Bất động sản công nghiệp 2024: Kỳ vọng dòng vốn FDI

ĐÌNH ĐẠI• 16/12/2023 19:07

Cơ hội thu hút dòng vốn FDI lĩnh vực công nghệ cao gia tăng sau khi nâng cấp quan hệ với Mỹ sẽ giúp triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp tươi sáng hơn trong năm 2024.

>>>Bất động sản công nghiệp đón sóng đầu tư

Triển vọng ngành BĐS khu công nghiệp năm 2024 đến từ kỳ vọng

Doanh nghiệp nước ngoài đầu tư tại Việt Nam đang được hưởng nhiều ưu đãi

Điểm sáng trên bản đồ FDI

Theo Công ty Chứng khoán Tiên Phong (TPS), trong năm 2023, Chính phủ đã thể hiện nhiều nỗ lực hỗ trợ nền kinh tế trong bối cảnh triển vọng kinh tế toàn cầu “u ám”, nhiều động thái, chính sách đã được đưa ra và có tác động tích cực như: Thông tư 02/2023/TT-NHNN cho phép cơ cấu lại nợ, giãn hoãn nợ của các tổ chức tín dụng; Chính sách giảm 2% thuế VAT trong 6 tháng cuối năm 2023; và 4 lần hạ lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nhằm giảm lãi suất cho vay, tăng khả năng tiếp cận vốn cho nền kinh tế…

Trong năm 2024, Chính phủ dự kiến sẽ tiếp tục duy trì chính sách giảm 2% VAT tới tháng 6/2024 và giảm 50% thuế bảo vệ môi trường với xăng dầu. Đồng thời, tiếp tục rà soát giảm mức thuế suất thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu để thúc đẩy sản xuất kinh doanh, tiêu dùng tạo bệ đỡ cho nền kinh tế phục hồi.

TPS cho biết, kể từ ngày 10/09/2023, Mỹ là quốc gia thứ 5 nâng cấp quan hệ với Việt Nam lên Đối tác toàn diện, sau Trung Quốc (2008), Nga (2012), Ấn Độ (2016) và Hàn Quốc (2022). Theo đó, Việt Nam và Hoa Kỳ sẽ tăng cường hợp tác sâu rộng về mọi mặt từ điện toán đám mây, linh kiện bán dẫn cho đến trí tuệ nhân tạo.

“Với sự kiện này sẽ giúp Việt Nam từng bước tham gia nhiều hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu, trong đó, đẩy mạnh sự tham gia của doanh nghiệp Việt Nam trong lĩnh vực cung ứng nguyên vật liệu, linh kiện, thiết bị cho ngành năng lượng, hàng không, kinh tế số, ứng dụng trí tuệ nhân tạo”, TPS đánh giá.

Công ty Chứng khoán này cũng đánh giá, Việt Nam vẫn là điểm sáng trên bản đồ FDI, điểm đến tiềm năng cho ngành sản xuất chip bán dẫn…Theo đó, địa chính trị ổn định, là một trong những điều kiện quan trọng để một doanh nghiệp FDI quyết định đặt nền móng hoạt động đầu tư lâu dài tại một quốc gia.

Trong bối cảnh chuỗi cung ứng và nền kinh tế toàn cầu đang bộc lộ rõ sự mong manh trước những rủi ro và xung đột thì Việt Nam được coi là điểm sáng trên bản đồ thu hút FDI toàn cầu nhờ môi trường kinh doanh và địa chính trị ổn định. Đây là lợi thế lớn của Việt Nam trong xu hướng dịch chuyển sản xuất của các tập đoàn, đặc biệt trong các ngành chất bán dẫn và đất hiếm, với chiến lược friend-shoring và near-shoring.

Bên cạnh đó, Việt Nam cũng có lợi thế với trữ lượng đất hiếm lớn. Theo ước tính, trữ lượng và tài nguyên đất hiếm ở Việt Nam đứng thứ 2 thế giới (đạt 22 triệu tấn), chỉ sau Trung Quốc. Đất hiếm là nguyên liệu quan trọng sản xuất chất bán dẫn cho các ngành công nghiệp cao như sản xuất điện thoại, xe ô tô điện, tấm pin mặt trời, pin lưu trữ, tua bin gió…

Sau cuộc gặp vào tháng 09/2023, Việt Nam - Mỹ đã ký thỏa thuận về chất bán dẫn và khoáng chất hiếm. Việc này tạo cơ hội giúp Việt Nam thu hút nhiều hơn FDI từ các tập đoàn công nghệ cao của Mỹ và tham gia sâu hơn vào ngành sản xuất chip toàn cầu.

Còn đó những thách thức

TPS cho rằng, chi phí nhân công thấp đang không còn là ưu điểm, trong khi năng suất lao động vẫn thấp so với khu vực. Dẫn số liệu thống kê của Tổ chức Lao động Quốc tế (ILO), mức lương trung bình của công nhân Việt Nam tại thời điểm 2012 là 179 USD/tháng, chỉ bằng lần lượt 50%, 75%, 29% và 119% so với Thái Lan, Philippine, Malaysia và Indonesia.

Sau 10 năm, đến năm 2022, mức lương trung bình của Việt Nam đã tăng lên đáng kể, đạt lần lượt 69%, 97%, 46% và 177% so với Thái Lan, Philippine, Malaysia và Indonesia.

Trong khi đó, năng suất lao động mỗi giờ của Việt Nam năm 2021 tính theo PPP 2017 chỉ đạt 10.2 USD, vẫn thuộc nhóm thấp so với khu vực ASEAN. Cụ thể, Singapore đạt 74,2 USD, Malaysia 25,6 USD; Thái Lan 15,1 USD; Indonesia 13 USD và tương đương với Philippine 10,1 USD.

Bên cạnh đó, các ưu đãi thuế sẽ không còn tác dụng khi áp dụng chính sách thuế tối thiểu toàn cầu. Thuế thu nhập doanh nghiệp tối thiểu toàn cầu (gọi tắt là Thuế tối thiểu toàn cầu) do Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD) khởi xướng vào tháng 6/2013. Theo đó, mức thuế tối thiểu toàn cầu được quy định là 15%, áp dụng đối với các công ty đã quốc gia có tổng doanh thu hợp nhất toàn cầu từ 750 triệu EU (800 triệu USD).

Hiện các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư tại Việt Nam đang được hưởng nhiều ưu đãi như: Ưu đãi thuế suất (10% cho 15 năm và 20% cho 10 năm); Miễn, giảm thuế có thời hạn (tối đa 9 năm); Hoàn thuế cho lợi nhuận tái đầu tư… Nhưng trên thực tế, các doanh nghiệp FDI chỉ chịu thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ là 12,3%, thậm chí mức thuế của một số tập đoàn lớn chỉ là 2,75% - 5,95%.

“Dự kiến quy định thuế tối thiểu toàn cầu sẽ bắt đầu có hiệu lực từ đầu năm 2024, đồng nghĩa với việc các ưu đãi thuế của Việt Nam đang áp dụng sẽ không còn tác dụng hoặc sẽ bị giảm đi đáng kể. Qua đó, khiến cho sự hấp dẫn về thuế khi đầu tư vào Việt Nam không còn”, TPS đánh giá.

Về nguồn cung, Công ty Chứng khoán này cho rằng, tại khu vực miền Nam, nguồn cung KCN tương lai vẫn khá hạn chế. Theo đó, nguồn cung đất Khu công nghiệp (KCN) phía Nam vẫn chưa có nhiều cải thiện khi trong quý III/2023 chỉ ghi nhận thêm khoảng 171 ha nguồn cung mới tại KCN Nam Tân Tập (Long An), tổng diện diện tích cho thuê không có nhiều thay đổi so với quý trước, đạt 28.000 ha tăng 0,6% so với quý trước. Bình Dương và Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu thị trường phía Nam khi cả hai chiếm hơn 50% tổng diện tích đất.

Tỷ lệ lấp đầy KCN vẫn duy trì ở mức cao khoảng 81,8% trong quý III. Trong khi đó, quy trình đền bù và thủ tục pháp lý trì trệ tiếp tục là điểm nghẽn khiến nguồn cung bị thắt chặt và mặt bằng giá thuê đất KCN tiếp tục tăng.

“Chúng tôi cho rằng, nguồn cung trong năm 2024 sẽ tiếp tục khó khăn khi ước tính chỉ có khoảng 216 ha đất tập trung chủ yếu ở Long An. Giai đoạn đến năm 2027, dự kiến sẽ có thêm khoảng 1.600 ha nguồn cung mới, tập trung ở các dự án đáng chú ý như KCN Cây Trường (~505 ha), Nam Tân Uyên mở rộng (~245 ha)”, TPS nhận định.