hệ với người bán đất cho mình thì họ nói là độ này làm gắt, rất khó để lo sổ đỏ. Vợ chồng tôi đành ngậm ngùi thuê nhà, tiền thì vẫn nợ một đống" - Anh Trường chi sẻ.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Giống như anh Trường, anh Nguyễn Văn Nam (Nam Định) cũng mua 1 mảnh đất xen kẹt có diện tích 85 m2. Trong khi cho thợ dọn dẹp mảnh đất chuẩn bị khởi công xây nhà, bất ngờ có một nhóm người đến yêu cầu anh dừng ngay lại, vì họ cũng vừa mới mua mảnh đất này với giá 700 triệu đồng. Nhóm người này cũng đưa ra giấy viết tay chưa có xác nhận của công chứng hay chính quyền địa phương.

>>Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được thông qua: Căn hộ chung cư mini được cấp sổ hồng

“Chúng tôi đi tìm chủ đất nhưng đều không liên hệ được, địa chỉ trên giấy tờ viết tay là địa chỉ giả. Thông tin môi giới cũng là giả. Vì là đất xen kẹt nên mua bán chỉ trên niềm tin, đúng là tôi đã ăn phải trái đắng nhớ đời” - anh Nam buồn rầu nói.

Theo điều 10 Luật Đất đai quy định, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 3 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Mỗi nhóm đất có từng loại rất cụ thể, tuy nhiên, không có quy định pháp lý nào về khái niệm “đất xen kẹt”.

Người mua phải cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền đầu tư vào loại hình này

Người mua phải cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền đầu tư vào loại hình đất xen kẹt. Ảnh: LV

Trao đổi về vấn đề này, ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh khuyến cáo, đất xen kẹt bề ngoài thì hấp dẫn, nhưng bên trong lại tiềm ẩn muôn vàn rủi ro, không cẩn thận thì nhà đầu tư rất dễ mất trắng. Theo ông Tuấn, những mảnh đất xen kẹt không có sổ đỏ được chào bán với giá rất hợp lý. Thế nhưng, khi quyết định xuống tiền thì người mua cần phải xác định đó là một trò chơi "đỏ đen". Tỷ lệ thắng thua cho canh bạc này là 50/50, bởi khi chưa có sổ đỏ trong tay thì chưa có gì được gọi là đảm bảo.

Việc cấp sổ đỏ cho những miếng đất xen kẹt này là điều không hề đơn giản. Những loại đất xen kẹt này thường chỉ có giấy tờ giao đất có thời hạn, ở dạng phô tô và đã qua tay nhiều người. Vì vậy, nếu muốn mua đất xen kẹt, để hạn chế rủi ro, nhà đầu tư nên xem xét kỹ thông tin quy hoạch và chủ sở hữu tại cơ quan chức năng địa phương; Làm hợp đồng mua bán bằng văn bản, có đầy đủ chữ ký của hai bên và nên có thêm xác nhận của bên thứ ba nhằm đề phòng trường hợp xảy ra kiện tụng về sau. Đối với trường hợp đất có giấy chứng nhận quyền sở hữu, phải kiểm tra kỹ lưỡng và làm đúng các thủ tục mua bán.

“Người mua phải cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền đầu tư vào loại hình này, đồng thời, tìm hiểu rõ thông tin nguồn gốc, giấy tờ thửa đất, quy định quy hoạch của địa phương tại nơi có đất để tránh thiệt thòi, tranh chấp sau này”, ông Tuấn bày tỏ quan điểm.